Beschluss:

 

II.     Beratung der Stellungnahmen

 

 

1.      Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

 

 

1.116                   Rechtsanwälte Beckmann & Abshoff, Postfach 60 01 64, 44841 Bochum, für Eigentümer x , Emsstraße x;

         

          Stellungnahme vom 30. 07. 2012

 

 

Vorbemerkung:

Entgegen der auf S. 5 der Pl-Begründung vorgetragenen Ansicht der Stadt Rheine wird durch diesen BPl-E gerade nicht der Stadtteil „einer ganzheitlichen Lösung“ zugeführt.

Dies betrifft zum einen unseren Mandanten GIV/XXX; zusätzlich auch aber unsere Mandantschaft XXX/GbR; wie aus dem verkleinerten Geltungsbereich des BPl-E leicht zu erkennen ist.

An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass es auch Planbetroffene außerhalb des Plangebietes geben kann; wie im vorliegenden Falle. Deren Interessen sind selbstverständlich zu beachten/berücksichtigen, auch wenn sie (nun) außerhalb des eigentlichen Geltungsbereiches liegen.

 

Im Einzelnen:

 

Ziff. 1

Hier verbleibt es bei unseren Anregungen/Bedenken zum Eingangsbereich vom 11. Aug. 2011

 

Ziff. 2

Trotz der Ausführungen auf S. 27 und 28 der Pl-Begründung ist die Planung, wenn sie in dieser Weise durchgeführt wird, suboptimal. Dieser Mangel kann durch eine Baugrenze und Baulinie nicht behoben werden.

 

Dies gilt in gleichem Maße für die Belichtung, etc.

 

Ziff. 3

Auch diese Monita wiederholen wir. Es darf noch einmal darauf hingewiesen werden, dass unser Mandant beabsichtigt, sein Gewerbe zur Straße „Im Coesfeld“ zu erweitern.

 

Des Weiteren ist die bereits angesprochene öffentliche Fläche offen zu halten; wie gefordert. Daran haben wir weiterhin erhebliche Zweifel.

 

Wir verbleiben trotz ihrer Hinweise dabei, dass sicherzustellen ist, dass der Eingangsbereich der „Ems-Galerie“ keine negative Aktionsfläche wird. Dies kann entgegen Ihren Ausführungen sehr wohl sichergestellt werden.

 

Ziff. 4

Hier ist es weiterhin so, dass eine III-geschossige Bebauung dem Mandanten bzw. der vorhandenen Wohnnutzung „Licht, Luft und Sonne“ nimmt.

 

Es wird dazu in der Planbegründung häufig davon gesprochen, dass „gesunde Wohnverhältnisse“ gesichert sein müssen. Dies gilt – wie ausgeführt - selbstverständlich ebenso für die Wohnnutzung außerhalb des Plangebietes.

 

Es wird weiter erwartet und eingefordert, dass die zu errichtenden baulichen Anlagen den Abstand sowohl in der Tiefe als auch in der Höhe einhalten.

 

Die Stadtverordneten werden ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es ein durchaus anerkannter planungsrechtlicher Grundsatz ist, dass

„man zwar vieles erlauben kann, aber nicht muss“.

Anders gewendet: Auch einem Investor müssen die Grenzen seines Handelns klar aufgezeigt werden. Im Schriftsatz vom 11. August hatten wir dies so ausgedrückt:

„Es ist keineswegs gottgegeben, immer die zulässigen Richtwerte auszuschöpfen.“

Es ist kein erneutes Lärmgutachten/Emissionsgutachten in Auftrag gegeben worden, trotz der vorgebrachten Bedenken.

 

Zwar mag es so sein, dass nun das sog. „Cabrio-Dach“ entfallen soll, dennoch wird das Dach der „Ems-Galerie“ mit Öffnungen versehen sein. Es wird noch einmal um eine erneute Begutachtung/Überprüfung insbesondere zum Grundstück unseres Mandanten hin gebeten; vgl. auch unsere Ziff. 7

 

Es kann nicht richtig sein, auf ein zukünftiges „Baugenehmigungsverfahren“ zu verweisen.

 

Ziff. 5

Wir bleiben dabei, dass die Höhe über NN mit „50“ viel zu hoch ist; jedenfalls im SO 2-Gebiet. Es erschließt sich uns nicht, dass – wie auf S. 24 ausgeführt – „eine mindestens dreigeschossige Bauweise erforderlich ist.“

 

Auch ist eine Überschreitung mit Nebenaufbauten unzulässig.

 

Ziff. 6

Es verbleibt hierzu bei unseren Anregungen und Bedenken; insbesondere zur Systemgastronomie

 

Ziff. 7

Die angegebenen Lärmwerte können in keiner Weise überzeugen; zum einen nicht mit Blick auf die zukünftige Gastronomie. Veranstaltungsebene, etc. zu Ems hin; zum anderen nicht mit Blick auf den Betrieb in der „Ems-Galerie“ selbst (sieh oben u.a. Ziff4).

 

Ziff 8

Hier verstärken sich unsere Bedenken in inhaltlicher und rechtlicher Hinsicht. Es springt ins Auge, das die Begründung für die Reduzierung des Hochwasserschutzes nicht überzeugen kann; selbst wenn dies gastronomisch zur Ems hin attraktiv erscheint. Dies geht zu Lasten der Sicherheit vom Hochwasser Betroffenen.

 

In rechtlicher Hinsicht ist festzustellen, dass für die Grundstücke, die aus dem Plangebiet herausfallen, nun die alte Sach- und Rechtslage auflebt. Dies wird bestärkt durch ihre eigenen Feststellungen auf S. 4 der Pl.-Begründung.

 

Ziff. 9

Wir verweisen auf die bisherigen Ausführungen und die Notwendigkeit der Sicherung.

 

Ziff. 10 neu

Wir greifen den Gedanken der von der Stadt Rheine in den Vordergrund gestellten „ganzheitlichen Lösung“ auf.

 

Dem wird der BPl-E in keiner Weise gerecht. Dazu nehmen wir Bezug auf unsere Ausführungen für unsere Mandanten XXX/GbR. Es kann nicht richtig sein, sich darauf zu beschränken, der Investor sie nicht Eigentümer anderer planbetroffener Grundstücke geworden; also bleiben diese bei einer sachgerechten Plan- und Interessenabwägung außen vor; wörtlich: „Hat sich die Gemeinde entschlossen, es dabei … zu belassen:“

 

Ziff. 11 neu

Wir haben erhebliche Bedenken, zum jetzigen Zeitpunkt die Bauleitplanung zu forcieren, liegt doch bei der BR Münster die überregionale Planung zum EZH zum Zwecke der Entscheidungsfindung aus.

 

Ziff. 12 neu

U-E. wird die angenommene Gesamtverkaufsfläche schon rechnerisch nach den eigenen Unterlagen des BPl-E überschritten.

 

Zur Vermeidung von Missverständnissen:

 

Unser Schreiben vom 11. August 2011 ist in Anlage und Ablichtung noch einmal beigefügt. Darauf wird vollinhaltlich Bezug genommen. Diese Anregungen und Bedenken werden hiermit wiederholt.

 

Wir dürfen Sie bitten, uns den Eingang schriftlich zu bestätigen.“

 

Ergänzende Stellungnahme vom 24. 08. 2012

 

 

Abwägungsempfehlung:

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass nach Meinung der Rechtsanwälte versucht worden ist, in der Begründung auf die im Rahmen der Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB vorgetragenen Anregungen einzugehen.

 

Zur Vorbemerkung:

Die Kritik in der Vorbemerkung der Stellungnahme, dass das Quartier nicht einer „ganzheitlichen Lösung“ zugeführt wurde, ist nicht berechtigt.

 

Die Stadt Rheine hat auch erwogen, es im Bereich Im Coesfeld/Katthagen insgesamt bei der Festsetzung eines MK-Gebietes zu belassen und lediglich durch eine Überplanung der Straße Hohe Lucht sowie durch eine Teilüberplanung der Straßen Im Coesfeld und Katthagen sowie einer Umwandlung der Gemeindebedarfsfläche des Niermann-Hauses in ein MK-Gebiet die bauplanerischen Voraussetzungen für die Errichtung eines Einkaufzentrums zu schaffen. Damit hätte die seit 1976 für dieses Quartier sowie die übrigen Innenstadtbereiche westlich der Münsterstraße und nördlich der Emsstraße auch hier weiterhin Geltung gehabt.

 

Die Stadt Rheine hat sich aber schließlich dafür entschieden, ein Sondergebiet festzusetzen, um im Bebauungsplan sortimentsbezogene Verkaufsflächenbegrenzungen festsetzen zu können, um die kommunale und interkommunale Verträglichkeit des Einkaufszentrums sicherstellen zu können. Ein derartiger Steuerungsbedarf ist – jedenfalls derzeit – für die übrigen Grundstücke östlich der Münsterstraße und südlich der Emsstraße nicht gegeben, weil sich deren Einbeziehung in das Einkaufszentrum aufgrund der gegebenen Eigentumsverhältnisse und Nutzungswünsche nicht abzeichnet. Die Stadt Rheine hat sich daher dafür entschieden, es hinsichtlich der nicht in das Sondergebiet einbezogenen Grundstücke bei den wohl abgewogenen bisherigen Bebauungsplanfestsetzungen (MK-Gebiet) zu belassen. Damit bleiben diese Grundstücke in ihrem bisherigen Umfang baurechtlich nutzbar.

 

Bei dieser Entscheidung hat sich die Stadt Rheine auch davon leiten lassen, dass insoweit keine Entschädigungsansprüche entstehen und im Eckbereich von Münsterstraße/Emsstraße/Katthagen das Ergebnis eines Umlegungsverfahrens nicht angetastet wird. Die Verträglichkeit der baulichen Nutzungen im Grenzbereich zwischen Sondergebiet und MK-Gebiet ist sowohl hinsichtlich der jetzt vorhandenen Bebauung als auch der Ausnutzbarkeit nach den Festsetzungen im MK-Gebiet ermittelt und überprüft worden. Sowohl die überbaubaren Flächen als auch die Höhenentwicklung sind städtebaulich verträglich.

 

Der Geltungsbereich der Planänderung durfte daher auf die Grundstücke reduziert werden, die auf Grund der Einigung zwischen dem Investor und den Grundstückseigentümern zur Verfügung stehen. Die vorstehenden Gutachten beziehen sich ebenfalls nur auf diese Fläche (z.B. Verkaufsflächenbegrenzung für das Einkaufszentrum).

 

Die Realisierung des Einkaufszentrums bildet den Hauptbaustein zur Entwicklung des Quartiers Münsterstraße/Emsstraße/Kettelerufer/Hohe Lucht, von dem auch die angrenzenden Grundstücke auf Grund der Lageverbesserung profitieren können. So wird z.B. das Grundstück des Mandanten zukünftig an einem Haupteingang zu einem Einkaufszentrum mit 14.000 m² Verkaufsfläche liegen, was in Sinne einer Kundenfrequenzerhöhung einen deutlichen Lagevorteil bewirkt.

 

Die Auswirkungen (Lärm, Abstandsflächen etc.) des geplanten Einkaufszentrums auf die benachbarten Grundstücke sind im notwendigen Umfang bei der Planung berücksichtigt. Die Interessen dieser Planbetroffenen finden Eingang in die Planung, auch wenn deren Grundstücke räumlich außerhalb des Gebietes liegen. (Z.B. wird auf die zukünftige Erschließungssituation von Grundstücken detailliert in der Begründung eingegangen.).

 

Zu Ziff. 1 - 3 Die Stadt Rheine ist sich der Tatsache bewusst, dass durch die Festsetzung des Sondergebietes und die Einbeziehung der Straße Hohe Lucht sowie durch die Teileinziehung der Straßen Im Coesfeld sowie Katthagen nachhaltig in das bisherige Erschließungssystem eingegriffen wird und Anlieger hiervon unmittelbar betroffen sind. Die Erschließung des Grundstücks Emsstraße 38 mit dem dort befindlichen Ladengeschäft „GERRY WEBER“ bleibt über die Emsstraße im bisherigen Umfang unverändert erschlossen. Die seitliche Erschließung Im Coesfeld wird Richtung Süden für den Fahrzeugverkehr abgebunden und auf die Breite von 3 m reduziert. Soweit die Straße Im Coesfeld nicht eingezogen wird, kann sie weiterhin der seitlichen Andienung des Grundstücks Münsterstraße 38 dienen. Fußgängerverkehr ist über die Binnenerschließung des geplanten Einkaufszentrums weiterhin zu den Öffnungszeiten sichergestellt. Genehmigte Stellplätze existieren auf dem Grundstück nicht. Abgesehen davon wird das Bestandsgebäude seit Jahren lediglich gewerblich genutzt. Sämtliche Wohnungen stehen leer. Im Übrigen wird auf die Abwägung zu Punkt I 1.4 Ziff. 1 – 3 verwiesen.

 

Zu Ziff. 4 – 5 vgl. Abwägung zu Punkt I 1.4 Ziff 4 – 5. Zusätzlich wird auf die Begründung II Punkt 8.3 verwiesen. Unter diesem Punkt wird eingehend auf den Abstand zwischen dem Gebäude des Mandanten und dem Eingangsbauwerk zum Einkaufszentrum eingegangen, insbesondere auch vor dem Hintergrund einer geringen Abstandsfläche.

 

Bezüglich der Forderung nach einem erneuten Lärmgutachten ist darauf hinzuweisen, dass es im Rahmen der Bauleitplanung ausreicht, die grundsätzliche Zulässigkeit des Vorhabens nachzuweisen. Dies ist im vorliegenden Fall erfolgt (u.a. mit Lösungsvorschlägen für die bauliche Gestaltung der geplanten Parkdecks. Es sind technisch jedoch auch andere Lösungen denkbar, sodass erst im Baugenehmigungsverfahren, wenn alle baulichen Details vorliegen, die Einhaltung z.B. von Grenzwerten überprüft und sichergestellt werden kann.

 

Die Festsetzung, dass die zulässige Gebäudehöhe durch Nebenaufbauten überschritten werden darf, ermöglicht z.B. den Bau von Aufzugschächten oder auch Ablufteinrichtungen, die üblicherweise auf Dachflächen untergebracht werden bzw. werden müssen. § 16 Abs. 6 BauNVO bietet hierzu die rechtliche Grundlage.

 

Zu Ziff. 6 – 7 vgl Abwägung zu Punkt I 1.4 Ziff. 6 - 7

 

Zu Ziff. 8 vgl. Abwägung zu Punkt I 1.4 Ziff 8. Zusätzlich wird nochmals darauf verwiesen, dass es sich nicht um eine Reduzierung des Hochwasserschutzes handelt, sondern lediglich um eine Modifizierung. Die Mauer wird in Teilen durch mobile Elemente ersetzt, wobei die bisherige Hochwasserschutzgrenze beibehalten wird.

 

Zu Ziff. 9 vgl. Abwägung zu Punkt I 1.4 Ziff. 9

 

Zu Ziff. 10 vgl. Abwägung zu „Vorbemerkung“

 

Zu Ziff. 11. Es wird festgestellt, das die Bezirksregierung Münster sowohl im Rahmen der 16. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Rheine, Kennwort: „Ems-Galerie“ als auch im Rahmen der 13. Änderung des Bebauungsplanes beteiligt worden ist. Hierüber erfolgt die Berücksichtigung von landes- und regionalplanerischen Belangen bei den genannten Bauleitplanverfahren.

Auch die Inhalte des angesprochenen Entwurfes des Landesentwicklungsplanes Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel werden beachtet. Insbesondere wird in der Planbegründung (Abschnitt I. 3) und im GMA-Gutachten im Kapitel 2.1 „Baugesetzbuch und Landesentwicklungsprogramm“ ausführlich auf die Einhaltung der entsprechenden Ziele eingegangen.

 

Ziff. 12. Es wird auf Punkt 8.1 der Begründung verwiesen, wo ausführlich darauf eingegangen wird, warum die Aufsummierung der einzelnen Sortimentsobergrenzen mit 17.810 m² die maximal zulässige Verkaufsfläche von 14. 000 m² überschreitet.

 

Bezüglich des Verweises auf die Stellungnahme vom 11. August 2011 wird auf die Abwägung unter I Punkt 1.4 verwiesen.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

 

1.117                   Rechtsanwälte Beckmann & Abshoff, Postfach 60 01 64, 44841 Bochum, für Eigentümerinnen X und X , Emsstraße x/Münsterstraße X;

         

          Stellungnahme vom 06.08. 2012

 

Abwägungsempfehlung:

 

Zu a) Die Kritik, d as Quartier werde nicht einer „ganzheitlichen Lösung“ zugeführt, ist nicht berechtigt.

