Frau Karasch erklärt, dass
sich dieser Tagesordnungspunkt mit der Struktur des Verfahrens und nicht mit
den Inhalten des Bieterverfahrens beschäftige und ein Ergebnis der
Beschlussfassung aus der Sitzung vom November 2017 sei. Im letzten November
habe es den Auftrag gegeben, die Möglichkeit einer Entwicklung der
Mensing-Fläche durch einen Investor zu prüfen. Hierfür habe man mit dem Büro
Post und Welters das Bieterverfahren beleuchtet und das Thema anhand einer
Präsentation für die Entscheidung aufbereitet. Frau Karasch erklärt, dass es
wichtig sei, die Struktur des Verfahrens zu verstehen, damit die daraus
erforderlichen Beschlüsse korrekt abgeleitet und getroffen werden können.
Herr Welters erklärt
nachfolgend die Struktur zum Bieterverfahren.
(Die Präsentation ist als
Anlage der Vorlage enthalten.)
Frau Karasch erklärt, dass im
Bieterverfahren die inhaltlichen Rahmenbedingungen und die verschiedenen
Aspekte definiert und im Verfahren auch genau benannt werden müssen. Sie weist
darauf hin, dass dies die Rahmenbedingungen seien, die im nichtöffentlichen
Teil der Sitzung festgelegt bzw. diskutiert werden müssen.
Herr Viehoff erklärt, dass
er sich mit den liegenschaftlichen und eigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen
im Rahmen des Bieterverfahrens befasst habe. Er weist darauf hin, dass man einen Gebäudekörper habe, der auf
drei Grundstücken mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen errichtet wurde
und es je nach Ausbildung unterschiedlich rechtliche Abhängigkeiten gebe. Das
Hertie-Gebäude stehe im Alleineigentum der Stadt Rheine, wo es nur geringe
rechtliche Abhängigkeiten z. B. eingerichtete Wegerechte mit den anderen
Eigentümern vom Rathauszentrum I und II gebe. Weiter erklärt Herr Viehoff, dass
die Gebäude Rathauszentrum I und II in Teileigentum stehen, wobei es im
Rathauszentrum I -10 Eigentümer und im Rathauszentrum II - 3 Eigentümer gebe. Wenn baulichen
Veränderungen an Teileigentumsanteilen erfolgen sollen, bedürfen diese der
Zustimmung aller Teileigentümer, was oft zu langen Abstimmungsgesprächen führe.
Er erklärt, dass es neben den grundbuchlichen Belastungen auch die sog.
Gemeinschaftsordnung gebe, die das Verfahren unter den Teileigentümern regle.
Zum speziellen Fall erklärt Herr Viehoff, dass die Stadt Rheine auch ohne die
erworbenen Treveria-Teileigentumsanteile mit der Stadtbücherei zu einem
Teileigentumsanteil von 51 % am Rathauszentrum II beteilig sei. Wenn zukünftig
bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, wie z. B. den Wegebeziehung, den Außenfassaden oder den
Fenstern erfolgen sollen, sei die Stadt
Rheine mit dem v. g. Prozentsatz beteiligt, egal ob ein Investor oder die Stadt
Rheine selber tätig werde. Es werden trotzdem Kostenbeteiligungen entstehen,
auch wenn dieses Teileigentum zukünftig in ein Bieterverfahren gegeben werde.
Herr Viehoff erklärt, dass Regelungen, die für Hertie im Rahmen eines
Bieterverfahrens erforderlich werden, noch relativ einfach händelbar seien.
Dies sehe beim Rathauszentrum II ganz anders aus, wobei hier im Vorfeld alles
erst mit den weiterenTeileigentümern geklärt und abgestimmt werden müsse, da
diese immer ein Veto-Recht haben.
Frau Karasch erklärt, dass
die Rahmenbedingungen für das Bieterverfahren klar sein müssen und man für den
Teil des Rathauszentrums II im Verfahren
nur die rechtlichen Grundlagen beschreiben könne. Um weiter konkrete Angaben
machen zu können, bedarf es einer vorausgehenden Abstimmung, da es viele
Abhängigkeiten gebe, die erst später geklärt werden können. Dadurch sei eine
konkrete Kalkulation und Planung für einen Investor außerordentlich schwierig
und fast nicht möglich. Frau Karasch weist darauf hin, dass man für den Teil
Hertie in den letzten Jahren umfassend Eckdaten für das Bieterverfahren
ermittelt habe, die im nichtöffentlichen Teil der Sitzung beschlossen werden
sollen. Hier habe es Untersuchungen u.a. zum Schadstoffvorfall im Gebäude, den
Abbruchkosten, aber auch zu städtebaulichen und verkehrlichen Aspekten gegeben.
