IB1080

 

Herr Niehues verweist auf einen aus seiner Sicht bestehenden Widerspruch in der Abwägungsbegründung zur Flächennutzungsplanänderung und in der Begründung zum Bebauungsplan.

 

Herr Dewenter erklärt, dass es sich wohl um eine missverständliche Formulierung handele.

 

Herr Niehues bittet die Verwaltung, diese Formulierung bis zur Beschlussfassung in der nächsten Ratssitzung zu ändern.

 

Seitens der Verwaltung wird dieses zugesagt.

 

Herr Niehues fragt, ob der städtebauliche Vertrag bereits abgeschlossen worden sei.

 

Herr Dr. Janning bestätigt dieses.

 

Herr Thüring erklärt, dass die SPD-Fraktion den Beschlüssen zustimmen werde. Das Vorhaben sehe er als Bereicherung für das bestehende Umfeld an.

 

Herr Grawe schließt sich an, auch seine Fraktion sei mit den Ausführungen in der Vorlage einverstanden, er geht weiter darauf ein, dass die Nahversorgung des Quartiers gestärkt werde, was auch aus demografischer Sicht ein wichtiger Faktor sei. Positiv werte er, dass die Einwände der Anlieger geklärt werden konnten. Eine stärkere Verkehrsbelästigung als bisher schon durch die als Hauptverkehrsstraße geführte Salzbergener Straße hervorgerufen, sei nicht zu befürchten.

 

Herr Niehues hebt hervor, dass seitens der Öffentlichkeit gewichtige Einwendungen vorgebracht worden seien, die Vorschläge für die Abwägungsbeschlüsse seien seitens der Verwaltung mit viel Mühe vorbereitet worden. Auch wenn die Interessenlage Einzelner nicht unbedingt immer  deckungsgleich mit der der Stadt Rheine sei, so habe doch vieles einvernehmlich abgearbeitet werden können. Die Abwägungen halte er für sachgerecht.

 

Herr Winkelhaus bittet zu beachten, dass für entsprechenden Lärmschutz für eventuelle Nachtöffnungszeiten der Geschäfte gesorgt werden müsse. Außerdem sei es notwendig, die Messstellen zugänglich zu halten. Er verweist auf eine Formulierung in den Vorlagen, die aus seiner Sicht widersprüchlich sei.

 

Herr Dewenter bittet die Verwaltung um Aufklärung.

 

Herr Dr. Janning gibt Erläuterungen zu der Formulierung, die so richtig sei.

 

 

Der Stadtentwicklungsausschuss "Planung und Umwelt" der Stadt Rheine fasst folgende Beschlüsse:

 

I.       Beratung der Stellungnahmen

 

1.      Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

 

1.1    Norbert Wessendorf, Salzbergener Straße 70, 48431 Rheine;

         Schreiben vom 1. September 2006

 

Abwägung und Abwägungsbeschluss:

 

Hinsichtlich der Einstufung des Bereiches Salzbergener Straße ist zu unterscheiden zwischen der Darstellung im Flächennutzungsplan und der Einstufung des Bereiches entsprechend der vorhandenen Nutzungen gem. Baunutzungsverordnung (BauNVO).

 

Auf der Ebene des Flächennutzungsplanes geht es um die zukünftig gewünschte Entwicklung eines Bereiches nach der Art seiner baulichen Nutzung (Baufläche). Bei dieser Einstufung ist die zum Zeitpunkt der Aufstellung des vorbereitenden Bauleitplanes tatsächlich vorhandene bauliche Nutzung nicht zwingend maßgebend für die Einstufung z.B. als „gemischte Baufläche“.

 

Die Einstufung eines Bereiches nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) aufbauend auf §§ 2-11 BauNVO basiert dagegen auf der tatsächlich in der Örtlichkeit vorhandenen Nutzungsstruktur. Eine entsprechende Einstufung ist Voraussetzung für die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauanträgen in Bereichen, in denen kein verbindlicher Bebauungsplan besteht.