 

Die ursprüngliche Idee zur Entwicklung des Quartiers „Im Coesfeld“ ging von einer möglichst großen Anzahl von Grundstücken aus, die in die Entwicklung eines Einkaufszentrums einbezogen werden sollten. Je mehr Grundstücke einbezogen werden, desto größer die Aussicht auf eine nachhaltige Entwicklung des Bereiches. Auf Grund der schwierigen Eigentumsverhältnisse ist es letztendlich gelungen, wenigstens eine so große Zahl von Grundstücken in das Verfahren einbeziehen zu können, dass das Einkaufszentrum „Ems-Galerie“ erfolgreich sein kann. Der Geltungsbereich der Planänderung zur Offenlage ist auf die Grundstücke reduziert worden, die auf Grund der Einigung zwischen dem Investor und den Grundstückseigentümern zur Verfügung stehen. Die vorstehenden Gutachten beziehen sich ebenfalls nur auf diese Fläche (z.B. Verkaufsflächenbegrenzung für das Einkaufszentrum).

 

Die Stadt Rheine hat auch erwogen, es im Bereich Im Coesfeld/Katthagen insgesamt bei der Festsetzung eines MK-Gebietes zu belassen und lediglich durch eine Überplanung der Straße Hohe Lucht sowie durch eine Teilüberplanung der Straßen Im Coesfeld und Katthagen sowie einer Umwandlung der Gemeindebedarfsfläche des Niermann-Hauses in ein MK-Gebiet die bauplanerischen Voraussetzungen für die Errichtung eines Einkaufzentrums zu schaffen. Damit hätte die seit 1976 für dieses Quartier sowie die übrigen Innenstadtbereiche westlich der Münsterstraße und nördlich der Emsstraße auch hier weiterhin Geltung gehabt.

 

Die Stadt Rheine hat sich aber schließlich dafür entschieden, ein Sondergebiet festzusetzen, um im Bebauungsplan sortimentsbezogene Verkaufsflächenbegrenzungen festsetzen zu können, um die kommunale und interkommunale Verträglichkeit des Einkaufszentrums sicherzustellen zu können. Ein derartiger Steuerungsbedarf ist – jedenfalls derzeit – für die übrigen Grundstücke östlich der Münsterstraße und südlich der Emsstraße nicht gegeben, weil sich deren Einbeziehung in das Einkaufszentrum aufgrund der gegebenen Eigentumsverhältnisse und Nutzungswünsche nicht abzeichnet. Die Stadt Rheine hat sich daher dafür entschieden, es hinsichtlich der nicht in das Sondergebiet einbezogenen Grundstücke bei den wohl abgewogenen bisherigen Bebauungsplanfestsetzungen (MK-Gebiet) zu belassen. Damit bleiben diese Grundstücke in ihrem bisherigen Umfang baurechtlich nutzbar.

 

Bei dieser Entscheidung hat sich die Stadt Rheine auch davon leiten lassen, dass insoweit keine Entschädigungsansprüche entstehen und im Eckbereich von Münsterstraße/Emsstraße/Katthagen das Ergebnis eines Umlegungsverfahrens nicht angetastet wird. Die Verträglichkeit der baulichen Nutzungen im Grenzbereich zwischen Sondergebiet und MK-Gebiet ist sowohl hinsichtlich der jetzt vorhandenen Bebauung als auch der Ausnutzbarkeit nach den Festsetzungen im MK-Gebiet ermittelt und überprüft worden. Sowohl die überbaubaren Flächen als auch die Höhenentwicklung sind städtebaulich verträglich.

 

Die Realisierung des geplanten Einkaufszentrums bildet den Hauptbaustein zur Entwicklung des Quartiers Münsterstraße/Emsstraße/Kettelerufer/Hohe Lucht, von dem auch die angrenzenden Grundstücke auf Grund der Lageverbesserung profitieren können. So wird z.B. das Grundstück der Mandantinnen zukünftig an einem Haupteingang zu einem Einkaufszentrum mit 14.000 m² Verkaufsfläche liegen, was in Sinne einer Kundenfrequenzerhöhung einen deutlichen Lagevorteil bewirkt. Mit der Realisierung der „Ems-Galerie“ erfolgt somit eine Entwicklung des gesamten städtischen Quartiers, von der auch die nicht direkt in das Einkaufszentrum integrierten Grundstücke bzw. deren Eigentümer profitieren werden.

 

Es wird festgestellt, dass die Interessen der Mandantinnen auch wenn sie außerhalb des Geltungsbereiches der Änderung liegen, durchaus Berücksichtigung finden. So sind u.a. die Emissionen des geplanten Centers untersucht worden, um unzumutbare Immissionen auszuschließen. Auch die Erschließungssituation findet Berücksichtigung.

 

Es hat seitens verschiedenster Mitarbeiter der Stadt Rheine/EWG eine Vielzahl von Gesprächen mit einer der Mandantinnen gegeben, die z.T. auch schon vor der Entwicklung der Idee eines Einkaufszentrums im Bereich „Im Coesfeld“ geführt wurden. Dabei stand insbesondere die bauliche/funktionale Entwicklung des  Grundstücks der „Tenne“ im Vordergrund. Auch der Investor hat sich mehrfach bemüht, eine Einigung zu erzielen. Dabei stand sowohl ein Ankauf der Fläche als auch die angesprochene „Andocklösung“ zur Diskussion.

 

Für die Weiterverfolgung der Andocklösung – die nach wie vor möglich erscheint – ist es jedoch notwendig, dass von den Eigentümerinnen ein entsprechendes Konzept bzw. eine städtebauliche Studie vorgelegt wird, um im Kontext mit der Ems-Galerie gemeinsam an einer Entwicklung arbeiten zu können. Dieses ist bisher jedoch nicht erfolgt. Sollte hier eine entsprechende Studie vorgelegt werden, ist die Stadt Rheine bereit zu versuchen, ggf. notwendige Anpassungen am bestehenden Planungsrecht durch ein Änderungsverfahren herbeizuführen.

 

Zu b) Es wird festgestellt, dass eine Entwicklung der Grundstücke der Mandanten durch einen Verbleib außerhalb des Änderungsbereiches nicht ausgeschlossen ist. Der bestehende rechtsverbindliche Bebauungsplan lässt genügend Spielraum, um eine bauliche Entwicklung zu ermöglichen. Darüber hinaus könnte, wie im Fall der Ems-Galerie, bei Vorliegen eines städtebaulichen Konzeptes für die Bebauung des Grundstücks ein Änderungsverfahren des Bebauungsplanes gestartet werden. Diese Verfahrensweise ist bei städtebaulich sinnvollen Änderungen in innerstädtischen Bereichen üblich. Bisher ist jedoch von den Mandantinnen keine städtebauliche Studie vorgelegt worden, die als Grundlage für ein Änderungsverfahren dienen könnte.

 

Zu Zif. 1) Die Stadt Rheine ist sich der Tatsache bewusst, dass durch die Festsetzung des Sondergebietes und die Einziehung der Straße Hohe Lucht sowie durch die Teileinziehung der Straßen Im Coesfeld sowie Katthagen nachhaltig in das bisherige Erschließungssystem eingegriffen wird und die Einwender von der Aufhebung der öffentlichen Verkehrsflächen Hohe Lucht, Im Coesfeld und Katthagen teilweise merklich betroffen sind, soweit der rückwärtige Bereich des Grundstücks Münsterstraße 23-25 an den Katthagen grenzt. Dennoch entscheidet sich die Stadt Rheine nach Abwägung der widerstreitenden öffentlichen sowie privaten Interessen unter- und gegeneinander für die Einziehung aus folgenden Gründen:

 

Das Grundstück der Einwänder Emsstraße 28-32 wird ausschließlich über die Emsstraße erschlossen. Das Grundstück Münsterstraße 23-25 liegt in voller Breite an der Münsterstraße. Die im rückwärtigen Bereich an der Straße im Katthagen gelegenen Stellplätze können weiterhin nach Querung der Emsstraße aus Richtung Butterstraße über die Straße Katthagen in ihrer bisherigen Breite angefahren werden. Durch den Bebauungsplan wird eine ausreichende Wendemöglichkeit für Pkw geschaffen.

 

Diese besteht im Übrigen auch durch Einfahrt auf den rückwärtigen Bereich des Grundstücks Münsterstraße 23-25. Abgesehen davon ist dieser Grundstücksteil in den letzten Jahrzehnten nicht mehr von Lastkraftwagen angefahren worden. Das ehemalige Stadthotel auf diesem Grundstück verfällt Zusehends und ist seit dem Brand der dort seinerzeit betriebenen Diskothek „Tenne“ ungenutzt.

 

Entgegen der Einwendung der Eigentümerinnen sieht der geltende Bebauungsplan für das Grundstück nicht die Anlegung einer Tiefgarage vor. Die Festsetzung einer Tiefgarage hat der Bebauungsplan Nr. 10 h für den anstehenden Bereich nie enthalten. Mit der 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 h wurde lediglich für eine kleine Teilfläche die Errichtung von Garagen durch die Festsetzung „Ga“ planungsrechtlich ermöglicht. Zusätzlich ist mit der 7. Änderung eine gemeinsame Hofraumnutzung für alle angrenzenden Grundstücke im Baublock Münsterstraße/Emsstraße/Hohe Lucht/Katthagen aufgegeben worden, weil sich die Eigentümer der Grundstücke südlich Münsterstraße 23-25 gegen dieses Gemeinschaftsprojekt entschieden haben. Folge davon war die Bebauungsplanänderung, die flankiert von Baulasten und Umlegungsverfahren lediglich die Anlage von Stellplätzen und einer Garage sowie die rückwärtige Erschließung des Grundstücks Emsstraße 28-32 sowie der Bebauung am Katthagen sichergestellt haben. Zudem sieht der Bebauungsplan lediglich eine Zufahrtshöhe von 2,50 m vor.

 

In Anbetracht dieser Situation entscheidet sich die Stadt Rheine für die Teileinziehung auch der Straße im Katthagen, weil die Erschließung der Grundstücke der Einwänderin nach wie vor über drei Straßen und damit von drei Seiten sichergestellt ist. Sollten die Einwenderinnen nach Abriss des ehemaligen Stadthotels das Grundstück entsprechend dem Bebauungsplan bebauen, ist es ihnen zudem unbenommen, eine Durchfahrtsmöglichkeit von der Münsterstraße zu schaffen.

 

Der angesprochene Ausgleichsbetrag in Höhe von 62.890 DM errechnete sich aus der Differenz zwischen dem Einwurfswert der Grundstücke der Mandantinnen und dem Zuteilungswert der Grundstücke. Bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages wurde u.a. die Hochwassersicherung für die Grundstücke, die Neuordnung der Grundstücksaufteilung und der Wegfall von Erschließungskosten berücksichtigt. Die angesprochene Zuwegung über öffentlich-rechtlich gesicherten Straßenraum spielte dabei jedoch keine Rolle.

 

Es wird festgestellt, dass der bestehende Bebauungsplan für das Grundstück der Mandantinnen entlang der Münsterstraße eine II-III-geschossige und im Bereich der Straße „Katthagen“ eine maximal III-geschossige Bauweise planungsrechtlich vorgeben ist. Lediglich im Bereich des Blockinnenbereiches ist die angesprochene eingeschossige Bauweise vorgegeben. Es kann deshalb nicht davon gesprochen werden, dass die Ems-Galerie in erdrückender Weise an das Grundstück der Mandantinnen heranrückt. Bezüglich des Hinweises auf eine nicht ausreichende Zufahrt wird auf die Abwägung zu Zif. 1 verwiesen.

 

Zu c) Wie in der Begründung ausgeführt, wird der Hochwasserschutz nicht zurückgenommen; vielmehr erfolgt lediglich eine Modifizierung. Die bestehende Hochwasserschutzmauer wird in Teilen zurückgebaut. Die dabei entstehende Differenz zur heutigen Oberkante der Mauer wird durch mobile Elemente ersetzt. Der Einsatz mobiler Elemente hat sich in anderen Hochwassergebieten bereits bewährt. Diese Vorgehensweise ist mit der zuständigen Fachbehörde abgestimmt. Damit ergibt sich insgesamt keine funktionale Veränderung des Hochwasserschutzes gegenüber dem jetzigen Zustand. Die Bauflächen im Bereich westlich der Hochwasserschutzmauer bleiben somit auch weiterhin vor Hochwasser geschützt und sind daher uneingeschränkt als Bauland einzustufen. Auswirkungen auf die Grundstücke der Mandantinnen sind deshalb nicht zu erwarten.

 

Zu d) Es wird festgestellt, dass der Investor über den abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag zu umfassenden Beweissicherungsverfahren hinsichtlich möglicher Schäden an Nachbargebäuden angrenzend an sein Bauprojekt verpflichtet ist. Damit wird der Forderung entsprochen.

 

Zu e) Es wird festgestellt, das die Bezirksregierung Münster sowohl im Rahmen der 16. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Rheine, Kennwort: „Ems-Galerie“ als auch im Rahmen der 13. Änderung des Bebauungsplanes beteiligt worden ist. Hierüber erfolgt die Berücksichtigung von landes- und regionalplanerischen Belangen bei den genannten Bauleitplanverfahren.

Die Inhalte des angesprochenen Entwurfes des Landesentwicklungsplanes Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel werden beachtet. Insbesondere wird in der Planbegründung (Abschnitt I.3) sowie im GMA-Gutachten in Kapitel 2.1 Baugesetzbuch und Landesentwicklungsprogramm ausführlich auf die Einhaltung der entsprechenden Ziele eingegangen.

 

Zu f) Bezüglich der festgesetzten Sortimentsobergrenzen wird auf Punkt 8.1 der Begründung verwiesen, wo ausführlich darauf eingegangen wird, warum die Aufsummierung der einzelnen Sortimentsobergrenzen mit 17.810 m² die maximal zulässige Verkaufsfläche von 14. 000 m² überschreitet.

 

Durch die Lage der Grundstücke der Mandantinnen außerhalb des Geltungsbereiches der 13. Änderung verbleibt es für diese Grundstücke bei den planungsrechtlichen Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Hinsichtlich der Nutzung ist hier ein Kerngebiet festgesetzt. Durch diese Vorgabe sind die Flächen für Einzelhandelszwecke ohne irgendeine Beschränkung der maximalen Verkaufsfläche oder Vorgaben für einzelne Sortimente zu nutzen. Hieraus ist eher ein Vorteil als ein Nachteil für die Mandantinnen zu sehen.

 

Zu g) Es wird festgestellt, dass das angesprochene Normenkontrollverfahren zum Grundstück „Bote Veit“ nicht Gegenstand der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 h ist.

 

Zum Geltungsbereich der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 vgl. dennoch Abwägung zu a). Zur angeblichen Aufteilung der Bauleitplanentwicklung auf zwei Bebauungspläne ist festzustellen, dass die Innenstadt von Rheine bereits vollständig durch Bebauungspläne überdeckt ist. Der Bereich der Ems-Galerie liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 10 h, das Grundstück „Bote Veit“ im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 10 g.

 

Das 20. Änderungsverfahren des Bebauungsplanes Nr. 10 g (Bote Veit Grundstück) bereitete die Bebauung dieses Grundstückes vor, die bereits seit mehreren Jahren Thema der Stadtentwicklung war. Der Auffassung, dass beide Planverfahren zusammengefasst werden müssten, ist entgegen zu halten, dass das Grundstück schon seit Jahren bebaut werden sollte, sich bislang aber kein Investor gefunden hat. Als vor ca. 10 Jahren einer der beiden Hauptsammler, die über das Grundstück des Boten Veit verlaufen, neu gebaut wurde, hat die mögliche spätere Überbauung eine große Rolle gespielt; er ist damals so verlegt worden, dass eine Überbauung leichter möglich ist.

Nunmehr hat sich ein Investor gefunden, der bislang seine Zahnarztpraxis in unmittelbarer Nähe zum geplanten Standort der Ems-Galerie im Bereich der östlichen Münsterstraße und damit im Bereich des Bebauungsplanentwurfes 10 h hat und diese nun in den Neubau auf dem Bote-Veit-Grundstück verlegen will. Es kann deshalb allenfalls von einem wirtschaftlichen, jedoch nicht von einem planungsrechtlichen Zusammenhang gesprochen werden.