Sie erklärt, dass es schwieriger werde, wenn man die baulichen und objektbezogenen
Inhalte vom Treveria-Miteigentumanteil für ein Bieterverfahren aufbereiten und
beschreiben müsse. Weiter weist Frau Karasch darauf hin, dass es eine konkrete
Vorplanung für die Verwendung als Rathausnutzung gebe, wobei vorher geklärt
werden müsse, wie z. B. die Herstellung der Fuge und die Neuerstellung der
Wegebeziehungen aussehen sollen. Die Rahmenbedingungen müssen in baulicher und
objektbezogener Sicht für den Bereich weiter aufbereitet werden, wobei,
aufgrund der Abhängigkeit zu den Teileigentümern, einige Punkte konkret noch
nicht geklärt werden können. Des Weiteren müssen zeitliche Rahmenbedingungen
konkret definiert werden, da beide Objekte aus den o.g. Gründen in Abhängigkeit
zueinander stehen. Zu den zeitlichen Rahmenbedingungen erklärt Frau Karasch,
gebe es auch Abhängigkeiten und Vorgaben zu förderrechtlichen
Rahmenbedingungen. Um im Rahmen der Städtebauförderung förderfähig zu sein,
müsse die öffentliche Nutzung einen Quartiersbezug haben und der gesamten
Bereich eine Entwicklung mit einem städtebaulichen Bezug zeigen. Die
öffentliche und die private Nutzung müsse voneinander abgegrenzt werde, da nur
die Maßnahmen förderfähig seien, die der Öffentlichkeit dienen, öffentlich
zugängig seien und den Vorteil für eine Quartiersentwicklung mitbringen. Frau
Karasch erklärt, dass es keine Fördermittel geben werde, wenn ein Dritter, auch für eine öffentliche
Nutzung etwas herstelle und dies dann über eine Rückmietung wieder zur Verfügung
stelle, da dies nur dem wirtschaftlichen Vorteil des Vermieters diene.
Herr van Wüllen erklärt zu
den Rahmenbedingungen, dass in der Studie vom Büro Schulten, Stadt- und
Raumplanung für Hertie, das Rathauszentrum II und dem Umfeld sehr ausführliche
städtebauliche und verkehrliche Bedingungen ermittelt wurden. Es sei festgestellt
worden, dass durch die fehlende Belichtbarkeit der Baukörper und somit der
fehlenden Nutzbarkeit in Teilbereichen, empfohlen werde, die Baukörper zu
trennen und auf jeden Fall die Wegeführung neu zu überdenken. Aus
städtebaulicher Sicht sei die Trennung beider Gebäude sehr wichtig. Im Ergebnis
aller dargestellten Rahmenbedingungen empfiehlt Herr van Wüllen vorrangig aus
verfahrensrechtlichen und inhaltlichen Gründen beide Verfahren, Hertie und
Rathauszentrum II, unabhängig vom Umgang mit der Mensing-Fläche, voneinander zu
trennen, da man ansonsten Gefahr laufe, das Verfahren formalrechtlich nicht
durchzubekommen und dann keine vergleichbaren Angebote zu erhalten. Weiter
stellt Herr van Wüllen die verschiedenen Varianten zum Umgang mit den Mensing-Flächen
anhand der Präsentation vor. Er weist darauf hin, dass es ein Trugschluss sei,
zu glauben, wenn man die Mensing-Fläche verkaufe, man keine Kosten und
Pflichten habe, da jemand anders sich kümmern werde. Er erklärt, dass alleine
durch den Abriss des Hertie-Gebäudes, durch die räumlichen Zusammenhänge,
Kosten entstehen werden. Zum einen gebe es hierbei Zugriffsrecht eines
Investors, der seine Mitteileigentümer zu Kosten heranzuziehen werde. Herr van
Wüllen erklärt, dass man dann mit privaten Investoren über Folgekosten und
Umfeldkosten verhandeln müsse. Aus Erfahrung empfehle Herr van Wüllen, den
eingeschlagenen Weg, wie im nächsten Tagesordnungspunkt vorgeschlagen, weiter
zu verfolgen.