 

Es wird festgestellt, das im angesprochenen Fall sich sowohl die Festlegung als „gemischte Baufläche“ im Flächennutzungsplan als auch die Einstufung als „Mischgebiet“ gem. § 6 BauNVO der in der Örtlichkeit vorhandenen Nutzung entspricht:

 

Der Bereich der Salzbergener Straße zwischen Konrad-Adenauer-Ring/Schleupestraße im Süden und Eisenbahnlinie Rheine-Quakenbrück im Norden ist im Flächennutzungsplan als „gemischte Baufläche/MI“ dargestellt. In diesem Abschnitt findet sich eine Vielzahl von Betrieben, Läden, Dienstleistungseinrichtungen, u.a.: ein Ärztehaus, 2 Frisöre, Bürogebäude/Steuerberater, Bestattungsunternehmen, Massage-Praxis, Drogeriemarkt, Fahrschule, Spielhalle, Verkauf von Motorradzubehör, Dentallabor, mehrere Gaststätten/Gastronomiebetriebe, Tankstelle, Heizung-Klima-Sanitärbetrieb, Sparkasse, Autohandel, Getränkemarkt, Reifenhandel, Autovermietung, Kfz-Service, Reifenhandel, Gemüsehändler, Metzgerei, 2 Bäckereien, Fitness-Center, Lottoannahmestelle/Zeitschriftenhandel und Lebensmitteldiscounter. Die Aufzählung macht deutlich, dass es sich hier tatsächlich um ein Mischgebiet gem. § 6 BauNVO handelt und nicht um ein allgemeines oder reines Wohngebiet.

 

Eine Reihe der aufgeführten Nutzungen sind in einem Wohngebiet unzulässig, wie etwa Bürogebäude – ohne Wohnnutzung –  die durch Dienstleister/Freiberufler genutzt werden. (Ärztehaus im Bereich Salzbergener Straße 48 und das Bürogebäude des Einwenders Salzbergener Straße 70 das komplett als Steuerberatungsbüro genutzt wird). Insgesamt wird deutlich, dass die vorhandenen Nutzungen entlang der Salzbergener Straße eine Einstufung des Bereiches als reines Wohngebiet gem. § 3 bzw. als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO nicht rechtfertigt. Selbst unter der Prämisse, dass der Betrieb „Willers“ den Bereich verlässt, ist eine Einstufung als Wohngebiet nicht zulässig.

Die vorhandene Nutzungsmischung entlang der Salzbergener Straße soll auch zukünftig beibehalten werden, deshalb nimmt der Flächennutzungsplan in dem vorliegenden Fall die vorhandene Nutzung auf.

 

Die 7. Änderung des Flächennutzungsplanes zielt insgesamt darauf ab, ein durch die Flächennutzungsplanung abgesichertes, faktisch auch vorhandenes Mischgebiet bzw. Teile einer Wohnbaufläche in ein Sondergebiet/großflächiger Einzelhandel umzuwandeln. Dabei wird der großflächige Einzelhandel weiter spezifiziert in „Nahversorgungszentrum“. Die Ansiedlung eines Einkaufszentrums oder großflächiger Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO wird nicht vorbereitet.

 

Die Firma Aldi betreibt an Standort Salzbergener Straße einen Filialbetrieb, der das gesamte Angebot des Discounters umfasst. Aufgrund der geringen Flächengröße des Marktes wird dieses Angebot jedoch in einer nicht mehr zeitgemäßen Form präsentiert. Ein Teil der Kaufkraft ist deshalb an den Standort Felsenstraße abgewandert. Auch der Standort Felsenstraße ist – wie die Filiale an der Salzbergener Straße – ein integrierter Standort. Beide Areale liegen eingebettet in Wohngebiete und dienen der Versorgung der Bevölkerung im Umfeld. Im Bereich „Felsenstraße“ ist zu beachten, dass das umgebende Wohnbaugebiet gegenwärtig noch nicht vollständig realisiert ist und deshalb der Eindruck entstehen kann, es handelt sich um einen Nahversorgungsbereich, der nicht in Wohnbebauung integriert ist. Nach Realisierung der projektierten Umgebungsbebauung wird dieser Markt auch städtebaulich-architektonisch integriert sein.