 

Es ist zwar richtig, dass in einem ersten Entwurf des Bebauungsplanes 10 h auch das Grundstück des Boten Veit im Geltungsbereich enthalten war; damals ging man noch davon aus, dass man dieses Grundstück für die Erschließung des gesamten Quartiers benötige. Dies hat sich jedoch durch eine Änderung der Planung als nicht notwendig ergeben, so dass das Grundstück daraufhin nicht in dem Entwurf des Bebauungsplanes 10 h verblieben ist.

 

Beide Bebauungspläne sind nicht als Einheit zu sehen. Sie weisen keine planerischen, funktionalen oder inhaltlichen Zusammenhänge oder Gemeinsamkeiten auf. Die geplante Bebauung des Bote-Veit-Grundstückes ist kein planerisch notwendiger Bestandteil einer einheitlichen städtebaulichen Maßnahme. Sie kann auch ohne die laufende Änderung des Plangebietes 10 h realisiert werden, ebenso wie die Änderung des Plangebietes 10 h auch ohne eine Bebauung des Bote-Veit-Grundstückes realisiert werden kann. Es liegen damit zwei selbständige Planvorhaben vor, die nicht in einem engen sachlichen Planungszusammenhang stehen. Denn der Ersatzbau für das bestehende Gebäude an der Münsterstraße könnte auch an jeder anderen Stelle im Innenstadtgebiet errichtet werden.

 

Es ist deshalb nicht erforderlich, die genannten Verfahren zu verknüpfen. Die Verfahren zur Ems-Galerie und zur Bebauung des Grundstücks „Bote Veit“ verfolgen städtebaulich unterschiedliche Ziele und sind deshalb auch nicht parallel oder gar in einem gemeinsamen Planverfahren durchzuführen. Die Bebauung auf dem Grundstücke Bote Veit ist zwischenzeitlich (August 2012) gestartet worden.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

 

 

2.      Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger

         öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

 

 

2.12    Anwaltssozietät Wolter Hoppenberg, Postfach 2773, 59017 Hamm für Stadt Emsdetten;

 

          Stellungnahme vom 27. 08. 2012

 

Vertiefende Stellungnahme vom 28. 09. 2012

 

 

Abwägungsempfehlung:

 

Zu 1:

 

Die Stadt Rheine hat im Rahmen der Abwägung sehr wohl die zentral-örtliche Funktion der Stadt Emsdetten und die Funktionsfähigkeit der Emsdettener Innenstadt nach den von der Rechtsprechung zum interkommunalen Abstimmungsgebot entwickelten Grundsätzen fehlerfrei berücksichtigt.

 

Zu 2:

 

Es trifft zu, dass die Stadt Rheine zunächst das Büro Junker & Kruse beauftragt hat, die raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums "Ems-Galerie" zu untersuchen. Richtig ist auch, dass die Stadt das Ergebnis dieser Auswirkungsanalyse der für das Projekt notwendigen 16. Flächennutzungsplanänderung mit dem Kennwort "Ems-Galerie" sowie den im Vorentwurf für die hier anstehende Bebauungsplanänderung zugrunde gelegt hat. Im Flächennutzungsplanänderungsverfahren und im Vorverfahren für die Bebauungsplanänderung haben die Träger öffentlicher Belange einschließlich der Nachbarkommunen das auf der Empfehlung des Büros Junker & Kruse beruhende Verkaufsflächenkonzept weitgehend akzeptiert.

 

Zu 3:

 

Nach vertieften Markterkundungen und nach Auswertung bundesweiter aktueller Studien zu innerstädtischen Einkaufszentren kamen ernsthafte Zweifel auf, ob das Planvorhaben mit den bis dahin vorgesehenen sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen überhaupt auf Dauer wirtschaftlich betrieben werden könne. Dies gelte auch für die vom Büro Junker & Kruse vorgenommene Modifizierung des Konzeptes vom 25. November 2011. Die bisherigen Vorgaben seinen insbesondere zu wenig flexibel um auf zukünftige Marktveränderungen reagieren zu können. Sie seien ungeeignet ein auf Dauer betriebswirtschaftlich funktionierendes Einkaufszentrum zu gewährleisten.

 

Um zu vermeiden, dass das geplante Vorhaben nach wenigen Jahren mangels Wirtschaftlichkeit mit verheerenden Folgen für die Infrastruktur und das Image der Rheiner Innenstadt geschlossen werden muss, hat die Stadt Rheine diese Bedenken sehr ernst genommen. Er ist zu dem Ergebnis gekommen durch ein weiteres Gutachten klären zu lassen, ob die geäußerten Zweifel berechtigt sind und welche kommunal und interkommunal noch verträgliche Spielräume bezüglich des Sortimentszuschnitts bestehen um einen nachhaltigen Betrieb des Einkaufszentrums gewährleisten zu können.

 

Somit trifft die geäußerte Vermutung zu, dass das Planvorhaben mit den Festsetzungen der seinerzeit vorgesehenen Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Sortimente wirtschaftlich nicht realisierbar und damit vollzugsunfähig war und das Projekt der Ems-Galerie nur mit einem geänderten Verkaufsflächenkonzept zu realisieren ist.

 

Zu 4:

 

Daher beauftragte die städtische Wirtschaftsförderungsgesellschaft die GMA, in einem ersten Schritt die betriebswirtschaftlich notwendigen Grundvorsetzungen für ein auf Dauer funktionierendes Einkaufszentrums zu definieren und insbesondere ein konkretes Verkaufsflächenkonzept als wirtschaftlich nachhaltige Grundlage für die Festsetzung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen vorzuschlagen. In einem 2. Schritt waren dann die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines derartigen Flächenkonzeptes in Form von Umsatzumverteilungsquoten zu prognostizieren und die sich daraus ergebenden raumordnerischen und städtebaulichen Folgewirkungen insbesondere für die zentralen Versorgungsbereiche in Rheine selbst und in den benachbarten Kommunen zu begutachten.

 

Die GMA kam bei ihrem 1. Prüfungsschritt zu dem Ergebnis, dass die im Vorentwurf des Bebauungsplanes vorgesehenen Verkaufsflächenfestsetzungen kaum ausreichende Voraussetzungen für den wirtschaftlich nachhaltigen Betrieb eines Einkaufszentrums bieten konnten. Insbesondere wäre nach Auffassung der GMA eine hinreichende Flächenflexibilität, die der Stadt und dem Eigentümer des Einkaufszentrums angesichts des sprichwörtlichen Wandels im Handel eine Neu- oder Umstrukturierung mit einer Neuvermietung der Ladenflächen ermöglicht hätte, nicht vorhanden. Ohne hinreichende Verkaufsflächenflexibilität, insbesondere in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren, Medien und Foto, sei ein Engagement für die geplante Ems-Galerie in Rheine ein sehr riskantes Unterfangen.

 

Die GMA definierte stattdessen einen "Flächenpool", bei dem betriebswirtschaftlich sinnvolle Verkaufsflächenobergrenzen einzelner Warengruppen angesetzt wurden, um die notwendige Flexibilität im Hinblick auf den langfristigen Erfolg des Einkaufszentrums zu sichern. Die besonders wichtigen Sortimente Bekleidung, Schuhe und Sport wurden zu einer Warengruppe zusammengefasst.

 

In einem 2. Schritt untersuchte die GMA auftragsgemäß die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines Einkaufszentrums auf der Basis dieses empfohlenen "Flächenpools" und schätzte die sich aus den Umsatzumverteilungen ergebenden raumordnerischen und städtebaulichen Folgewirkungen insbesondere für die zentralen Versorgungsbereiche in Rheine und in den Kommunen des voraussichtlichen Einzugsgebietes dieses Zentrums ab. Die GMA kommt darin zu dem Ergebnis, dass eine so projektierte "Ems-Galerie" in keinem Fall zentrenschädliche Auswirkungen erwarten lässt. In den Innenstädten und Ortszentren der Kommunen im Einzugsgebiet des Einkaufszentrums wird es nach Einschätzung der GMA nicht zu erheblichen Funktionsstörungen kommen. Es seien also keine unzumutbaren Auswirkungen auf die Nachbargemeinden zu befürchten, die zu einer Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebotes führen würden. Auch das landesplanerische Verbot, zentrale Versorgungsbereiche wesentlich zu beeinträchtigen, werde beachtet.

 

Diesen Einschätzungen der GMA schloss sich die Stadt Rheine an und übernahm die Empfehlungen der GMA zum Verkaufsflächenkonzept in die einschlägigen Festsetzungen sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen im offengelegten Bebauungsplanentwurf. Sie sieht darin die Voraussetzungen für die Realisierbarkeit des Projektes und dessen nachhaltigen Erfolg gewährleistet. Weil die Stadt mit diesem Projekt einen sich über Jahre entwickelten städtebaulichen Missstand beseitigen und die Attraktivität ihrer Innenstadt wiederbeleben will.

 

Dass die beiden Gutachten voneinander abweichen und insbesondere unterschiedliche Verkaufsflächenkonzepte empfehlen, ist offensichtlich und bedarf daher keiner besonderen Darlegung. Dies gilt z. B. auch für die Grundannahmen ("Stellschrauben") für die jeweilige absatzwirtschaftliche Auswirkungsprognose. Diese Grundannahmen sind in beiden Gutachten offengelegt und können daher ohne weiteres auch ohne gesonderte Gegenüberstellung miteinander verglichen werden.

 

Festzustellen ist aber auch, dass sich die beiden Gutachterbüros in den methodischen Grundansätzen nicht wesentlich unterscheiden, die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen in Form von Umverteilungsquoten zu ermitteln und die städtebaulichen Folgewirkungen für die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsbereich des geplanten Einkaufszentrums abzuschätzen. Solche absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungsanalysen sind nun aber keine logischen Deduktionen oder mathematische Kalkulationen, bei denen jeweils nur ein Ergebnis richtig sein kann. Es sind vielmehr Prognosen, die immer mit Unsicherheiten verbunden sind und die hier zudem auf unterschiedlichen Grundannahmen und Bewertungen beruhen. In Grenzfällen gibt es eine ganze Bandbreite vertretbarer Einschätzungen, sodass auch renommierte Gutachterbüros zu unterschiedlichen Beurteilungen der Zentrenverträglichkeit eines Vorhabens kommen können. In der Stellungnahme der Stadt Emsdetten ist daher auch unter Pkt. 5 d zutreffend von einem "Prognosespielraum" die Rede.

 

Im vorliegenden Fall ist die Stadt Rheine mit Zustimmung des Investors zunächst der Einschätzung und der Empfehlung für das Verkaufsflächenkonzept des Büros Junker & Kruse gefolgt, um in der Frage der lokalen und regionalen Zentrenverträglichkeit des Einkaufszentrums ganz sicher zu gehen und um eine gemeindenachbarliche Zustimmung für das Projekt zu erreichen. Nach vertieften Marktuntersuchungen und Auswertung bundesweiter aktueller Studien zu innerstädtischen Einkaufszentren des Investors zeigte sich jedoch, dass dieses Verkaufsflächenkonzept aus betriebswirtschaftlicher Sicht vor allem wegen fehlender Flexibilität für später notwendig werdende Nachvermietungen zu eng und daher zu risikoreich ist. Dies schätzen auch die das Projekt finanzierenden Banken so ein.

 

Daher sah sich der Investor vor die Entscheidung gestellt, entweder das Projekt aufzugeben oder aber unter Beibehaltung der Obergrenzen von 14.000 m² Gesamtverkaufsfläche eine größere Flexibilität bei den zentrenrelevanten und für das nachhaltige Funktionieren eines Einkaufszentrums besonders wichtigen Leitsortimenten anzustreben.

 

Dass der dann von der GMA als betriebswirtschaftlich notwendig empfohlene "Flächenpool", der diese Flexibilität garantiert, zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt selbst, aber auch in den Nachbarkommunen nicht schädigen darf, stand und steht dabei außer Zweifel. Die GMA kam bei ihrer Auswirkungsprognose zu dem fachlich durchaus vertretbaren Ergebnis, dass auch von einem Einkaufszentrum mit dem von ihr empfohlenen Flächenpool keine erheblichen Funktionsstörungen in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten sind. Dass die Frage der Zentrenverträglichkeit eindeutiger und sicherer mit der vom Büro Junker & Kruse empfohlenen Verkaufsflächenkonzeption für das Einkaufszentrum zu bejahen ist als mit dem von der GMA empfohlenen Flächenpool, steht ebenfalls außer Zweifel.

 

Vor der Offenlegung des Bebauungsplanentwurfes stand die Stadt Rheine jedenfalls vor der Alternative, entweder an der bislang verfolgten Verkaufsflächenkonzeption mit absoluter Garantie der Zentrenverträglichkeit und mit gemeindenachbarlicher Zustimmung, gleichzeitig aber auch mit hoher Wahrscheinlichkeit der Projektaufgabe durch den Investor einerseits festzuhalten oder aber andererseits die Realisierbarkeit des Projekts durch eine Flexibilisierung der Sortimentsbindung durch den von der GMA empfohlenen Flächenpool ohne wahrscheinliche Zentrenschädigungen sicherzustellen.

 

Zu 5:

 

Die Stadt Rheine hat sich in dieser schwierigen Situation eindeutig für die Sichtweise und die Empfehlungen der GMA und damit für die Realisierbarkeit des Projektes entschieden. Von einem unkommentierten Nebeneinander beider Gutachten kann also keine Rede sein.

 

Aus dieser Entscheidung der Stadt Rheine lässt sich nicht ableiten, dass das Abwägungsmaterial für die durchgeführte Flächennutzungsplanänderung nicht ordnungsgemäß zusammengestellt worden sei. Die Flächennutzungsplanänderung, die zur Darstellung eines Sondergebietes für das in Rede stehende Einkaufszentrums ohne sortimentsspezifische Verkaufsflächenobergrenzen geführt hat, ist auf der Basis des damaligen Erkenntnisstandes aus dem Gutachten des Büros Junker & Kruse ordnungsgemäß durchgeführt worden. Dass sich bei einer Konkretisierung eines solchen Projektes in der Bebauungsplanebene später neue Erkenntnisse ergeben, denen Rechnung zu tragen ist, ist bei derartigen Projekten nichts Ungewöhnliches.

 

Zu 5 a:

 

In der Stellungnahme wird die Bildung der Sortimentsgruppe Bekleidung/Schu­he/Sport mit dem Hinweis problematisiert, dass der Bauherr die Gesamtflächen beliebig auf die 3 Teilsortimente verteilen, sie aber auch nur für ein einziges Sortiment nutzen könne. So dürfe nach dem Bebauungsplan auf über 62 % der Gesamtverkaufsfläche Bekleidung verkauft werden.

 

Dies ist zwar theoretisch richtig. Faktisch ist eine solche Vorgehensweise aber komplett auszuschließen, da ein ausgewogener Branchenmix ein wesentliches Erfolgskriterium eines Einkaufszentrums ist. Ohne einen solchen ausgewogenen Branchenmix ist ein nachhaltiger wirtschaftlicher Erfolg der Ems-Galerie ausgeschlossen. Den gesamten Spielraum von rund 8.710 m² für die Warengruppe Bekleidung/Schuhe/Sport von rund 8.710 m² nur für ein einziges Teilsortiment zu nutzen, würde in betriebswirtschaftlicher Hinsicht auch eine spürbar geringere Rentabilität bedeuten, da die erzielbaren Quadratmetermietpreise für kleinere Ladenflächen weit über den Quadratmetermietpreisen flächengroßer Ladenlokale rangieren.

 

Für die Sortimentsgruppe „Elektrowaren/Medien/Foto“ sind nunmehr 2.380 m² Verkaufsfläche als Obergrenze festgesetzt. Dadurch soll auch die Ansiedlung eines Elektro- und Elektronikfachmarktes ermöglicht werden. Gegenüber der im Vorentwurf noch vorgesehenen Sortimentsbindung (maximal 800 m² Verkaufsfläche für Elektrohaushaltsgeräte und Leuchten sowie 1.000 m² Verkaufsfläche für Elektronik und Multimedia) wird der Flexibilitätsspielraum für die gesamte Sortimentsgruppe um 580 m² Verkaufsfläche erhöht.

 

Die Bildung der beiden genannten Sortimentsgruppen sichert erkennbar die für eine nachhaltige Rentabilität notwendige Flexibilität bei der Vermietung der Ladenflächen.