Frau Karasch erklärt, dass
die Formulierungen und Argumente für die Trennung der Verfahren, nicht gleichzusetzten
seien, mit einer Empfehlung, zwei Ausschreibungen durchzuführen. Es sei die
Empfehlung der Verwaltung, die Objekte zu trennen und nur die Hertie-Immobilie
in das Bieterverfahren zu geben. Sie weist darauf hin, dass diese Entscheidung
über das weitere Verfahren im nichtöffentlichen Teil Gegenstand der
Beschlussfassung sein werde. Sie weist darauf hin, dass die Gründe, wie z. B. die Rechtssicherheit, in der
Verfahrensdurchführung generell für eine Trennung der Verfahren sprechen. Die
fehlende Festlegbarkeit der Vorgaben, die aufgrund vieler Abhängigkeiten,
Mitbestimmungsrechte und generellen Rechten für das Rathauszentrum II bestehen,
habe zu diesem Ergebnis geführt. Im Gegensatz hierzu ist die Hertie-Fläche wesentlich
besser am Markt zu platzieren, da diese eigentumsrechtlich, inhaltlich und
wirtschaftlich klar strukturiert und somit gut zu vermarkten sei. Frau Karasch
weist darauf hin, dass dies die Aspekte seien, die zu der Beschlussempfehlung
im nichtöffentlichen Teil geführt haben.
Herr Doerenkamp erklärt,
dass die Verwaltung von einem Prüfauftrag vom 23.11.2017 ausgegangen sei. Er
könne aber nur nachfolgenden Beschluss erkennen: „ Bei der Entwicklung der
Kriterien für das Bieterverfahren ist die Möglichkeit, das Investoren beide
Grundstücksteile erwerben und entwickeln können, zu berücksichtigen.“ Dieser Auftrag, der vom Bauausschuss
ausgesprochen wurde, sei aus seiner Sicht nicht umgesetzt worden. Es habe einen
Auftrag zur Entwicklung von Kriterien für das Bieterverfahren gegeben, um die
Möglichkeit zu berücksichtigen, dass Investoren beide Grundstücksteile erwerben
können. Herr Doerenkamp erklärt, dass wenn ein Investor beide Grundstücksteile
erwerben möchte, die Stadt ihren Grundstücksanteil verkaufe würde. Somit sei
die Stadt dann aus seiner Sicht nicht mehr als Teileigentümer am Rathauszentrum
beteiligt. Darüber hinaus weist Herr Doerenkamp darauf hin, dass bei den sehr
detaillierten Studien, auch einige Grundsatzentscheidungen in den Ausschüssen
zu treffen seien. Weiter seien erhebliche städtebauliche Voraussetzungen
dargelegt worden, wozu der Stuk noch nicht einmal beteiligt wurde. Somit könne
man noch nicht wissen, ob der Stuk einen entsprechenden Bebauungsplan
verabschieden werde, der dem Ganzen Rechnung trage. Aus seiner Sicht müsse der
Stuk vorzeitig mit eingebunden werden, da dort die Fachleute für die Stadtentwicklung
seien. Weiter müsse der Haupt- und Finanzausschuss beteiligt werden, um im
Vorfeld zu klären, ob die zusätzliche Fläche, die man sich als Bürofläche oder
Rathauserweiterung vorstelle, mitgetragen werde. Herr Doerenkamp erklärt, dass
die Studie die Wünsche der Stadtverwaltung darstelle und nicht das, was von
Seiten des Rates umgesetzt und mit Finanzmitteln hinterlegt werden soll.
Frau Karasch erklärt, dass
man gerade in der Präsentation Schritt für Schritt aufgezeigt habe, warum die
Vermarktung beider Teile nach Meinung der Verwaltung nicht zielführend sei und
auch nicht funktionieren werde. Sie gehe davon aus, dass es auch die Aufgabe
der Verwaltung und der Fachleute sei, zu erarbeiten und aufzuzeigen, was
passieren werde, wenn man an diesem Beschluss festhalte, da es weder in
rechtlicher noch in faktischer Hinsicht zielführend sei, dies so umzusetzen.