 

Durch die teilweise Verlagerung der Kaufkraft an den Standort „Felsenstraße“ erhöht sich das Verkehrsaufkommen. Diese Einschätzung wird aus gesamtstädtischer Sicht getroffen: Um das Verkehrsaufkommen für die Deckung des täglichen Bedarfs zu minimieren, ist es Aufgabe der Stadtplanung, entsprechende Nahversorgungsstandorte in Wohnungsnähe bereitzustellen, die vom einem möglichst großen Anteil der Bevölkerung auch noch zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreicht werden können. Die Frage nach der Erhöhung des Verkehrsaufkommens ist deshalb auf gesamtstädtischer Ebene zu beantworten. Die Realisierung des Konzeptes einer wohnungsnahen Versorgung setzt die Sicherung bzw. Entwicklung von Nahversorgungszentren in – bezogen auf Wohnstandorte – verkehrsgünstiger Lage voraus. Der Standort an der Salzbergener Straße entspricht dieser Vorgabe und soll deshalb langfristig gesichert werden.

 

Hinsichtlich der Standortverlagerung des Betriebes Willers ist anzumerken, dass eine Erweiterung auf dem angesprochenen Flächenpotential theoretisch möglich wäre, die Erweiterung jedoch planungsrechtlich an diesem Standort nicht unbedenklich ist. Bei einer Vergrößerung wäre zu klären, ob es sich dann noch um einen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb handelt. Sobald der Betrieb diese Einstufung verliert – z.B. wegen eines großen Fuhrparks und der damit verbundenen Emissionen – wäre er im Mischgebiet unzulässig. Um hier Konflikten mit der Nachbarschaft vorzubeugen, ist die Verlagerung des Betriebes in ein Gewerbegebiet vorgesehen. 

 

Es wird festgestellt, dass das angesprochene Nahversorgungszentrum von dem Zusammenspiel der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen lebt. Dabei wird ein Discountmarkt – wie etwa Aldi – als Frequenzbringer gesehen. Diese Einschätzung wird z.B. von dem an der Salzbergener Straße seit ca. 20 Jahren ansässigen Fleischerfachbetrieb Loh mitgetragen (vgl. Eingabe zum parallel laufenden Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 144, Vorlage Nr. 419, Punkt I. 1.1). Der bestehende Aldi-Markt ist mit ca. 450 qm nicht zukunftsfähig (Aussage des Betreibers des Discountmarktes und des Fachgutachters zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Rheine). Diese Einschätzung wird mitgetragen durch die bei der Stadt Rheine bekannt gewordenen Schwierigkeiten bei den Überlegungen zur Nachnutzung des Geschäftslokals. Vom Eigentümer selbst wird das Haus als baulich abgängig bezeichnet. Aus den Gesprächen, die seitens der Stadt Rheine mit anderen Anbietern aus dem Bereich Lebensmitteleinzelhandel/Discountmarkt geführt worden sind, ist zu entnehmen, dass die Größe des Ladenlokals – in Zusammenhang mit der unzureichenden Stellplatzanzahl und deren mangelhaften Anfahrbarkeit – eine weitere Nutzung stark einschränkt. Eine Nachnutzung durch einen Discounter/Lebensmittelhandel wird in den Geschäftsräumen nicht mehr als marktgängig angesehen.