 

Die Zusammenfassung solcher Sortimentsgruppen ist auch bei verschiedenen anderen Gutachterbüros durchaus üblich. So stellen z. B. GFK, BulwienGesa, BBE, Dr. Lademann & Partner sowie Markt- und Standort bei ihren Auswirkungsanalysen nach Hauptwarengruppen kumulierte Betrachtungen an. Die von der GMA verwandte Vorgehensweise wird von Fachkollegen in Deutschland ebenfalls angewandt. Der Hinweis, dass die GMA bei ihrer Auswirkungsanalyse für das Einkaufszentrum in Mönchengladbach die 3 Sortimente Bekleidung, Schuhe/Leder­waren und Sportartikel isoliert untersucht hat, trifft zu. Der Hinweis verkennt jedoch die unterschiedlichen Ausgangsvoraussetzungen der beiden Projektentwicklungen hinsichtlich Gesamtgröße, Einzugsgebiet und anderem mehr. Bei der Verträglichkeitsstudie zu den Arkaden in Mönchengladbach lag bereits im Vorfeld der Beauftragung ein sortimentsspezifisches Investorenkonzept vor. Anders als bei diesem Fall in Mönchengladbach hat die GMA für die Ems-Galerie zunächst einmal die betriebswirtschaftlich erforderlichen Grundvoraussetzungen für ein auf Dauer funktionsfähiges Einkaufszentrum definieren und in einen Flächenpool umsetzen müssen, der dem Betreiber des Einkaufszentrums die für ein dauerhaft erfolgreiches Einkaufszentrum notwendige Flexibilität ermöglicht. Die Auswirkungen einer solchen flexiblen Centerlösung wurden dann in einem zweiten Schritt auch auf ihre raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen hin geprüft und im Ergebnis als zentrenverträglich eingestuft.

 

In ihrem Gutachten schreibt die GMA auf Seite 18 ff., dass nicht mehr die schiere Größe allein für den Erfolg einer Shoppingcenter-Investition unter betriebswirtschaftlicher Betrachtung in der Zukunft wichtig ist, wenngleich die kritische Masse auch weiterhin eine entscheidende Rolle spielt, sondern auch das möglichst rasche Reagierenkönnen auf Marktrends und Veränderungen.

 

Die Analyse der GMA hat gezeigt, dass das Verkaufsflächenkonzept des Vorentwurfes für den Bebauungsplan zur Ems-Galerie nicht die für den nachhaltig erfolgreichen Betrieb eines Einkaufszentrums notwendige Flächenflexibilität bot. Ohne hinreichende Flächenflexibilität für Neu- und Umstrukturierungen sowie Neuvermietungen der Ladenflächen vor allem in den Warengruppen Bekleidung/Schuhe/Sport sowie Elektrowaren/Medien/Foto ist das Engagement für die Ems-Galerie betriebswirtschaftlich zu riskant.

 

Dies sahen der Investor, der zunächst dem Verkaufsflächenkonzept des Vorentwurfes zugestimmt hatte, nach vertieften Marktuntersuchungen unter Auswertung einschlägiger Studien zu innerstädtischen Einkaufszentren sowie die finanzierenden Banken genauso.

 

Diesen Einschätzungen kann sich die Stadt Rheine nicht verschließen, ohne das Scheitern des Projektes mit all den auch städtebaulich negativen Konsequenzen für die Innenstadtentwicklung zu riskieren.

 

Zu 5 b:

 

Die Kritik, dass die Flächenproduktivitäten für die einzelnen Sortimente in der Ems-Galerie im Vergleich zu den angenommenen Flächenleistungen der in Emsdetten bestehenden Betriebe zu niedrig angesetzt worden seien, um dadurch eine geringere Umsatzumverteilungsquote zu erhalten, ist nicht haltbar.

 

So trifft insbesondere nicht zu, dass die GMA die Flächenproduktivität im Bereich Gesundheit und Körperpflege im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum über- und die der Ems-Galerie unterbewertet habe.

 

Nach der Strukturanalyse der GMA im Auftrag des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie von November 2008, in der ein bundesdurchschnittlicher Quadratmeterumsatz einer Apotheke in Deutschland zwischen 20.000,00 und 26.000,00 € pro m² betrug, wird der Durchschnittswert durch diesen Sondertatbestand um einiges nach oben gedrückt. Im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum sind 5 Apotheken vorhanden. In der Ems-Galerie wird aufgrund von vertraglichen Wettbewerbsklauseln allenfalls eine Apotheke den Betrieb aufnehmen. Schon dadurch muss der Durchschnittswert für die Flächenproduktivität der Emsdettener Betriebe in diesem Sortimentsbereich höher sein als der Durchschnittswert bei der Ems-Galerie. Der von der GMA für die Ems-Galerie angesetzte Produktivitätsansatz (5.600,00 € pro m²) bildet für diese Warengruppe eine zutreffende Basis. Die Kritik, dass die Flächenproduktivität in Emsdetten in dieser Sortimentsgruppe 50 % höher angenommen werde als in der Ems-Galerie, ist zudem rechnerisch nicht nachvollziehbar; der in der Stellungnahme angenommene Bestandswert von 8.300,00 € pro m² dürfte auf eine falsche Aufbereitung der auf Basis der GMA-Zahlen ausgewiesenen Bestandswerte in dieser Warengruppe für Emsdetten zurückzuführen sein. Der von der GMA angenommene Bestandswert beträgt 6.900,00 € pro m².

 

Nicht berechtigt ist auch die Kritik an der von der GMA angenommenen Flächenproduktivität im Sortiment Elektro- und Elektronikwaren.

 

In der genannten GMA-Strukturanalyse im Auftrag des Bayrischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie vom November 2008 betrug der bundesdurchschnittliche m²-Umsatz im Elektrohandel in Deutschland zwischen 4.000 und 6.000 € / m².

Da mit dem Media Markt bereits das erwiesenermaßen (raum-)leistungsstärkste bundesdeutsche Konzept in Rheine vor Ort präsent ist und alle anderen Betriebe deutlich geringere Raumleistungen generieren, stellt der von der GMA für die "EMS-GALERIE" Rheine verwandte Produktivitätsansatz (5.200 € /m²) insofern für diese Warengruppe eine zutreffende Basis dar, zumal noch überhaupt nicht abzusehen ist, ob nicht eventuell ein Anbieter aus „dritter / vierter Reihe“ als Mieter der "EMS-GALERIE" Rheine zu rekrutieren ist. Zwar erreichen ausgewählte Standorte von anderen Betreibern wie Saturn Produktivitätswerte in den vom Einwänder genannten Größenordnungen, jedoch nur bei deutlich größeren Einzugsgebieten, merklich höherer Kaufkraft und einer (Quasi-) Monopolstellung . Sofern - wie möglicherweise in Rheine - zwei Elektronik-Fachmarkt-Konzepte in einem eher kleinen Marktgebiet gegeneinander antreten müssten, fallen die Raumleistungen spürbar ab.

 

Derzeit ist nicht absehbar, ob ein oder mehrere Betreiber die für diese Sortimentsgruppe vorgesehenen Verkaufsflächen belegen werden. Dass die Ansiedlung eines Saturn-Fachmarktes zu einer deutlich höheren Flächenproduktivität und damit auch zu einer höheren Umsatzumverteilungsquote führen werde, ist eine Vermutung, die nicht näher belegt ist.

 

Insgesamt ist die Einschätzung, dass die GMA die zu erwartenden Umsätze der Ems-Galerie tendenziell (auch im Vergleich zum Büro Junker & Kruse) zu niedrig eingeschätzt habe, bei näherer Überprüfung nicht haltbar.

 

Durch die über 40jährige bundesweite Tätigkeit der GMA sowie auch eine Vielzahl von begleiteten Transaktionen stehen der GMA bundesweit flächendeckende Echtumsätze von Einzelhandelseinrichtungen sowie deutschen Shoppingcentern zur Verfügung. Basierend auf den realen Umsätzen von Einzelhandelseinrichtungen in vergleichbar situierten Mittelzentren wurden die Einzelhandelsumsätze der "EMS-GALERIE" Rheine ermittelt und mit den GMA vorliegenden Umsätzen bundesdeutscher Einkaufszentren in ähnlich großen Mittelzentren abgeglichen. Mit einem theoretisch Brutto-Umsatz von maximal rd. 68,2 Mio. € (Junker + Kruse haben in Ihrer Stellungnahme vom November 2011 einen Maximal-Umsatz von rd. 68,3 Mio. € für die "EMS-GALERIE" Rheine ermittelt) errechnet sich - bezogen auf die theoretisch maximale Flächenausstattung von maximal rd. 17.810 m² eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.830 € /m². Dies ist für ein in der Ortsgröße von Rheine situiertes Einkaufszentrum realistischer und anspruchsvoller Wert, der die bestehende Konkurrenzsituation in der Region und Münster / Osnabrück angemessen berücksichtigt.

Erwartungsgemäß entfällt das Gros auf die Warengruppen Gesundheit & Körperpflege, Bücher / Schreib- und Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren (maximal rd. 54,7 Mio. € bzw. ca. 80 %). So würde sich auf Basis der in Ansatz gebrachten Raumleistungen des Büro Junker + Kruse ein Maximal-Umsatz in diesen vier Warengruppen von rd. 59,6 Mio. € ergeben, der knapp 9 % über dem GMA-Niveau läge. Geringe Differenzen wären bei Gesundheit & Körperpflege (+ 0,4 Mio. € bzw. 3,6 %- Punkte) sowie - unter Berücksichtigung des Flächeneinsatzes von rd. 8.710 m² VK auch bei – Bekleidung / Schuhe / Sport (+ 1,7 Mio. € bzw. 6,3 %-Punkte) zu konstatieren. Nur bei Bücher / Schreib- und

Spielwaren sowie Elektrowaren (jeweils + 1,4 Mio. €, 32,6 %-Punkte bzw. 11,3 %-Punkte) wären die Differenzen zwischen den beiden Gutachterbüros bei den Umsätzen etwas größer.

Da die letztgenannten beiden Warengruppen - wie in dem GMA-Gutachten ausführlich dargestellt - besonders von der rasanten Umsatzentwicklung und -umschichtung seit 2009 in den Onlinehandel betroffen sind, die für diese Branchen (stark) umsatzmindernde Effekte induzieren, kann der GMA-Ansatz als realistisch eingeschätzt werden und unterzeichnet den Brutto- Umsatz des Planvorhabens nicht.

 

Zu 5 c:

 

Die von der GMA angenommene Flächenproduktivität für die Sortimentsgruppe Bekleidung/Schuhe/Sport entspricht durchaus einer Worst-Case-Betrachtung.

 

Richtig ist, dass sich die Flächenproduktivitäten in den einzelnen Sortimenten der Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport voneinander unterscheiden und in aller Regel Schwankungen unterworfen sind; dieses wurde von der GMA auch berücksichtigt, wobei für Bekleidung ein höherer und für Schuhe sowie Sport ein niedriger Produktivitätsansatz als im Mittel (rd. 3.100 € / m²) gewählt wurde. Daraus aber abzuleiten, dass man die höchste Raumleistung eines Teilsortimentes (also Bekleidung, oder Schuhe / Lederwaren oder Sport) für alle anderen Teilsortimente zugrunde legen soll,  würde an der Realität vorbeigehen. Festzustellen ist, dass mit dem gewählten Produktivitätsansatz der GMA der worst case-Charakter zutreffend abgebildet wurde.

 

Zu 5 d:

 

Nicht haltbar ist auch die Kritik, dass die GMA mit demselben Zahlengerüst sowohl eine betriebswirtschaftliche als auch eine städtebauliche Risikobeschreibung angestellt habe. Wie oben bereits ausgeführt, hat die GMA zwar zunächst ein Verkaufsflächenkonzept („Flächenpool“) entwickelt, das auf Dauer einen betriebswirtschaftlichen Erfolg dieses Einkaufszentrums ermöglicht. In einem zweiten Schritt sind dann aber auch die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sowie die raumordnerischen und städtebaulichen Folgewirkungen eines Einkaufszentrums mit diesem Verkaufsflächenkonzept ermittelt worden, um insbesondere die lokale und regionale Zentrenverträglichkeit abschätzen zu können. Diese Auswirkungsanalyse der GMA hat ergeben, dass das Ems-Galerie-Projekt mit diesem betriebswirtschaftlich notwendigen Verkaufsflächenkonzept weder in Rheine selbst noch in den benachbarten Kommunen zu beachtlichen Funktionsstörungen in den zentralen Versorgungsbereichen führen wird.

 

Dieses methodische Vorgehen ist korrekt und kann nicht mit dem (für sich genommen zutreffenden) Hinweis problematisiert werden, dass betriebswirtschaftliche und städtebauliche Risikobetrachtungen aus unterschiedlichen Blickwinkeln vorgenommen werden. Im vorliegenden Fall hat die GMA nämlich das empfohlene Verkaufsflächenkonzept als Ergebnis der betriebswirtschaftlichen Risikoanalyse der anschließenden Prüfung der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit unterzogen. Es ist methodisch völlig korrekt, wenn das betriebswirtschaftlich Notwendige auf seine Zentrenverträglichkeit untersucht wird. Das Ergebnis ist fachlich vertretbar und überschreitet nicht den Prognosespielraum solcher Auswirkungsanalysen.

 

Zu 6:

 

Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes hat die GMA empirische Untersuchungen der EWG für Rheine mbH zur Kundenherkunft der Besucher aus der Kundenwohnorterhebung vom 19. Mai bis 24. Mai 2011 in der Innenstadt von Rheine ausgewertet (Basis: 5.562 Befragte), so dass ein empirisch abgesichertes Einzugsgebiet festzustellen ist. Diese Grundlage stand Junker + Kruse in ihrem Gutachten 2011 nicht zur Verfügung. Nach den Befragungsergebnissen sind die Städte / Gemeinden Schüttorf, Samern, Emsbüren dem originären Einzugsgebiet Rheines zuzurechnen und zudem existieren sogar heute noch latente Einkaufsbeziehungen aus den Städten Ochtrup, Suddendorf, Steinfurt und Nordwalde, die sich mit der einzelhändlerischen Impulssetzung der "EMS-GALERIE" Rheine weiter verfestigen werden.

 

Der Investor Hermann Klaas betreibt in Lingen die „Lookentor-Passage“, bei der Befragungsergebnisse aus 2009 und 2011 belegen, dass das Einzugsgebiet der Innenstadt von Lingen nennenswert erweitert werden konnte; ein Umstand, der auch für zahlreiche andere Städte ähnlicher Ortsgröße mit innerstädtischen Einkaufszentren, die seit 2007 neueröffnet / erweitert wurden (u.a. Hameln, Hattingen, Langenhagen etc.), zu konstatieren ist.

 

Festzustellen ist, dass das von der GMA abgegrenzte Einzugsgebiet eine realistische Basis für das Einzugsgebiet der "EMS-GALERIE" Rheine abbildet. Dass die GMA bei ihrer vorhabenbezogenen Auswirkungsanalyse nicht auch die Auswirkungen des erweiterten FOC Ochtrup untersucht hat, trifft zu. Derartige Verträglichkeitsbetrachtungen konzentrieren sich nicht zuletzt aufgrund des beschränkten Instrumentariums zur Abschätzung der kumulativen Wirkungen mehrerer Projekte auf das jeweils anstehende Projekt. Eine kumulative Betrachtung von 2 oder mehr Projekten in ihrer gemeinsamen Wirkung auf ein oder mehrere Einzelhandelsstandorte sprengt regelmäßig die Grenzen gutachterlicher Tätigkeit.

 

Dies heißt aber nicht, dass die Auswirkungen des erweiterten FOC Ochtrup in der Abwägung unberücksichtigt bleiben. Die Stadt Rheine ist ja selbst von einem möglichen Kaufkraftabzug durch das FOC Ochtrup betroffen und möchte nicht zuletzt auch deshalb mit einer funktionierenden Ems-Galerie Kaufkraft binden und ihre mittelzentrale Versorgungsaufgabe auch in der Zukunft voll erfüllen können.

 

Dass auch die Zentren anderer Kommunen im Einzugsbereich der Ems-Galerie der Konkurrenz durch das FOC Ochtrup ausgesetzt sind, wird durchaus gesehen. Es werden aber von diesen kumulativen Auswirkungen von Ems-Galerie und FOC Ochtrup insgesamt keine Zentrenschädigungen befürchtet. Eine rein additive Betrachtung verbietet sich schon durch den Umstand, dass das erweiterte FOC Ochtrup bereits heute am Netz ist und dass das Vorhaben der Ems-Galerie frühestens in 2 Jahren in Betrieb gehen kann. Bis zum Zeitpunkt einer möglichen Eröffnung der Ems-Galerie wird ein Gutteil der Wirkungen des FOC Ochtrup bereits am Markt erkennbar und abgearbeitet sein. Einzelhandelsbetriebe im Umland, die sich gegenüber diesem erweiterten FOC behaupten können, werden sich mit ihrem Betriebskonzept auch erfolgreich der Konkurrenz durch die hinzutretende Ems-Galerie stellen können.