Natürlich könne sich der Ausschuss darüber hinwegsetzen und trotz all der
aufgezeigten Inhalte, die Planung anders weiterverfolgen. Bezüglich der
Zuständigkeit erklärt Frau Karasch, dass der Bauausschuss der federführende
Ausschuss für die Projekte des Rahmenplans Innenstadt sei. In der Vergangenheit
seien die verschiedenen Bausteine, die jetzt für die Rahmenbedingungen des
Bieterverfahrens in die Konkretisierung mit eingeflossen seien, komplett im
Bauausschuss vorberaten worden. Wenn diese Aspekte nun auch noch im Stuk beraten
werden sollen, wäre es erforderlich, die Ergebnisse der städtebaulichen Studie,
der Verkehrsplanung, der Abbruchgutachten und all das, was im politischen
Arbeitsgremium und im Bauausschuss schrittweise bis zur heutigen Präsentation
vorberaten wurde, noch einmal im Stuk nachzuholen. Es würde dadurch in keiner
Weise das Verfahren beschleunigt, sondern das Verfahren würde durch diese
Wiederholung der bereits abgearbeiteten Informationen und Beratungsschritte deutlich
verlangsamt und verlängert werden.
Herr Bems erklärt, dass er
es richtig finde, wenn die Verwaltung auf rechtliche Risiken hinweise und nicht
sehenden Auges ein rechtliches Risiko in Kauf nehme. Er erklärt, dass die
Mitglieder der SPD auf jeden Fall rechtliche Risiken vermeiden möchten und ein
klares Verfahren sauber abgearbeitet werden soll. Weiter möchte man die
Verwaltungsteile, die zurzeit in andere Gebäude zur Miete ausgelagert seien,
wieder zurückholen und Mieten vermeiden. Wenn man dieses Projekt einem Investor
übergeben würde, wäre die Möglichkeit, Mieten zu vermeiden vertan. Wie in der
Präsentation dargestellt, werden die Mietpreise, die ein Investor nehmen könne,
wesentlich höher sein, als die jetzt gezahlten Mieten und eine Zusammenführung
der Verwaltungsteile nicht mehr möglich. Herr Bems erklärt, dass die SPD eine
städtebaulich ansprechende Lösung mit einer entsprechenden Nutzung erzielen
möchte, wobei dies für die Vermarktung der Hertie-Immobilie und für eine eigene
Entwicklung des Rathauszentrums II spreche. Weiter sollte man die Gestaltung
des Staelschen Hofes in die zeitliche Planung mit einbeziehen, um so wenig zusätzliche
Belastung für die Anwohner zu bekommen.
Herr Ortel erklärt, dass er
im Moment die Aufregung nicht nachvollziehen könne, da es hier beim
Beschlussvorschlag um eine Kenntnisnahme gehe. Er erkenne hier keine Anzeichen
für eine Rathauserweiterung oder eine Nutzung als Ratssaal. Die Verwaltung habe
sehr detailliert Ausführungen zu Gefahren und Schwierigkeiten aufgezeigt, die
in dem angedachten Verfahren stecken. Herr Ortel erklärt, dass er dies als
Denkmodelle, die vorgestellt werden sollen, verstehe. Wie diese später
politisch bewertet werden und wie man damit umgehe, stehe jetzt noch nicht zur Debatte.
Herr Viehoff erklärt noch
einmal zu den Eigentumsverhältnissen, dass es sich beim Rathauszentrum II um 3
Teileigentümer handle, wobei es insgesamt 7 Teileigentumsanteile gebe. Zur Treveria-Fläche
gehören 4 Teileigentumsanteile, 2 Anteile existieren für private Ladenlokale
und 1 Anteil bestehe für die Stadt Rheine (Stadtbücherei). Herr Viehoff weist
darauf hin, dass bei einem Verkauf der
Treveria-Anteile die Stadt Rheine immer noch mit 51 % Teileigentumsanteilen
am Rathauszeitrum II beteilig sei. Weiter erklärt er, dass bei einem Umbau der
Fläche, eine Mehrheit von 75 % der Teileigentümer einem geplanten Umbau
zustimmen müsse.
Ergänzung außerhalb des Protokolls von Herrn
Viehoff:
Auf volle Prozentpunkte gerundet verteilen sich die
Teileigentumsanteile im Rathauszentrum 2 wie folgt:
-
Stadt Rheine (Stadtbücherei): 51 %
-
Treveria (ehem. Mensing, Lotto, Blumen): 41 %
-
Bäcker / Metzger: 8 %
Herr Löckener erläutert,
dass der Staelsche Hof als Einzelmaßnahme im Rahmenplan Innenstadt zur
Umsetzung in 2021/22 geplant sei. Weiter
erklärt er, dass im City- und Nadorff-Haus 835 qm Bürofläche für die Verwaltung
angemietet sei. Solange die Büroflächen von der Stadt belegt werden, haben die
Eigentümer keinen Ansporn an den 40-50 Jahre alten Gebäuden etwas zu verändern.