 

Die Änderung des Flächennutzungsplanes bzw. die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 144 verfolgt das Ziel, eine Nahversorgung für die Bewohner des Stadtteils Wietesch/Schleupe zu sichern. Die Realisierung dieses Vorhaben ist weder durch die Inhalte der Flächennutzungsplanänderung noch durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes an einen bestimmten Investor oder Betreiber des Lebensmitteldiscountmarktes gebunden. Jeder, der über die Flächen, auf denen das Nahversorgungszentrum geplant ist, verfügt, könnte die Inhalte des Bebauungsplanes realisieren. Die getroffenen Festsetzungen – insbesondere hinsichtlich der Sortimentsbeschränkung und der maximal zulässigen Verkaufsflächen – sind abgestimmt auf die zur Nahversorgung notwendigen Größenordnungen unter Beachtung der Zentrenverträglichkeit. Zur Sicherung der Zentrenverträglichkeit ist die Nachnutzung des alten Aldi-Marktes von entscheidender Bedeutung. Eine Nachnutzung mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten kann über Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossen werden, die Nachnutzung durch einen weiteren Anbieter aus dem Bereich Discountmarkt/Lebensmittelhandel ist jedoch aufgrund der entsprechend erteilten Baugenehmigung nicht möglich. Aufgrund der geringen Verkaufsfläche besteht eine sehr geringe Gefahr, dass hier ein weiterer entsprechender Anbieter einzieht, um diese Möglichkeit jedoch weiter einzuschränken, soll auf die Ausübung der Mietoption durch den jetzigen Mieter zurückgegriffen werden. Dieses Vorgehen ist durch die Inhalte des zwischen der Stadt Rheine und dem Investor geschlossenen städtebaulichen Vertrages gesichert. Die Ansiedlung eines weiteren Anbieters aus dem Bereich Lebensmittel würde zu einem städtebaulich-funktional unerwünschten Überbesatz mit entsprechenden Angeboten im Stadtteil Wietesch/Schleupe führen.

 

Bei dem angesprochenem Telekommunikationsladen handelt es sich um einen Anbieter von zentrenrelevanten Sortimenten. Entsprechende Angebote sind – zur Sicherung der Innenstadt – in Nahversorgungsbereichen auszuschließen. Bei einem Lebensmitteldiscounter handelt es hingegen um ein Angebot, das der Versorgung der Bevölkerung mit täglichem Bedarf dient und deshalb wohnungsnah angeboten werden sollte.

 

Die Bauleitplanung trifft keine Aussage über die zukünftigen Betreiber des Lebensmitteldiscountmarktes, des Getränkemarktes oder des Cafés/Backshops. Die Inhalte der Planung fördern deshalb nicht die Konzentration auf einen Anbieter, vielmehr werden nur Aussagen getroffen zu den – im Verhältnis zu den anderen Versorgungsbereichen – zulässigen Sortimenten und deren maximale Größenordnungen. Ein Eingriff in den allgemeinen Wettbewerb erfolgt nicht.

 

Das durch die Bauleitplanung vorgezeichnete Nahversorgungszentrum übernimmt keine überörtliche Versorgungsfunktion. Die getroffenen Festsetzungen dienen vielmehr dazu, sowohl die Auswirkungen – z.B. Kaufkraftabzug – aus der Innenstadt von Rheine und den benachbarten Gemeinden zu minimieren bzw. auszuschließen. Das vorgezeichnete Angebot ist darauf abgestellt, die Versorgung der Bevölkerung im Stadtteil Schleupe/Wietesch mit Gütern des täglichen Bedarfs zu sichern. Angebote für periodischen oder längerfristigen Bedarf – z.B. Bekleidung, Unterhaltungselektronik, Schmuck und Optik – werden ausgeschlossen. Es wird somit kein Angebot zugelassen, das eine überregionale Ausstrahlung hat.