 

Zu 7:

 

Die Vermutung, dass von der Ems-Galerie eine deutlich höhere Umsatzumverteilung als von der GMA angenommen ausgehen und in mehreren Sortimenten die 10%-Schwelle überschreiten werde, ist nicht hinreichend konkret belegt. Zudem ist die Kritik an den absatzwirtschaftlichen Auswirkungsprognosen zu den einzelnen Sortimentsgruppen nicht konkret begründet und daher auch nicht hinreichend nachvollziehbar.

 

Zu den erwarteten Umsatzleistungen der Ems-Galerie und zu den Bestandsumsätzen in Emsdetten im Bereich Gesundheit und Körperpflege ist oben bereits Stellung genommen worden.

 

Nicht zutreffend ist auch, dass die GMA die Flächenproduktivität im Bereich Bücher, Schreib- und Spielwaren das Planvorhaben unter- und die Betriebe im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum überbewertet hat. Auch gilt es in dieser Warengruppe, zwischen Bücher, Schreibwaren einerseits und Spielwaren andererseits zu differenzieren, da dieser - je nach Branche, Betriebsgröße und Standort - starken Schwankungen unterworfen ist. So betrug der durchschnittliche m²-Umsatz im Buchfachhandel nach der Strukturanalyse der GMA im Auftrag des Bayrischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie vom November 2008 in 2007 in Deutschland zwar zwischen 3.500 und 5.000 € / m², aber für Spielwarenfachgeschäfte wurde in derselben Untersuchung lediglich ein m²-Wert von zwischen rd. 2.500 – 3.500 € / m² ermittelt.

 

Auch ist zu sehen, dass sich seit 2009 - bedingt durch grundlegende Veränderungen im Verbraucherverhalten - gravierende Umwälzungen im Buchhandel ergeben. So werden heutzutage Bücher / Zeitschriften mehr und mehr im Internet / online gekauft / gelesen, so dass diese Umsatzanteile dem stationären Bücher-Einzelhandel verloren gehen. Lag der Marktanteil der online erworbenen Bücher in 2007 noch bei 13 %, so ist deren Marktbedeutung bis 2010 auf 16 % gestiegen und wird auch in Zukunft weiter steigen. Hauptleidtragende dieser Entwicklung sind die Sortimentsbuchhandlungen sowie der Versandhandel, deren Marktanteil im selben Zeitraum von rd. 63 % auf rd. 55 % zurückgegangen sein soll. Stationär hat aus diesem Grund z.B. die Thalia-Unternehmensgruppe angekündigt, sich bundesweit von 15 unrentablen Filialen trennen zu wollen bzw. an zahlreichen Standorten ihre Mietfläche zu reduzieren und / oder unter zu vermieten; auch Kooperationen (z.B. mit Spiele Max) wurden eingegangen, mittlerweile aber wieder bereits beendet. Auch Hugendubel hat sein Filialnetz nennenswert ausgedünnt und dabei die acht Standorte geschlossen bzw. an den drei Standorten einen Rückbau der Ladengröße betriebe; geplante Neueröffnungen, wie in Düsseldorf und Detmold wurden ersatzlos gestrichen.

 

Für die "EMS-GALERIE" Rheine sind neben Flächen aus dem Buchbereich auch im Vergleich weniger produktive Flächen im Bereich Spielwaren geplant. Unter paralleler Berücksichtigung der tiefgreifenden Umwälzungen im Bücherhandel sowie des frühestmöglichen Eröffnung im Jahr 2015 bildet der von der GMA verwandte Durchschnittswert der Flächenproduktivität (3.400 € /m²) eine zutreffende Basis Für die Warengruppe Bekleidung/Schuhe/Sport sei Folgendes klargestellt:

 

Bei der Sortimentsgruppe Bücher, Schreib- und Spielwaren ist zwischen Bücher und Schreibwaren einerseits und Spielwaren andererseits zu differenzieren, da dieser  - je nach  Branche, Betriebsgröße und Standort -   starken Schwankungen unterworfen ist. Zwar betrug der durchschnittliche m²-Umsatz im Buchfachhandel nach der Strukturanalyse der GMA im Auftrag des Bayrischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie vom November 2008 in 2007 in Deutschland zwischen 3.500 und 5.000 € / m², aber für Spielwarenfachgeschäfte wurde in derselben Untersuchung lediglich ein m²-Wert von zwischen rd. 2.500 – 3.500 € / m² ermittelt.
Auch ist zu sehen, dass sich seit 2009  - bedingt durch grundlegende Veränderungen im Verbraucherverhalten -  gravierende Umwälzungen im Buchhandel ergeben. So werden heutzutage Bücher / Zeitschriften mehr und mehr im Internet / online gekauft / gelesen, so dass diese Umsatzanteile dem stationären Bücher-Einzelhandel verloren gehen. Lag der Marktanteil der online erworbenen Bücher in 2007 noch bei 13 %, so ist deren Marktbedeutung bis 2010 auf 16 % gestiegen und wird auch in Zukunft weiter steigen. Hauptleidtragende dieser Entwicklung sind die Sortimentsbuchhandlungen sowie der Versandhandel, deren Marktanteil im selben Zeitraum von rd. 63 % auf rd. 55 % zurückgegangen sein soll.
Aus diesem Grund hat z. B. die Thalia-Unternehmensgruppe angekündigt, sich bundesweit von 15 unrentablen Filialen trennen zu wollen bzw. an zahlreichen Standorten ihre Mietfläche zu reduzieren und / oder unter zu vermieten; auch Kooperationen (z.B. mit Spiele Max) wurden eingegangen, mittlerweile aber wieder bereits beendet. Auch Hugendubel hat sein Filialnetz nennenswert ausgedünnt und dabei die acht Standorte geschlossen bzw. an den drei Standorten einen Rückbau der Ladengröße betrieben; geplante Neueröffnungen, wie in Düsseldorf und Detmold wurden ersatzlos gestrichen.
Für die "EMS-GALERIE" Rheine sind neben Flächen aus dem Buchbereich auch im Vergleich weniger produktive Flächen im Bereich Spielwaren geplant . Unter paralleler Berücksichtigung der tiefgreifenden Umwälzungen im Bücherhandel sowie des frühestmöglichen Eröffnung im Jahr 2015, bildet der von der GMA verwandte Durchschnittswert (3.400 € /m²) eine zutreffende Basis.

 

Somit ist festzuhalten, dass die GMA auch in der Warengruppe Bücher, Schreib- und Spielwaren die Bestandssituation in den Hauptgeschäftszentren von Emsdetten und Rheine mit deutlich höheren Flächenleistungen nicht überschätzt und die zu erwartenden Umsätze der Ems-Galerie nicht unterschätzt hat, um entsprechend niedrigere Umsatzumverteilungsquoten zu erhalten.

 

Die These, dass in der Sortimentsgruppe Bekleidung/Schuhe/Sport bei einer „echten Worst-Case-Betrachtung“ von einer höheren Umverteilungsquote als 10,4 % auszugehen sei, ist nicht näher begründet und von daher auch nicht kommentierbar.

 

Klarzustellen bleibt noch, dass dem festgesetzten Verkaufsflächenkonzept keineswegs das für die Erstvermietung vorgesehene Plankonzept des Investors zugrunde gelegt worden ist. Es ist vielmehr Vorsorge dafür getroffen worden, dass der Branchenmix innerhalb des durch die festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen markierten Korridors veränderten Marktverhältnissen angepasst und bei notwendig werdenden Nachvermietungen zugrunde gelegt werden kann. Das Einkaufszentrum Ems-Galerie ist mit diesem so abgesteckten Nutzungsrahmen einer Zentrenverträglichkeitsprüfung unterworfen worden, die im Ergebnis unzumutbare Auswirkungen auf die Nachbargemeinden und wesentliche Beeinträchtigungen ihrer zentralen Versorgungsbereiche ausschließt.

 

 

 

Zu 8.

 

Die Befürchtung, dass es in Emsdetten im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zu Geschäftsschließungen kommt und dass daraus massive Funktionsstörungen resultieren würden, wird nicht geteilt. Den für die einzelnen Sortimente und Sortimentsgruppen angeführten Bedenken ist Folgendes entgegenzuhalten:

 

Beim Sortiment Elektrowaren sind nach den GMA-Erhebungen im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum in etwa 15 Betriebsstätten auf rd. 1.730 m² diesbezügliche Sortimente vorhanden. Mit einem Anteil von rd. 8 % der hauptgeschäftszentrums- und projektrelevanten Verkaufsfläche ist diese Warengruppe sicherlich eine wichtige Branche im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum. Das Angebotsspektrum umfasst vier Anbieter mit mehr als 100 m² (Expert Media-Park, Elektro Döring, Licht & Design Döring, Photo Porst). Selbst wenn man einmal - wofür keinerlei Erkenntnis vorliegt – die Modellannahme des Büros Wolter/Hoppenberg übernähme, dass einer der vier mittelgroßen Anbieter im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine tatsächlich schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe des zweiten Großflächenbetriebs infolge der Ansiedlung der EMS-GALERIE sehr unwahrscheinlich. Schließlich könnten dann die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem /den anderen Anbieter/n teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die elektrowarenrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums auch mit der "EMS-GALERIE" Rheine fort- bestehen wird. So würden immerhin noch etwa ein Dutzend Betriebe in dieser Warengruppe agieren und die mittelzentrale Versorgung der Bevölkerung nicht in Frage gestellt.

Nicht sachgerecht ist die Behauptung im Falle der Ansiedlung eines Saturn-Marktes in der "EMS- GALERIE" Rheine (was keinesfalls gesichert ist !), stünde der gesamte Handelsstandort Emsdetten in Frage. Bezogen auf den innerstädtischen Einzelhandel nimmt Media-Park gerade einmal weniger als 3 % der Fläche ein. Wählt man die Gesamtstadt als Bezugsgröße läge der Flächenanteil bei etwa 1 %. Diese vergleichende Betrachtung zeigt, dass die Standortentscheidung dieses Betriebes nicht den gesamten Handelsstandort Innenstadt infrage stellen kann. Zudem hatte die GMA während der Gutachtenerstellung mit der Geschäftsführung des Media-Park, für den die GMA in anderer Angelegenheit tätig war, Kontakt. Dort wird dem Wettbewerb mit Rheine keine sonderlich hohe Bedeutung beigemessen. Ob und inwiefern sich der Media-Park Emsdetten im Falle der Neuansiedlung eines Elektronikanbieters nicht zu einer Verlagerung in Emsdetten entscheiden wird, kann nicht abschließend beurteilt werden; ebenso wenig wie Transparenz zu allen anderen betrieblichen Faktoren des Media-Park, z.B. in der Höhe der Miete bzw. Investition, der Ladengröße, dem Ladenzuschnitt, dem Ausstattungsgrad, möglichen (Ausbaukosten-) Zuschüssen, den Finanzierungskosten etc. besteht.

 

Entsprechendes gilt für das Sportsortiment. Dieses Sortiment wird im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum von einem leistungsstarken Fachbetreiber (Intersport Conny’s) und Bekleidungsanbietern mit Sportartikeln als Rand- und Ergänzungssortiment abgedeckt. Die 1956 gegründete Intersport-Gruppe, der auch Intersport Conny’s angehört, stellt mit einem Umsatz von rd. 2,9 Mrd. € und rd. 1.400 Betriebsstätten in Deutschland - gemessen an der Umsatz- und Filialzahl - die größte sportrelevante Firmengruppe in der Bundesrepublik dar, bei denen Fachhändler unter der Marke Intersport firmieren. Auch Intersport Conny’s, die nach eigenen Angaben neben dem Verkauf von Sportprodukten aller Art auch Servicedienstleistungen (wie z.B. Trikotdesign, Schuh Coach Schuhberatung) anbietet, agiert unter dem Dach der Intersport-Verbundgruppe und kann die Vorteile des Firmenverbundes (Einkauf, Werbung / Marketing, Service etc.) nutzen. Bereits heute kann Intersport Conny’s sich in einem relativ umkämpften Markt adäquat positionieren und wirbt nach eigener Auskunft als sport- und service- orientiertes Unternehmen. Da sich seine Service- / Kostenvorteile auch durch die "EMS-GALERIE" Rheine nicht ändern werden, hat Intersport Conny‘s auch nach Realisierung weiterhin Profilierungschancen im Wettbewerb (z.B. durch Umstellung des Sortimentes, Änderung der Werbung bzw. des Werberadius, Verringerung der Kosten etc.). Für den sehr unwahrscheinlichen Fall eines Marktaustrittes ist die Position des Anbieters in der Emsdettener Innenstadt näher zu beleuchten. Aufgrund des geringen Flächenanteiles dieses Ladenlokals (< 600 m² , entsprechen weniger als 3 % der Gesamtverkaufsfläche der Emsdettener Innenstadt) ist zunächst grundsätzlich die Frage zu stellen, ob dieser Sportanbieter im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum eine strukturbestimmende Branche darstellt. Auch ist anzunehmen, dass für den Fall des Wegfalls die anderen Bekleidungs- / Schuhanbieter das Sortiment Sportartikel (weiter) führen bzw. dieses Angebotsspektrum sogar ausweiten dürften.

 

Eine massive Funktionsstörung in der Emsdettener Innenstadt ist auch nicht im Hinblick auf das Sortiment Bekleidung zu befürchten. Das Sortiment Bekleidung umfasst in gut 30 Betrieben auf rd. 7.900 m² das Gros der relevanten Verkaufsflächen (fast 84% dieser Gesamtwarengruppe), darunter zwei Anbieter mit mehr als 1.000 m² (Roters, Wissing) sowie fünf weitere Anbieter mit zwischen rd. 200 m² bis rd. 1.000 m². Selbst wenn man einmal - wofür keinerlei Erkenntnis vorliegt – die Modellannahme übernähme, dass eines der beiden Textilkaufhäuser im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine tatsächlich schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe des zweiten Großflächenbetriebs infolge der Ansiedlung der EMS-GALERIE sehr unwahrscheinlich. Schließlich könnten dann die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem /den anderen Anbieter/n teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die bekleidungsrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums trotz der "EMS-GALERIE" Rheine fortbestehen wird. So würden immerhin noch über 30 Betriebe in dieser Warengruppe agieren und die mittelzentrale Versorgung der Bevölkerung nicht in Frage gestellt.

 

Entsprechendes gilt für das Sortiment Schuhe und Lederwaren. Das Sortiment Schuhe / Lederwaren umfasst in vier Betrieben auf rd. 900 m² zwei Anbieter mit mehr als 250 m² (ABC Schuhe, Schuhpark) sowie zwei Anbieter mit bis zu 150 m². Selbst wenn man einmal - wofür auch hier keinerlei Erkenntnis vorliegt - dass ein Betreiber im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe aller drei weiteren Betriebe infolge der Ansiedlung sehr unwahrscheinlich. Schließlich können die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem / den anderen Anbieter/n teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die schuhrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums auch mit der „EMS-GALERIE“ Rheine fortbestehen wird.

 

Insgesamt kann es nach Einschätzung der GMA bei den im Gutachten durchaus plausibel aufgezeigten Umsatzumverteilungen im Hauptgeschäftszentrum Emsdetten durchaus in den genannten Branchen zu versorgungsstrukturellen Auswirkungen kommen, die indessen aber nicht die Grenze zu einer schwerwiegenden Funktionsstörung der Innenstadt überschreiten und die diesen zentralen Versorgungsbereich wesentlich beeinträchtigen könnten.

 

Die Innenstadt von Emsdetten ist in keiner Hinsicht vorgeschädigt, sondern wirtschaftlich und städtebaulich durchaus stabil. Diese Einschätzung leitet die GMA unter anderem aus folgenden Faktoren ab:

 

•  Etwa 120 Betriebsstätten mit insgesamt rd. 21.000 m² VK

•  Städtebaulich nahezu durchsanierter Hauptgeschäftsbereich

•  Attraktives Geschäftshausensemble

•  Vielfältiger, dichter nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz im Einzelhandel in  

   den Hauptgeschäftslagen

•  Vielfältige ergänzende Nutzungen aus dem Dienstleistungsbereich und der

   Gastronomie im Verbund mit dem Einzelhandel

•  Ergänzende öffentliche Einrichtungen in der Innenstadt

•  Für ein Mittelzentrum dieser Größe recht hohe Passantenfrequenzen

•  Kein wesentlicher Leerstand

•  Gute MIV- / ÖPNV-Erreichbarkeit und ausreichend Stellplätze im / am Haupt-

   geschäftsbereich

•  Stabile Attraktivität (aus Basis der Kundenbefragungen der EWG für Rheine

   GmbH)

 

Da die GMA bei ihren Untersuchungen auch die städtebaulichen Folgewirkungen der angenommenen Umsatzumverteilungen für die Funktionsfähigkeit der Emsdettener Innenstadt einbezogen hat, ist dem Hinweis entsprochen, dass es bei Leitsortimenten nicht bei der Betrachtung berechneter Umsatzumverteilungen verbleiben könne. Die vorgenommene städtebauliche Folgenabschätzung widerlegt die Annahme, dass die geplante Ems-Galerie zu einem vollständigen Angebotsausfall bei den zentrenrelevanten Leitsortimenten führen werde und dass Emsdetten seine mittelzentrale Funktion nicht mehr erfüllen könne. Dass es zu einer derartigen Situation kommen könnte, ist weder in der Stellungnahme hinreichend belegt noch sonst wie erkennbar.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

 

2.23  , IHK Nord Westfalen, Postfach 4024, 48022 Münster;

          Stellungnahme vom 26. 09. 2012

 

 

Abwägungsempfehlung:

 

Zur Empfehlung zur Reduzierung der Verkaufsflächenobergrenzen für die Sortimentsgruppe Bekleidung / Schuhe / Sport

 

Die im Rahmen der Einzelhandelsuntersuchung von der GMA durchgeführten Modellrechnungen zur "EMS-GALERIE" Rheine zu den absatzwirtschaftlichen Auswirkungen dieses Einkaufszentrums basieren auf einem von der GMA definierten Flächenpool (rd. 17.810 m²), bei dem betriebswirtschaftlich notwendige Verkaufsflächenobergrenzen einzelner Warengruppen angesetzt wurden, um ein Mindestmaß an Flexibilität im Hinblick auf den langfristigen Erfolg der Einzelhandelseinrichtung zu ermöglichen.

 

Die GMA hat in ihrer Studie aufbereitet, dass sich perspektivisch Veränderungen / Verschiebungen auch in der Zusammensetzung des Branchenmixes eines innerstädtischen Einkaufszentrums ergeben werden, wobei diese auch weiterhin in Abhängigkeit des (Makro- / Mikro-) Standortes / Einzugsgebietes sowie der Wettbewerbssituation Schwankungen unterworfen sind.

 

Ein Rückgang der Flächenanteile wird in den Segmenten Bücher, Schreib- / Spielwaren sowie bei Elektrowaren erwartet, während bei den centerrelevanten Branchen Hausrat / Möbel / Einrichtungen, Optik / Uhren / Schmuck sowie Dienstleistungen eine gleichbleibende Tendenz erwartet wird. Tendenziell steigende Flächenanteile sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Gesundheit und Körperpflege, Nahrungs- und Genussmittel sowie in der Gastronomie zu erwarten, wobei dies selbstverständlich immer im Abgleich zwischen den absatzwirtschaftlichen und baurechtlichen Möglichkeiten zu erfolgen hat. Insofern ist ein perspektivischer Flächenanteil von gut 62 % (exakt 62,2) für die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport bei einem Objekt, das an der Untergrenze der wirtschaftlichen Realisierbarkeit für ein Shoppingcenter liegt, unverzichtbar. Die GMA hat sich dafür entschieden, in der Studie nicht mit Bandbreiten, sondern mit dem Durchschnitt von 62 % zu arbeiten. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten muss die Stadt Rheine höchstes Interesse an einem nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg der EMS-GALERIE haben. Ein wirtschaftlicher Misserfolg würde auch einen großen Schaden in städtebaulicher Hinsicht zur Folge haben.

 

Städtebaulich sind für den Einsatz dieses Schwellenwertes folgende Argumente zwingend heranzuziehen:

§  Naturgemäß spielt die Leitbranche Bekleidung / Schuhe / Sport in deutschen Innenstädten eine herausgehobene Rolle und stellt die Domäne des City-Einzelhandels dar; dies gilt auch für innerstädtische Shoppingcenter. Mit einer Unterschreitung des obig skizzierten Flächenanteils, den die GMA im Mittelwert mit gut 62 % angegeben hat, steigt in der langjährigen Betrachtung von deutschen Einkaufszentren durch die GMA die Wahrscheinlichkeit, dass das Einkaufszentrum seine überregionale Ausstrahlungskraft nicht in gewünschter Weise entfalten kann und erheblich an Centerattraktivität einbüßt.

§  Im Falle einer Unterschreitung dieses Flächenanteils in der Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport kann der gewünschte übergreifende Beitrag zur Inwertsetzung eines im innerstädtischen Kontext bislang völlig untergenutzten, aber hochzentralen Quartiers nur eingeschränkt erbracht werden. Auch würde die von der Stadt Rheine gewünschten Stärkung der einzelhändlerischen Marktposition der Innenstadt, die in den letzten Jahren  - dies belegen die Daten zu Umsatz, Einzugsgebiet und Kundenzuspruch -  nicht im wünschenswertem Umfang ausfallen bzw. hierzu kein nennenswerter Beitrag geleistet. 

§  Für den Fall einer Verkleinerung wäre kaum auszuschließen, dass das ‚neue Quartier‘ auf der Grundstücksareal der "EMS-GALERIE" Rheine von vornherein ernsthaft unter konzeptionellen Problemen ‚krankt’ und an negativen städtebaulichen Begleiterscheinungen (u.a. Leerstand in der "EMS-GALERIE" Rheine, Vandalismus etc.) leiden würde.

§  Damit würde auch insbesondere die von der Stadt Rheine gewünschte städtebauliche und einzelhändlerische Attraktivierung der 1a-Lage Emsstraße sowie der 2. Lage Münsterstraße nicht den erhofften Verlauf nehmen, weil das Standortumfeld der "EMS-GALERIE" Rheine hiervon negativ betroffen (z.B. in Form von weiteren trading-down-Effekten, Ladenleerständen etc.) sein würde.

Aus diesen Gründen kann die Stadt Rheine der IHK Empfehlung nicht folgen, die Verkaufsflächenobergrenzen für die Sortimente Bekleidung, Schuhe und Sport zu reduzieren.

 

 

Zu 4. (Einzugsgebiet)

 

Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes hat die GMA empirische Untersuchungen der EWG für Rheine mbH zur Kundenherkunft der Besucher aus der Kundenwohnorterhebung vom 19. Mai bis 24. Mai 2011 in der Innenstadt von Rheine ausgewertet (Basis: 5.562 Befragte), so dass ein empirisch abgesichertes Einzugsgebiet festzustellen ist. Diese Grundlage stand Junker + Kruse in ihrem Gutachten 2011 nicht zur Verfügung. Nach den Befragungsergebnissen sind die Städte / Gemeinden Schüttorf, Samern, Emsbüren dem originären Einzugsgebiet Rheines zuzurechnen und zudem existieren sogar heute noch latente Einkaufsbeziehungen aus den Städten Ochtrup, Suddendorf, Steinfurt und Nordwalde, die sich mit der einzelhändlerischen Impulssetzung der "EMS-GALERIE" Rheine weiter verfestigen werden.

 

Der Investor Hermann Klaas betreibt in Lingen die „Lookentor-Passage“, bei der Befragungsergebnisse aus 2009 und 2011 belegen, dass das Einzugsgebiet der Innenstadt von Lingen nennenswert erweitert werden konnte; ein Umstand, der auch für zahlreiche andere Städte ähnlicher Ortsgröße mit innerstädtischen Einkaufszentren, die seit 2007 neueröffnet / erweitert wurden (u.a. Hameln, Hattingen, Langenhagen etc.), zu konstatieren ist.

 

Festzustellen ist, dass das von der GMA abgegrenzte Einzugsgebiet eine realistische Basis für das Einzugsgebiet der "EMS-GALERIE" Rheine abbildet.

 

 

Zu 5. (Flächenproduktivitäten)

 

Durch die über 40jährige Beratungstätigkeit der GMA sowie eine Vielzahl von begleiteten Transaktionen stehen der GMA bundesweit bundesweit flächendeckende Echtumsätze von Einzelhandelseinrichtungen sowie deutschen Shoppingcentern zur Verfügung. Basierend auf den realen Umsätzen von Einzelhandelseinrichtungen in vergleichbar situierten Mittelzentren wurden die zu erwartenden Einzelhandelsumsätze der "EMS-GALERIE" Rheine ermittelt und mit den vorliegenden Umsätzen bundesdeutscher Einkaufszentren in ähnlich großen Mittelzentren abgeglichen.

Mit einem theoretisch maximalen Brutto-Umsatz von maximal rd. 27,0 Mio. € für die Sortimentsgruppe Bekleidung, Schuhe, Sport errechnet sich  - bezogen auf die theoretisch maximale Flächenausstattung von maximal rd. 8.710 m² - eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.100 € /m². Dies ist für ein in der Ortsgröße von Rheine situiertes Einkaufszentrum realistischer und anspruchsvoller  Wert, der die bestehende Konkurrenzsituation in der Region und Münster / Osnabrück den Worst Case-Ansatz angemessen berücksichtigt. Das Büro Junker & Kruse hat in seiner Studie in 2011 einen Wert von 3.300 € / m² angenommen, der bezogen auf die GMA-Flächenempfehlung (rd. 8.710 m² VK)  einem Plus von rd. 1,7 Mio. € bzw. 6,3 %-Punkten entspricht. Diese Betrachtung macht deutlich, dass die beiden Büros bei den angesetzten Flächenproduktivitäten im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport nicht weit auseinander liegen.

In einer Gegenüberstellung zu den von der GMA errechneten Bestandsumsätzen in der Warengruppe Bekleidung, Schuhe, Sport liegt der Produktivitätsansatz für die "EMS-GALERIE" Rheine mit  3.100 € / m² um 26 – 27 % höher, als in der Rheinenser und Emsdettener Innenstadt.

 

Insgesamt sind die von der GMA erwarteten Umsätze der Ems-Galerie realistisch und damit nicht zu niedrig angesetzt.

 

 

Zu 6 (Gesamtumsatz)

 

Nicht zutreffend ist, dass die GMA den zukünftigen Umsatz der "EMS-GALERIE" Rheine insgesamt zu niedrig eingeschätzt und kein Worst Case-Szenario verwandt hat.

 

Durch die über 40jährige bundesweite Tätigkeit der GMA sowie eine Vielzahl von begleiteten Transaktionen stehen der GMA bundesweit flächendeckende Echtumsätze von Einzelhandelseinrichtungen sowie deutschen Shoppingcentern zur Verfügung. Basierend auf den realen Umsätzen von Einzelhandelseinrichtungen in vergleichbar situierten Mittelzentren wurden die Einzelhandelsumsätze der "EMS-GALERIE" Rheine ermittelt und mit den GMA vorliegenden Umsätzen bundesdeutscher Einkaufszentren in ähnlich großen Mittelzentren abgeglichen.

Mit einem theoretisch Brutto-Umsatz von maximal rd. 68,2 Mio. € (das Büro Junker + Kruse hat in ihrer Stellungnahme vom November 2011 einen Maximal-Umsatz von rd. 68,3 Mio. € für die "EMS-GALERIE" Rheine ausgewiesen) errechnet sich  - bezogen auf die theoretisch maximale Flächenausstattung von maximal rd. 17.810 m² eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 3.830 € /m². Dies ist für ein in der Ortsgröße von Rheine situiertes Einkaufszentrum realistischer und anspruchsvoller Wert, der die bestehende Konkurrenzsituation in der Region und Münster / Osnabrück angemessen berücksichtigt. Die von der IHK verwandte Größenordnung würde einer Raumleistung von rd. 5.050 € / m² entsprechen, einer Größenordnung die von den allermeisten bundesdeutschen Einkaufszentren spürbar unterschritten wird.

Selbst die Münster Arkaden in dem dominierenden Oberzentrum der Region Münster, das Rheine aufgrund seiner Einwohner- / Einzugsgebietsituation und der ökonomischen Perspektive deutlich ‚in den Schatten stellt‘, erreichen diesen Wert nach vierjähriger Marktpräsenz bei weitem nicht.

 

Vergleicht man modellhaft die vier flächenintensiv bestückten Warengruppen Gesundheit & Körperpflege, Bücher / Schreib- und Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren (maximal rd. 54,7 Mio. € des GMA-Umsatzes bzw. ca. 80 %) der GMA im Vergleich zu Junker & Kruse lassen sich folgende Feststellungen treffen. Basierend auf den von Junker + Kruse verwandten Produktivitäten würde sich ein Maximal-Umsatz in diesen vier Warengruppen von rd. 59,6 Mio. € ergeben, der knapp 9 % über dem GMA-Wert läge. Geringe Differenzen wären bei Gesundheit & Körperpflege (+ 0,4 Mio. € bzw. 3,6 %-Punkte) sowie  - unter Berücksichtigung des Flächeneinsatzes von rd. 8.710 m² VK auch bei -  Bekleidung / Schuhe / Sport (+ 1,7 Mio. € bzw. 6,3 %-Punkte) zu konstatieren. Nur bei Bücher / Schreib- und Spielwaren sowie Elektrowaren (jeweils + 1,4 Mio. €, 32,6 %-Punkte  bzw. 11,3 %-Punkte) sind die Differenzen zwischen den beiden Gutachterbüros bei den Umsätzen etwas größer.

Da die letztgenannten beiden Warengruppen  - wie in dem GMA-Gutachten ausführlich dargestellt -  besonders von der rasanten Umsatzentwicklung und -umschichtung seit 2009 in den Onlinehandel betroffen sind (siehe Ausführungen zu 3.3 und 3.8), die für diese Branchen (stark) umsatzmindernde Effekte induzieren, kann der GMA-Ansatz als realistisch eingeschätzt werden und unterzeichnet den Brutto-Umsatz des Planvorhabens nicht.

 

 

Noch zu 6. (Umsatzumverteilung außerhalb zentraler Versorgungsbereiche in Emsdetten)

 

Die Kritik der IHK, die Umsatzumverteilung in Emsdetten sei nicht korrekt dargestellt, ist nicht berechtigt.

Nach den Erhebungen der GMA sind außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Emsdetten in knapp 100 Betriebsstätten rd. 21.900 m² "EMS-GALERIE" Rheine-projektrelevante Verkaufsfläche anzutreffen. Setzt man  ein übliches Umlageverfahren von Mehrbranchenbetriebe an, stellt sich die Struktur wie folgt dar; es entfallen

-        rd. 11.200 m² auf Nahrungs- und Genussmittel

-        < 1.500 m² auf Gesundheit & Körperpflege

-        rd. 3.000 m² auf Blumen / Zoo

-        < 700 m² auf Bücher-, Schreib- und Spielwaren

-        < 1.300 m² auf Bekleidung / Schuhe /Sport

-        < 1.200 m² auf Elektrowaren / Medien

-        rd. 3.700 m² auf Hausrat / Einrichtung / Möbel

-        < 300 auf Optik / Uhren Schmuck.

 

Die Darstellungen zu dem Umverteilungsvolumen der IHK Nordwestfalen, dass außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Emsdettens an solitären Standorten bzw. in dezentralen Emsdettener Lagen in einer Größenordnung von gut  2,1 Mio. € umverteilt wird, sind grundsätzlich richtig. Nach den Modellrechnungen der GMA entfallen von diesem Umverteilungsvolumen aber rd. 1,5 Mio. € (also mehr als 70 %) auf Kurzfristbedarfssortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Blumen / zoologischer Bedarf), die aufgrund der geringen Entfernung Emsdettens zu Rheine im Gravitationsmodell realistisch sind.

 

Die Umverteilungsvolumina in den Warengruppen Bekleidung  / Schuhe / Sport, Elektrowaren / Medien sind demgegenüber deutlich geringer angesetzt, da in diesen Warengruppen nach den GMA-Erhebungen u.a. Schuh Hörster, Deichmann, KPK Ausstattungen, Elektronik Shop Emsdetten, EP Lanvers, LED-Haus sowie zahlreiche Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen anzutreffen sind (u.a. Thomas Phillips, Praktiker, Dänisches Bettenlager  etc.). Aber auch für diese Betriebe werden sich Umsatzumverteilungen ergeben.

 

 

Zu 6 (Kritik am GMA-Gutachten)

 

Unzutreffend ist, dass die GMA-Studie ein „unkritisches Verträglichkeitsgutachten“ darstellt. Richtig ist, dass die EWG Entwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft für Rheine mbH, Rheine, der GMA, den Auftrag erteilt hat, eine zweistufige Einzelhandelsuntersuchung für die in Projektierung befindliche "EMS-GALERIE" in Rheine zu erstellen. Um eine nachhaltig tragfähige Entwicklung und den langfristigen Betrieb der “EMS-GALERIE“ sicher zu stellen, sollten in dem ersten Schritt die Entwicklungsspielräume in den projektrelevanten Warengruppen in Rheine analysiert und Empfehlungen zur betriebswirtschaftlich sinnvollen Flächenkonfiguration für die “EMS-GALERIE“ ausgesprochen werden. Im zweiten Schritt sollten deren mögliche städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen auf die relevanten Einzelhandelsstrukturen insbesondere die zentralen Versorgungsbereiche in der Region aufbereitetet werden.

 

Dieses Verträglichkeitsgutachten der GMA kann nicht einfach als „unkritisch“ abqualifiziert werden. Der pauschale Vorwurf verharmlosender Prognosen zur städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit  ist nicht haltbar. Es wird etwa verwiesen auf die Ausführungen im Gutachten S 102.

„… Lokal wird insbesondere das Hauptgeschäftszentrum Rheine in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe,  Sport, Elektrowaren, Gesundheit, Körperpflege sowie Optik, Uhren / Schmuck betroffen sein, so dass unter städtebaulichen Verträglichkeitsaspekten eine Anpassung des Flächenkonzeptes des Planvorhabens wünschenswert wäre. Dies würde allerdings bedeuten, dass die Stadt Rheine deutliche Abstriche im Hinblick auf die betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit bis hin zur Aufgabe des Projektes einkalkulieren sollte. Insgesamt gilt es somit die negativen Auswirkungen für einzelne Lagen / Betriebe in der Innenstadt in der Gesamtschau mit der zu erwartenden angebotsseitigen Stärkung dieses zentralen Versorgungsbereiches abzuwägen.

Regional wird vor allem im benachbarten Mittelzentrum Emsdetten das Hauptgeschäftszentrum Innenstadt tangiert; dies betrifft insbesondere die Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport und Elektrowaren. Dennoch ist vor dem Hintergrund der aufgezeigten erhöhten Umsatzumverteilungen im Hauptgeschäftszentrum Emsdetten nicht davon auszugehen, dass die Schwelle der unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art überschritten wird, die für Emsdetten unzumutbar sind und zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des zentralen Versorgungsbereiches führen. Gutachterlicherseits wird empfohlen, den begonnenen Dialog mit den Vertretern der Stadt Emsdetten, der Industrie- und Handelskammer sowie der Bezirksregierung zur Errichtung der "EMS-GALERIE" Rheine fortzuführen.“

Auf Seite 103 heißt es:.

„Gewisse versorgungsstrukturelle Auswirkungen können – wie bereits aufgeführt – im Falle des Mittelzentrums Emsdetten in der Branche Bekleidung, Schuhe, Sport nicht ausgeschlossen werden.

Zu berücksichtigen ist aber, dass sich die Umsatzumverteilungen in der Branche Bekleidung, Schuhe und Sport auf mehrere Anbieter im Haupt- und Nebensortiment verteilen, so dass selbst aus der zu vermutendem Einschränkung der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Unternehmen keine wesentlichen Beeinträchtigungen im Sinne schwerwiegender Funktionsstörungen für den Hauptversorgungsbereich resultieren.“

 

Dass die GMA bei Umverteilungsquoten von mehr als 20 % in Rheine und über 10 % in Emsdetten „ … verharmlosende Prognosen…“ zur städtebaulichen / raumordnerischen Verträglichkeit getroffen hat, ist somit nicht erkennbar.

 

Die GMA hat in ihrem Gutachten auch keineswegs die städtebauliche und raumordnerische Relevanz allein an Prognosen der Umsatzumverteilungen bzw. Kaufkraftabschöpfungsquoten orientiert. Sie hat vielmehr nach den absatzwirtschaftlichen Untersuchungen auch die möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen im Einzugsgebiet im Abschnitt 5 sehr konkret analysiert und dokumentiert.

 

 

Noch zu 6 (Auswirkungen insbesondere auf die Emsdettener Innenstadt)

 

Die Einschätzung der IHK, dass das geplante Vorhaben insbesondere wegen einer völlig überzogenen Dimensionierung der Verkaufsflächen für Bekleidung, Schuhe und Sport in keiner Weise raumverträglich sei und gegen das interkommunale Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB verstoße, ist als unhaltbar zurückzuweisen.

 

Diese allgemeine Negativeinschätzung wird in der IHK-Stellungnahme nicht nachvollziehbar begründet. Eine konkrete Auseinandersetzung mit der von der GMA vorgenommenen Analyse der städtebaulichen Auswirkungen findet nicht statt.

 

Allein die Vermutung der Schließung eines der beiden Textilkaufhäuser in der Emsdettener Innenstadt als Folge der Ems-Galerie kann eine solche weitreichende allgemeine Bewertung bei weitem nicht tragen.

 

Mit dieser Vermutung kann nicht einmal speziell für Emsdetten die Erwartung einer „deutlichen Funktionsstörung“ der Innenstadt hinreichend belegt werden.

 

Dies können folgende Hinweise zur Situation in der Emsdettener Innenstadt in Hinblick auch auf die von der IHK besonders herausgestellten Leitsortimente Bekleidung, Schuhe und Sport verdeutlichen:

 

§     Bekleidung / Schuhe / Sport: Nach den GMA-Erhebungen sind im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum in knapp 40 Betriebsstätten auf rd. 9.385 m² diesbezügliche Sortimente vorhanden. Mit einem Anteil von rd. 45 % der hauptgeschäftszentrums- und projektrelevanten Verkaufsfläche ist diese Warengruppe zweifelsohne eine strukturbestimmende Branche im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum.

§     Bekleidung: Das Sortiment Bekleidung umfasst in gut 30 Betrieben auf rd. 7.900 m² das Gros der relevanten Verkaufsflächen (auf fast 84 % dieser Gesamtwarengruppe), darunter zwei Anbieter mit mehr als 1.000 m² (Roters, Wissing) sowie fünf weitere Anbieter mit zwischen rd. 200 m² bis rd. 1.000 m². Selbst wenn man einmal  - wofür keinerlei Erkenntnis vorliegt – unterstellt, dass eines der  beiden Textilkaufhäuser im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine tatsächlich schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe des zweiten Großflächenbetriebs infolge der Ansiedlung der EMS-GALERIE sehr unwahrscheinlich. Schließlich könnten dann die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem /den anderen Anbieter/n  teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die bekleidungsrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums auch mit der "EMS-GALERIE" Rheine fortbestehen wird. So würden immerhin noch über 30 Betriebe in dieser Warengruppe agieren und die mittelzentrale Versorgung der Bevölkerung nicht in Frage gestellt.

 

Ob und welcher Bekleidungseinzelhändler als direkte Folge der Errichtung der "EMS-GALERIE" Rheine den Geschäftsbetrieb einstellen muss / wird, kann naturgemäß  - weder von Gutachtern, noch der IHK Nordwestfalen -  plausibel und nachvollziehbar beantwortet und erläutert werden, dazu wären sehr detaillierte Einblicke in die Unternehmens-, Ertrags- und Kostensituation eines jeden Betriebes erforderlich. Auch wäre es zwingend notwendig, sich detailliert mit möglichen Kostensenkungspotenzialen auseinander zu setzen, schließlich könnte jeder Einzelhändler mögliche Umsatzrückgänge durch eine Senkung der Kostensituation (zumindest teilweise) kompensieren  (z. B. durch Kostensenkungen bei der Miete, beim Wareneinsatz, bei der Logistik, beim Vertrieb, bei der Werbung, beim Personal etc. und / oder bei allem zusammen).

 

§     Schuhe / Lederwaren: Das Sortiment Schuhe / Lederwaren umfasst in vier Betrieben auf rd. 900 m² zwei Anbieter mit mehr als 250 m² (ABC Schuhe, Schuhpark) sowie zwei Anbieter mit bis zu 150 m². Selbst wenn man  einmal  - wofür auch hier keinerlei Erkenntnis vorliegt -  vermutet, dass ein Betreiber im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe aller drei weiteren Betriebe infolge der Ansiedlung sehr unwahrscheinlich. Schließlich können die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem / den anderen Anbieter/n teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die schuhrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums auch mit der "EMS-GALERIE" Rheine fortbestehen wird.

 

§     Sport: Das Sortiment Sport wird im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum von einem leistungsstarken Fachbetreiber (Intersport Conny’s) und Bekleidungsanbietern mit Sportartikeln als Rand- und Ergänzungssortiment abgedeckt. Die 1956 gegründete Intersport-Gruppe, der auch Intersport Conny’s angehört, stellt mit einem Umsatz von rd. 2,9 Mrd. € und rd. 1.400 Betriebsstätten in Deutschland  - gemessen an der Umsatz- und Filialzahl -  die größte sportrelevante Firmengruppe in der Bundesrepublik dar, bei denen Fachhändler unter der Marke Intersport firmieren. Auch Intersport Conny’s, die nach eigenen Angaben neben dem Verkauf von Sportprodukten aller Art auch Servicedienstleistungen  (wie z.B. Trikotdesign, Schuh Coach Schuhberatung) anbietet, agiert unter dem Dach der Intersport-Verbundgruppe und kann die Vorteile des Firmenverbundes (Einkauf, Werbung / Marketing, Service etc.) nutzen. Bereits heute kann Intersport Conny’s sich in einem relativ umkämpften Markt adäquat positionieren und wirbt nach eigener Auskunft als sport- und serviceorientiertes Unternehmen. Da sich seine Service- / Kostenvorteile auch durch die "EMS-GALERIE" Rheine nicht ändern werden, hat Intersport Conny‘s auch nach Realisierung weiterhin Profilierungschancen im Wettbewerb (z.B. durch Umstellung des Sortimentes, Änderung der Werbung bzw. des Werberadius, Verringerung der Kosten etc.). Für den sehr unwahrscheinlichen Fall eines Marktaustrittes ist die Position des Anbieters in der Emsdettener Innenstadt näher zu beleuchten.
Aufgrund des geringen Flächenanteiles dieses Ladenlokals (< 600 m², entsprechen weniger als 3 % der Gesamtverkaufsfläche der Emsdettener Innenstadt) ist zunächst grundsätzlich die Frage zu stellen, ob dieser Sportanbieter im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum eine strukturbestimmende Branche darstellt. Auch ist anzunehmen, dass für den Fall des Wegfalls die anderen Bekleidungs- / Schuhanbieter das Sortiment Sportartikel (weiter) führen bzw. dieses Angebotsspektrum sogar ausweiten dürften.

 

Nicht zutreffend ist, dass die GMA die „… individuelle Existenzgefährdung für die beiden Textilkaufhäuser ausschließt.“ Korrekt zitiert heißt es (Seite 103): „ … Zu berücksichtigen ist aber, dass sich die Umsatzumverteilungen in der Branche Bekleidung, Schuhe und Sport auf mehrere Anbieter im Haupt- und Nebensortiment verteilen, so dass selbst aus der zu vermutendem Einschränkung der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Unternehmen keine wesentlichen Beeinträchtigungen im Sinne schwerwiegender Funktionsstörungen für den Hauptversorgungsbereich resultieren.“

 

Unterschiede bestehen in der Beurteilung. Während die IHK aus möglichen betrieblichen Umsatzrückgängen eines flächengroßen bekleidungsrelevanten Einzelbetreibers ein Umschlagen in eine Funktionsstörung des gesamten zentralen Emsdettener Versorgungsbereiches sieht, ist bei der GMA die Betrachtungsebene die der gesamten Branche innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Dieser letztgenannten Betrachtung schließt sich die Stadt Rheine an.

 

Die Stadt Rheine teilt auch die Gesamteinschätzung der GMA, dass gewisse versorgungsstrukturelle Auswirkungen im Falle des Mittelzentrums Emsdetten nicht ausgeschlossen werden können, dass aber die Schwelle der unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art nicht überschritten wird, die zu einer beachtlichen Funktionsstörung und damit zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Emsdettener Innenstadt führen würden.

 

Nach Auffassung der Stadt Rheine wird die Ems-Galerie nicht zu unzumutbaren Auswirkungen auf Emsdetten und damit auch nicht zur Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebotes führen. Die gegenteilige, nicht konkret und auch nicht nachvollziehbar begründete Auffassung der IHK wird zurückgewiesen.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig

 

 

2.24  Bezirksregierung Münster, Dez. 32 Regionalentwicklung, 48128 Münster;

          Stellungnahme vom 15. 10. 2012

 

Abwägungsempfehlung:

 

Die Bezirksregierung hat keine Bedenken gegen das Einkaufszentrum Ems-Galerie am vorgegebenen Standort mit einer Gesamtverkaufsflächenobergrenze von 14.000 m².

 

Bedenken werden allerdings gegen die festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Sortimente bzw. Sortimentsgruppe vorgetragen.

 

Die Bezirksregierung befürchtet, dass das Projekt mit diesem Verkaufsflächenkonzept zu einer Funktionsstörung der Emsdettener Innenstadt führen und damit das landesplanerische Verbot verletzten könnte, zentrale Versorgungsbereiche wesentlich zu beeinträchtigen.

 

Die Bezirksregierung teilt die gegenteilige Einschätzung der Stadt nicht, und hält das dieser Einschätzung zu Grunde liegende Gutachten der GMA für „fragwürdig“.

 

Die gegen das Gutachten der GMA vorgebrachten Einwände der Bezirksregierung können aber nicht überzeugen.

 

Die GMA-Studie kommt bei ihrer Analyse der Auswirkungen auf die Innenstadt von Emsdetten zu folgenden Ergebnis (siehe Seite 79):

„ … Gewisse versorgungsstrukturelle Auswirkungen können bei Umverteilungen in den skizzierten Größenordnungen eintreten, schwerwiegende Funktionsstörungen dieses zentralen Versorgungsbereiches sind jedoch nicht zu erwarten. Dies kann vor dem Hintergrund der stabilen städtebaulichen Ausgangssituation sowie der bestehenden Einzelhandelsausstattung in diesen Branchen so eingeschätzt werden. …“. Die Einschätzungen der GMA zur stabilen städtebaulichen Ausgangssituation leiten sich u.a. aus folgenden Faktoren ab:

 

§  Etwa 120 Betriebsstätten mit insgesamt rd. 21.000 m² VK

§  Städtebaulich nahezu durchsanierter Hauptgeschäftsbereich

§  Vielfältiger, dichter nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz im Einzelhandel in den Hauptgeschäftslagen

§  Vielfältige ergänzende Nutzungen aus dem Dienstleistungsbereich, Gastronomie im Verbund mit dem Einzelhandel

§  Ergänzende öffentliche Einrichtungen in der Innenstadt

§  Für ein Mittelzentrum vergleichbar recht hohe Passantenfrequenzen

§  Bis auf wenige Ausnahmen kein Leerstand

§  Gute MIV- / ÖPNV-Erreichbarkeit und ausreichend Stellplätze im / am Hauptgeschäftsbereich

§  Stabile Attraktivität (aus Basis der Kundenbefragungen der EWG für Rheine GmbH)

 

Selbst wenn  - wie vorstehend ausgeführt -  im Falle der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine ein flächengrößerer Betreiber (wofür es bislang keinerlei Anhaltspunkte gibt) tatsächlich schließen wird, wird sich an den übrigen Parametern für die Emsdettener Innenstadt nichts ändern, so dass Anpassungsmaßnamen nicht auszuschließen, aber schwerwiegende Funktionsstörungen infolge der Errichtung der "EMS-GALERIE" Rheine unwahrscheinlich sind.

 

 

Die Überprüfung der dagegen von der Bezirksregierung vorgetragenen Bedenken führt zu folgendem Ergebnis:

 

Zu 3.2.1 (Gefahr höherer Umsatzumverteilungsquoten durch die Zusammenfassung der Sortimente Bekleidung/Schuhe/Sport?)

 

Theoretisch ist es richtig, dass der Investor die Gesamtverkaufsfläche z.B. in der Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport von rd. 8.710 m² für ein Teilsortiment nutzen könnte. Faktisch ist diese Vorgehensweise aber komplett auszuschließen, da ein wesentliches Erfolgskriterium eines Einkaufszentrums ein ausgewogener Branchenmix darstellt. Ohne einen ausgewogenen Branchenmix wird auch der nachhaltige Erfolg der "EMS-GALERIE" Rheine nicht garantiert werden können.

 

Auch betriebswirtschaftlich würde diese Vorgehensweise eine weithin spürbar schlechtere Rentabilität bedeuten, da die erzielbaren m²-Mietpreise für kleinere Ladenflächen weit über den m²-Mietpreisen flächengroßer Ladenlokale rangieren. Dass ein Teilsortiment Bekleidung oder Schuhe oder Sport die gesamte Fläche belegen wird, kann für das Center "EMS-GALERIE" Rheine somit ausgeschlossen werden.

Wenn also im Rahmen der betriebswirtschaftlich zwingend erforderlichen Flexibilität der Zusammensetzung des Branchenmixes in einem Sortiment Bekleidung, oder Schuhe, oder Sport im Rahmen der möglichen Obergrenzen anteilig höhere Flächen betrieben würden und damit zwangsläufig ein höheres Sortimentsumsatzvolumen (also für Bekleidung oder für Schuhe oder für Sport) anzusetzen wäre, würde ebenso zwangsläufig in der/den andere(n) Sortimente(n) ein Minderumsatzvolumen mit entsprechenden Minderumverteilungseffekten anzusetzen sein, damit die Gesamtgrößenordnung nicht überschritten wird.

 

Im Detail ist zu den drei Sortimenten festzuhalten:

 

Der Befürchtung, dass das Hauptgeschäftszentrum von Emsdetten seinen Versorgungsauftrag für die Sortimente Bekleidung/Schuhe/Sport nicht mehr erfüllen könnte, ist folgendes entgegenzuhalten:

 

·                Bekleidung / Schuhe / Sport: Nach den GMA-Erhebungen sind im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum in knapp 40 Betriebsstätten auf rd. 9.385 m² diesbezügliche Sortimente vorhanden. Mit einem Anteil von rd. 45 % der hauptgeschäftszentrums- und projektrelevanten Verkaufsfläche ist diese Warengruppe zweifelsohne eine strukturbestimmende Branche im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum.

·                Bekleidung: Das Sortiment Bekleidung umfasst in gut 30 Betrieben auf rd. 7.900 m² das Gros der relevanten Verkaufsflächen (~ fast 85 % dieser Gesamtwarengruppe), darunter zwei Anbieter mit mehr als 1.000 m² (Roters, Wissing) sowie fünf weitere Anbieter mit zwischen rd. 200 m² bis rd. 1.000 m². Selbst wenn man einmal  - wofür keinerlei Erkenntnis vorliegt – die Annahme anstellt, dass eines der  beiden Textilkaufhäuser im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine tatsächlich schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe des zweiten Großflächenbetriebs infolge der Ansiedlung der EMS-GALERIE sehr unwahrscheinlich. Schließlich könnten dann die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem /den anderen Anbieter/n  teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die bekleidungsrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums auch mit der "EMS-GALERIE" Rheine fortbestehen wird. So würden immerhin noch über 30 Betriebe in dieser Warengruppe agieren und die mittelzentrale Versorgung der Bevölkerung ist nicht in Frage gestellt.

·                Schuhe / Lederwaren: Das Sortiment Schuhe / Lederwaren umfasst in vier Betrieben auf rd. 900 m² zwei Anbieter mit mehr als 250 m² (ABC Schuhe, Schuhpark) sowie zwei Anbieter mit bis zu 150 m². Selbst wenn man  einmal  - wofür auch hier keinerlei Erkenntnis vorliegt -  vermutet, dass ein Betreiber im Zuge der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine schließen müsste, erscheint die Geschäftsaufgabe aller drei weiteren Betriebe infolge der Ansiedlung sehr unwahrscheinlich. Schließlich können die Umsätze eines Anbieters bei Geschäftsaufgabe von dem / den anderen Anbieter/n teilweise absorbiert werden und diese dann auf einer höheren Umsatzbasis agieren, so dass die schuhrelevante Versorgungssicherheit des Emsdettener Hauptgeschäftszentrums auch mit der "EMS-GALERIE" Rheine fortbestehen wird.

·                Sport: Das Sortiment Sport wird im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum von einem leistungsstarken Fachbetreiber (Intersport Conny’s) und Bekleidungsanbietern mit Sportartikeln als Rand- und Ergänzungssortiment abgedeckt. Die 1956 gegründete Intersport-Gruppe, der auch Intersport Conny’s angehört, stellt mit einem Umsatz von rd. 2,9 Mrd. € und rd. 1.400 Betriebsstätten in Deutschland  - gemessen an der Umsatz- und Filialzahl -  die größte sportrelevante Firmengruppe in der Bundesrepublik dar, bei denen Fachhändler unter der Marke Intersport firmieren. Auch Intersport Conny’s, die nach eigenen Angaben neben dem Verkauf von Sportprodukten aller Art auch Servicedienstleistungen  (wie z.B. Trikotdesign, Schuh Coach Schuhberatung) anbietet, agiert unter dem Dach der Intersport-Verbundgruppe und kann die Vorteile des Firmenverbundes (Einkauf, Werbung / Marketing, Service etc.) nutzen. Bereits heute kann Intersport Conny’s sich in einem relativ umkämpften Markt adäquat positionieren und wirbt nach eigener Auskunft als sport- und serviceorientiertes Unternehmen. Da sich seine Service- / Kostenvorteile auch durch die "EMS-GALERIE" Rheine nicht ändern werden, hat Intersport Conny‘s auch nach Realisierung weiterhin Profilierungschancen im Wettbewerb (z.B. durch Umstellung des Sortimentes, Änderung der Werbung bzw. des Werberadius, Verringerung der Kosten etc.). Für den unwahrscheinlichen Fall eines Marktaustrittes ist die Position des Anbieters in der Emsdettener Innenstadt näher zu beleuchten. Aufgrund des geringen Flächenanteiles dieses Ladenlokals (< 600 m² , entsprechen weniger als 3 % der Gesamtverkaufsfläche der Emsdettener Innenstadt) ist zunächst grundsätzlich die Frage zu stellen, ob dieser Sportanbieter im Emsdettener Hauptgeschäftszentrum eine strukturbestimmende Branche darstellt. Auch ist anzunehmen, dass für den Fall des Wegfalls die anderen Bekleidungs- / Schuhanbieter das Sortiment Sportartikel (weiter) führen bzw. dieses Angebotsspektrum sogar ausweiten dürften und / oder sich ein neuer Betrieb hier niederlässt.

 

Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Stadt Emsdetten auch nach der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine ihren mittelzentralen Versorgungsauftrag weiterhin erfüllen kann, bei den aufgezeigten Umsatzumverteilungen im Hauptgeschäftszentrum Emsdetten die städtebauliche Situation stabil bleibt und die Angebotskompetenz im qualifizierten Bedarf weiterhin Bestand hat. Insofern ist nicht davon auszugehen, dass die Schwelle der unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art überschritten wird, die für Emsdetten unzumutbar sind und zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des zentralen Versorgungsbereiches in der Innenstadt führen.

 

 

Zu 3.2.2 (Umsatzumverteilung innerhalb von Emsdetten)

 

Die Bezirksregierung hält die Annahme der GMA nicht für plausibel, dass knapp 30% des aus Emsdetten in die Ems-Galerie abfließenden Umsatzes für zentrenrelevante Sortimente von Betreibern außerhalb des zentralen Versorgungsbereiche kommen sollten.

Auch dieser Vorbehalt lässt sich ausräumen.

Nach den Erhebungen der GMA sind außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Emsdetten in knapp 100 Betriebsstätten rd. 21.900 m² "EMS-GALERIE" Rheine-projektrelevante Verkaufsfläche (ohne Baumarktfläche und sonstige Sortimente) anzutreffen. Nicht nachvollziehbar ist insofern die Aussage der Bezirksregierung Münster, dass es sich „.. nach Auswertung des Emsdettener Einzelhandelskonzeptes um 9 überwiegend der Nahversorgung dienende Lebensmittelmärkte handelt … „ (siehe Seite 6).

Setzt man  ein übliches Umlageverfahren von Mehrbranchenbetriebe an, stellt sich die Struktur dieser knapp 100 Betriebe mit rd. 21.900 m² wie folgt dar; es entfallen

 

-        rd. 11.200 m² auf Nahrungs- und Genussmittel

-        < 1.500 m² auf Gesundheit & Körperpflege

-        rd. 3.000 m² auf Blumen / Zoo

-        < 700 m² auf Bücher-, Schreib- und Spielwaren

-        < 1.300 m² auf Bekleidung / Schuhe /Sport

-        < 1.200 m² auf Elektrowaren / Medien

-        rd. 3.700 m² auf Hausrat / Einrichtung / Möbel

-        < 300 auf Optik / Uhren Schmuck.

 

Die Berechnungen der Bezirksregierung zu dem Umverteilungsvolumen das außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Emsdettens an solitären Standorten bzw. in dezentralen Emsdettener Lagen in einer Größenordnung von knapp  2,2 Mio. € umverteilt wird, sind grundsätzlich richtig, auch wenn dies angesichts der Prüfung eines maximalen Flächenpools nur eine theoretische Größenordnung ist. Nach den Modellrechnungen der GMA entfallen von diesem Umverteilungsvolumen aber rd. 1,5 Mio. € (also mehr als 70 %) auf Kurzfristbedarfssortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Blumen / zoologischer Bedarf), die aufgrund der geringen Entfernung Emsdettens zu Rheine im Gravitationsmodell realistisch sind. Die Umverteilungsvolumina in den Warengruppen Bekleidung  / Schuhe / Sport, Elektrowaren / Medien sind demgegenüber deutlich geringer angesetzt, da in diesen Warengruppen nach den GMA-Erhebungen u.a. Schuh Hörster, Deichmann, KPK Ausstattungen, Elektronik Shop Emsdetten, EP Lanvers, LED-Haus sowie zahlreiche Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen anzutreffen sind (u.a. Thomas Phillips, Praktiker, Dänisches Bettenlager  etc.). Aber auch für diese Betriebe werden sich Umsatzumverteilungen ergeben.

 

Nicht zutreffend ist insofern die Annahme der Bezirksregierung, dass die Umsatzumverteilung in stärkerem / höherem Maß das Emsdettener Hauptgeschäftszentrum betrifft und die Umverteilungsquoten über 10,4 % (im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport) sowie 9,3 % (bei Elektrowaren) liegen

 

 

Zu 3.2.3 (Umsatzumverteilungsvolumen für Emsdetten)

 

Die Bezirksregierung zweifelt das von der GMA für Emsdetten angenommene Umsatzumverteilungsvolumen von 7,5 Mio. € an und vermisst eine Erklärung für die unterschiedlichen Annahmen nach dem Marktanteilskonzept und dem Unsatzumverteilungsmodell.

Hierzu vergleicht die Bezirksregierung die Umsatzrekrutierung aus dem Marktanteilkonzept von 20,7 Mio. € mit dem Umsatzumverteilungsvolumen für die sechs im Detail analysierten Umlandgemeinden von rd. 15,6 Mio. €. Nicht nachvollziehbar ist für die Bezirksregierung, wieso diese beiden Werte auseinander liegen und weshalb sich eine Differenz von rd. 5,1 Mio. €  ergibt.

 

Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung (S. 62ff) legt die GMA ein in mehreren 1.000 Studien erprobtes und bewährtes, zweistufiges Untersuchungsmodell zugrunde, das aus einem Marktanteilkonzept (= Stufe A) und einem Umsatzumverteilungsmodell (= Stufe B) besteht (siehe Seite 54 des GMA-Gutachtens).

 

Während bei der Stufe A die nachfrageseitigen Parameter (= Portemonnaie der Einwohner) im Zentrum der Betrachtung stehen und hier rein die Umsatzherkunft unter den Bewohnern des Einzugsgebietes analysiert wird, basiert in der Stufe B zur Ermittlung der Umsatzumverteilungen auf den angebotsseitigen Rahmenbedingungen (= Kassen der Einzelhändler). Somit werden in einem mehrstufigen, gravitationstheoretischen Ansatz in der ersten Stufe zunächst die Einkaufsbeziehungen / Kaufkraftströme aus dem Untersuchungsraum zu den bestehenden Einzelhandelsstandorten vor und nach Realisierung des Planvorhabens aufbereitet und mögliche Veränderungen durch Eintritt infolge des Markteintritts des Planvorhabens aufzeigt. Zur Ermittlung, wo  - und in welchem Umfang -  dem Einzelhandel Umsätze verloren gehen, werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze in einer zweiten Stufe anhand von zahlreichen Faktoren gewichtet. Gewichtungsfaktoren sind u.a. die aktuelle Ausstattung in den Kommunen des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben, die Versorgungsbedeutung und Einzelhandelsausstattung der Kommunen sowie die großräumige Wettbewerbssituation, inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte.

Die Bezirksregierung übersieht insofern, dass die Kaufkraft der Bürger (= Marktanteilkonzept) an zahlreichen anderen Standorten im und außerhalb des Einzugsgebietes zu Umsatz und an diesen Standorten entsprechend umverteilungswirksam wird (= Umsatzumverteilungsmodell). Nachweislich wird bereits heute Kaufkraft aus der Zone II (u.a. auch aus Emsdetten) in Rheine zu Umsatz und wird mit Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine auch nur innerhalb Rheines umverteilt. Auch wird übersehen, dass teilweise Kaufkraft aus der der Zone II (u.a. auch aus Emsdetten) abfließt und z.B. in Münster, Osnabrück, Ochtrup, Steinfurt, Nordwalde, Greven etc. zu Umsatz wird. Hier wurde im Umverteilungsmodell der GMA unterstellt, dass Teile dieses abfließenden Kaufkraftvolumens mit der Realisierung der "EMS-GALERIE" Rheine teilweise umgelenkt weerden und nicht mehr an diesen Standorten, sondern in der Rheinenser "EMS-GALERIE" Rheine zu Umsatz werden.

 

Da hier methodisch zwei grundverschiedene Sachverhalte betrachtet werden, die zwar aufeinander aufbauen, aber aus dem obigen Gründen zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen müssen, ergeben sich naturgemäß Differenzen zwischen Umsatzherkunft (= Marktanteilkonzept) und Umsatzumverteilung (= Umsatzumverteilungsmodell).

 

 

Zu 3.2.4 (Warum GMA statt Junker + Kruse?, Vergleich der angenommenen Maximal-Umsätze)

 

Warum das Gutachten der GMA im Auftrag gegeben wurde und warum sich die Stadt den GMA-Einschätzungen anschloss, ist in der überarbeiteten Planbegründung im Abschnitt I 4 ausführlich dargelegt.

 

Wenn die Bezirksregierung Münster schreibt, dass das Büro Junker & Kruse für „… die ursprünglichen Sortimentsflächen einen deutlich höheren theoretischen jährlichen Maximalumsatz von 78,1 Mio. € ermittelt hat …“ sind diese Ausführungen lückenhaft und unvollständig. Zwar hat Junker & Kruse in seinem Ursprungsgutachten vom  Juni 2011 mit einem Umsatzvolumen von rd.78,1 Mio. € gerechnet, allerdings hierbei auch ein deutlich höheres  Flächenvolumen von theoretisch maximal rd. 18.905 m² in Ansatz gebracht. Junker & Kruse hat sich aber im Juni 2011 für eine flächenseitige Abspeckung der "EMS-GALERIE" Rheine ausgesprochen.

Unberücksichtigt lässt die Bezirksregierung Münster auch, dass Junker & Kruse noch einmal im November 2011 für die "EMS-GALERIE" Rheine tätig war. In der Ausarbeitung vom November 2011 geht Junker & Kruse von einem theoretisch maximalen Flächenprogramm von rd. 17.100 m² aus, für das ein Umsatzvolumen von maximal 68,3 Mio. € ermittelt wurde. Auch wenn warengruppenspezifische gewisse Abweichungen zwischen den Ausarbeitungen der GMA und Junker & Kruse bestehen, weichen die in Ansatz gebrachten, theoretischen absoluten Maximalumsatzvolumina nicht wesentlich voneinander ab (GMA: max. 68,2 Mio. €; Junker & Kruse: max. 68,3 Mio. €)

 

 

Zu 4

Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Bezirksregierung Münster keine Bedenken gegen die Planung der "EMS-GALERIE" Rheine auf Grundlage der ursprünglichen vorgesehenen Verkaufsflächen im Entwurf des Flächennutzungsplans erhebt.

 

Im Gegensatz zur Bezirksregierung hält die Stadt Rheine das Planvorhaben der Ems-Galerie aber auch mit der jetzt festgesetzten Verkaufsflächenkonzeption für städtebaulich und raumordnerisch verträglich. Sie stützt sich dabei auf das GMA-Gutachten, gegen das die Bezirksregierung keine fachlich überzeugenden Bedenken vortragen konnte.

 

Abstimmungsergebnis:           einstimmig