Herr Löckener erklärt, dass ein Antrag für das Fassadenprogramm zwar vorliege,
man dadurch nur die Fassade verschöne, dies aber nichts an den schlecht
isolierten und undichten Gebäude ändere. Herr Löckener erklärt, dass es der
Grundgedanke des Rahmenplans Innenstadt sei, dass öffentliche Investitionen
private Investitionen nach sich ziehen sollen.
Herr Beckmann erklärt, dass
die CDU die Möglichkeit offen halten möchte, dass ein Investor auch beide Teile
erwerben könne. In der ersten Bekanntmachungs- und Bewerbungsphase könne immer noch
ein Text geschrieben werden, dass eine Fläche z.B. vermarktet, gestaltet etc.
werden soll, wobei man nicht die Nutzung der Flächen vorgeben müsse. Ab der
Phase II müsse die Planung konkreter werden, um rechtliche Risiken zu
vermeiden. Aus seiner Sicht gebe es in der Phase I-II immer noch die
Möglichkeit, einen Investor mit einer
guten Idee zu berücksichtigen. Erst danach gehe es in die konkrete Phase III.
Herr Dr. Konietzko erklärt,
dass es hier um ein sehr bedeutungsvolles Thema gehe, was die ganze Stadt
betreffe. Er möchte wissen, da das Rathausgebäude 40 Jahre alt ist und ein Gebäude
nach 30 Jahren schon abgeschrieben sei, ob die Digitalisierung wie z. B.
Breitbandausbau bei der Planung mit berücksichtigt werde. Wenn man jetzt nicht
eine Vorbildfunktion in Bezug auf EDV-Infrastruktur, Informationstechnologie
übernehme, werde man in Zukunft ein großes Problem haben. Herr Dr. Konietzko
erklärt, dass die CDU diese und andere Themen in weiteren Gesprächen vorab noch
klären möchte.
Herr Welters erklärt, dass
in dem Moment, wo man die Hertie-Fläche mit der Mensing-Fläche verknüpfe und
gleichzeitig erkläre, dass die Mensing-Fläche u. U. eine öffentliche Nutzung
erhalten solle, das sämtliche Vergabeverfahren nach den Vorgaben des
öffentlichen Vergaberechtes abgewickelt werden müssen. Weiter müsse genau
definieren werden, was genau mit den Flächen geschehen soll und was nicht. Wenn
ein Investor sich mit der Mensing-Fläche beschäftigen soll, sei er nur
Teileigentümer und müsse sich für bauliche Maßnahmen mit den anderen Teileigentümern
auseinandersetzen. Herr Welters erklärt, dass er sich ziemlich sicher sei, dass
man für diese komplizierte Struktur keinen Investor finden werde.
Frau Scheinig erklärt zur
Aussage von Herrn Beckmann, dass sie nicht verstehen könne, dass er in den
Phasen I und II noch Möglichkeiten zu variieren sehe. Sie erklärt, dass man in
der Phase 0 –Vorbereitungsphase-die Grundlagen für ein Bieterverfahren schaffen
müsse. Man könne nicht in der Phase I plötzlich selektieren und sagen, wir nehmen
einige Bieter aus dem Verfahren heraus, um die Grundlagen des Verfahrens noch
einmal zu ändern und dann mit anderen Grundlagen in die Phasen I+II zu gehen.
Sie erklärt, dass man dadurch ein unsauberes Verfahren erhalte und sich
rechtlich angreifbar mache. Für eine Argumentation müsse man sich im Klaren
sein, dass in der Phase 0, der Vorbereitungsphase, die Grundlagen gelegt
werden, welche später dann für alle weiteren Phasen durchgezogen werden müssen.
Beschluss:
Der Bauausschuss nimmt
die Ergebnisse zu seinem Prüfauftrag vom 23.11.2017 und die daraus
resultierende Empfehlung der Verwaltung zur Trennung der Verfahren zur
Entwicklung des Standortes ehem. „Hertie“ (B 4) und der ehem. „Mensing-Flächen“
im Rathaus-Zentrum 2 sowie die Empfehlungen der Verwaltung zur Entwicklung der
„Mensing“-Flächen zur Kenntnis.
Abstimmungsergebnis: Kenntnisnahme