 

Die Behauptung, dass die Änderung des Flächennutzungsplanes die in den sechziger Jahren einsetzende Entflechtung von emittierendem Gewerbe und Wohnbebauung wieder umkehrt, geht an den tatsächlich in der Örtlichkeit vorhandenen Nutzungen vorbei: Im Änderungsbereich ist bereits ein Lebensmitteldiscounter vorhanden, der im Rahmen einer Verlagerung eine zeitgemäße, größere Verkaufsfläche erhalten und durch einen Getränkemarkt und Backshop ergänzt werden soll. Dafür werden zwei Gewerbe-/Handwerksbetriebe ausgelagert. Die von diesen Betrieben gegenwärtig ausgehenden Emissionen – z.B. Ladetätigkeit, Bewegungen des Fuhrparks – werden zukünftig die Umgebung nicht mehr belasten. Vielmehr bildet die Verlagerung dieser beiden Betriebe den Abschluss der angesprochenen Entflechtung von Wohnen und Gewerbe. Der an die Stelle des Gewerbes tretende Einzelhandel ist in seinen Emissionen untersucht worden mit dem Ergebnis, dass bei Einhaltung der im verbindlichen Bauleitplan enthaltenen Vorgaben, die Umgebung nicht mit unzumutbaren Emissionen belastet wird. Der gewählte Standort liegt zentral im Ortsteil Schleupe/Wietesch. Die Entwicklung und Sicherung dieses angestammten Standortes für Nahversorgung bildet den Ausgleich zwischen den Ansprüchen der Stadtteilbevölkerung an einen wohnungsnahen Versorgungsschwerpunkt und den Ansprüchen der direkt an den Standort angrenzenden Wohnbevölkerung. Der geplante Nahversorgungsstandort wird auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung so konzipiert, dass die angrenzenden Wohngebäude entsprechend den Richtwerten der TA Lärm vor entsprechenden Emissionen geschützt werden: z.B. liegen die geplanten Gebäude als Puffer zwischen der zugehörigen Stellplatzanlage und den nördlich angrenzenden Wohnbebauung.

 

Die angesprochenen Flächen im Bereich Ellinghorst liegen in Bezug auf die Zentralität im Stadtteil Schleupe/Wietesch weiter ab vom Siedlungsschwerpunkt, sodass ein Standort an dieser Stelle ein deutlich höheres Verkehrsaufkommen hervorrufen würde.

 

Die Anregungen in Bezug auf die Emissionen der geplanten Verlagerung beziehen sich auf Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 144 und werden deshalb im parallel laufenden Verfahren berücksichtigt (vgl. Vorlage Nr. 419/06).

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

1.2    Sonstige Stellungnahmen

 

Es wird festgestellt, dass aus der Öffentlichkeit keine weiteren abwägungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen sind.

 

2.      Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger

         öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

 

2.1    Kreis Steinfurt, 48563 Steinfurt;

          Stellungnahme vom 25.v 08. 2006.

 

Abwägung und Abwägungsbeschluss:

 

Es wird festgestellt, dass sich die vorgetragenen Anregungen auf Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 144 beziehen. Sie werden deshalb im parallel laufenden Verfahren berücksichtigt (vgl. Vorlage 419/06).

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

 

2.2    Sonstige Stellungnahmen

 

Es wird festgestellt, dass von Seiten der übrigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange keine weiteren abwägungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen sind.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

 

Der Stadtentwicklungsausschuss „Planung und Umwelt der Stadt Rheine emphiehlt dem Rat der Stadt Rheine, die folgenden Beschlüsse zu fassen:

 

II.     Bestätigung der Beschlüsse des Stadtentwicklungsausschusses

          "Planung und Umwelt"

 

Der Rat der Stadt Rheine nimmt die Beschlüsse des Stadtentwicklungsausschusses "Planung und Umwelt" zu den während der Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen abwägungsrelevanten Stellungnahmen zur Kenntnis und bestätigt diese.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

III.    Feststellungsbeschluss nebst Begründung

 

Der Rat der Stadt Rheine beschließt die 7. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Rheine, Kennwort: "Goethestraße/Schillerstraße", nebst Begründung.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig