Sitzung: 25.04.2018 Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz
Beratungsergebnis: einstimmig beschlossen
Vorlage: 059/18
Herr Dörtelmann erklärt
einleitend, dass die Vorschläge für die Abwägungsbeschlüsse auf Grund der
ausführlichen Klageschrift der Kanzlei aus Münster recht lang geworden seien. Es
wird im Resumee vorgeschlagen, das Bebauungsplanverfahren weiter zu verfolgen.
Herr Doerenkamp sagt seine
Zustimmung zu, denn dem Investor war die Änderung des Bebauungsplanes vor der
Unterzeichnung des Kaufvertrages bekannt.
Herr Bems meint, dieses
Problem haben viele Investoren, die Nachverdichten möchten. Diese sollten
schauen, ob ihr Objekt in die vorhandene Wohnbebauungsstruktur hineinpasse.
Weiter verweist Herr Bems auf den Antrag der SPD-Fraktion zur Schaffung neuer
Stellen in der Stadtplanung, um schneller die veralteten Bebauungspläne zu
überarbeiten und dadurch mehr Rechtssicherheit zu schaffen.
Herr Gausmann macht
deutlich, dass der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz
außerhalb des Stellenplanes keine neuen Stellen schaffen kann. Weiter gebe er
Herrn Bems Recht, dass die Verwaltung mehr agieren müsse, als nur reagieren.
Herr Doerenkamp meint, es
sei wichtig, rechtzeitig den richtigen Bebauungsplan zu bearbeiten. Er sehe
nicht nur einen Bedarf an neuen Stellen, sondern auch die Mitglieder im StUK
müssen schneller reagieren. Daher beantragt Herr Doerenkamp im Namen der
CDU-Fraktion, dass zukünftig alle Bauvoranfragen bzw. Bauanträge in sensiblen
Wohnbereichen direkt im nächsten StUK zur Kenntnis gegeben werden, damit die
Politik und Verwaltung zeitnah reagieren können. Herr Doerenkamp meint, dies
könnte auch im nichtöffentlichen Teil weiter besprochen werden.
Herr Bems kann dem Antrag
der CDU-Fraktion folgen.
Beschluss:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz empfiehlt
dem Rat der Stadt Rheine folgende Beschlüsse zu fassen:
I. Beratung der Stellungnahmen
1. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. §
13 Abs.2 Nr. 2 BauGB
1.1 Anwaltskanzlei Baumeister, Postfach 1308,
48003 Münster;
A II: Abwägungsempfehlung zu den vorgetragenen Anregungen zum Bebauungsplan
A II. 1: Zu
1 Fehlendes Erfordernis der Planung?
Es wird festgestellt, dass
gem. § 9 (1) Nr. 6 BauGB in Bebauungsplänen die höchstzulässige Zahl der
Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden kann. Der Entwurf des Bebauungsplanes
Nr. 67 nimmt diese Möglichkeit auf.
Gem. einschlägiger
Kommentierungen (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg zu § 9 Abs. 1 Nr. 6) kann die
Vorschrift angewendet werden zur Erhaltung und Entwicklung einer bestimmten
Eigenart oder städtebaulichen Funktion eines Wohngebietes. Dabei wird darauf
verwiesen, dass die Festsetzung nach Nr. 6 in qualifizierten, einfachen oder vorhabenbezogenen
Bebauungsplänen zum Einsatz kommen kann. Es wird explizit darauf verwiesen,
dass mit einem einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB die
Festsetzungen auch in Gebieten nach § 34 BauGB vorgesehen werden können.
Die Festsetzung der
Höchstzahl der Wohnungen in Wohngebäuden muss die Anforderungen des § 1 BauGB,
insbesondere des § 1 Abs. 3 Satz 1 (Aufstellung von Bebauungsplänen sobald und
soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist), Abs.
6 (zu berücksichtigende Ziele) und Abs. 7 (Belange des Umweltschutzes,
Naturschutzes und Landschaftsschutzes), sowie des § 1 a BauGB (Umweltschutz)
erfüllen. Wie bei anderen differenzierenden Festsetzungen mit beschränkenden
Charakter bedarf es des Vorliegens spezifischer städtebaulicher Gründe, die die
Begrenzung der Zahl der Wohnungen insbesondere unter Berücksichtigung der
Belange des Grundstückseigentümers einerseits und der mit der Beschränkung der
Zahl der Wohnungen verfolgten städtebaulichen Anliegen andererseits nach dem
Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 rechtfertigen. Dabei ist zu berücksichtigen, das
Beschränkungen nach § 9 (1) Nr. 6 BauGB von der grundsätzlichen Zulässigkeit
der Wohnnutzung ausgehen, also die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsregelungen
insoweit den Belangen des Grundstückeigentümers entsprechen, und das andere
Festsetzungen zur Begrenzung der Wohnnutzung wie die Einschränkung der
zulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden wiederum zu Einschränkungen führen
können. Es müssen daher städtebauliche Gründe vorliegen, die als öffentliche
Belange im Rahmen der Abwägung mit den privaten Belangen des
Grundstückseigentümers die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen
rechtfertigen.
Nach dem VGH Mannheim
Beschl. v. 30.9.1993 – 8 S 1676/92 – kann die Gemeinde nach Nr. 6 die
höchstzulässige Zahl der Wohnungen pro Wohngebäude auf zwei begrenzen, um zu
verhindern, dass sich der Charakter eines bisher nur mit Einfamilienhäusern
bebauten allgemeinen Wohngebietes durch das Hinzukommen von Mehrfamilienhäusern
ändert. Diese Intention wird von der Stadt Rheine mit dem Aufstellungsverfahren
zum Bebauungsplan Nr. 67 umgesetzt.
In dem genannten Urteil
wird wiederum darauf verwiesen, dass die Anwendung des § 9 (1) Nr. 6 BauGB auch
in einem bereits weitgehend bebauten Gebiet – wie im vorliegenden Bauleitplanverfahren
– möglich ist.
Die Neufassung des § 9 (1)
Nr. 6 durch das BauGB sollte in entsprechenden städtebaulichen Situationen die
Möglichkeit eröffnen, die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden zu begrenzen. Die
städtebauliche Notwendigkeit für eine solche Festsetzung kann sich insbesondere
in Gebieten ergeben, in denen durch eine Begrenzung der Zahl der zulässigen
Wohnungen unerwünschte Umstrukturierungen der städtebaulichen Eigenart des Gebiets
verhindert werden sollen (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs.
10/4630, S. 72). Die städtebauliche Eigenart eines Gebiets in diesem Sinn wird
durch die allgemeine Zweckbestimmung der in der BauNVO genannten Gebiete nicht
erschöpfend bestimmt; sie ergibt sich vielmehr aus der jeweiligen städtebaulichen
Situation und den spezifischen von der Gemeinde mit der Planung verfolgten
Zielsetzungen. Der Charakter eines Wohngebietes kann dementsprechend auch durch
die Zahl der Wohnungen in den Häusern (mit)bestimmt sein.
In dem Urteil wird weiter
ausgeführt, dass sich die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten durch die
spezifische städtebauliche Funktion des Plangebietes und einer Abschätzung der
städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung im überplanten Gebiet, die mit
der Festsetzung verhindert werden sollen, rechtfertigt. Dieses wurde für das in
Frage stehende Plangebiet auf Grund der folgenden Inhalte bejaht: Das
Plangebiet war weitgehend bebaut. Bei den errichteten Gebäuden handelte es sich
mit Ausnahme eines Mehrfamilienhauses um Einfamilienhäuser. Mit der Begrenzung
auf zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude sollte nach dem Willen der Gemeinde das
Entstehen weiterer Mehrfamilienhäuser auf den bisher unbebauten Grundstücken
verhindert werden, um eine homogene und aufgelockerte Bebauung des gesamten
Plangebietes zu gewährleisten. Die getroffene Festsetzung wird damit von
besonderen städtebaulichen Gründen im Sinne des § 9 (1) Nr. 6 BauGB getragen.
Es lag – nach Auffassung des Gerichts – auf der Hand, dass der städtebauliche
Charakter eines aus Einfamilienhäusern bestehenden Wohngebietes durch das
Hinzukommen von Mehrfamilienhäusern verändert wird. Dies gilt jedenfalls im
Hinblick auf die größere städtebauliche „Unruhe“, die dadurch in das Gebiet
hineingetragen wird. Eine solche Entwicklung zu verhindern, ist ein nach § 9
(1) Nr. 6 BauGB legitimes Ziel.
Im vorliegenden Fall geht
die angesprochene größere städtebauliche Unruhe nicht von bisher unbebauten
Grundstücken aus, sondern von der unverhältnismäßigen Nachverdichtung durch
Gebäude mit mehreren Wohneinheiten.
Das Gericht kommt im beschriebenen
Fall zu dem Ergebnis, dass der Gemeinderat mit den Inhalten der Bauleitplanung
dem Gebot, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen (§ 1 (5) S. 3
BauGB), entsprochen hat.
Der Verwaltungsgerichtshof
stellt weiter fest, dass sich aus § 1 (5) S. 2 Nr. 4 BauGB ergibt, dass die
Erhaltung städtebaulicher Strukturen ebenfalls ein wichtiger, bei der
Bauleitplanung zu berücksichtigender Belang darstellt. Ein dringender
Wohnbedarf besteht im Übrigen gerade auch bei Familienheimen in Sinn des II.
WoBauG, d.h. an Eigenheimen, die nach Größe und Grundriss ganz oder teilweise
dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie als Heim zu dienen. Gemäß
§ 89 (3) WoBauG, sind die Gemeinden verpflichtet, „im Rahmen einer geordneten
Entwicklung des Gemeindegebiets in ihren rechtsverbindlichen städtebaulichen
Plänen für eine Bebauung mit Familienheimen geeignete Flächen in einem so
ausreichenden Umfang auszuweisen, dass die vorrangige Förderung des Baus von
Familienheimen entsprechend den Vorschriften dieses Gesetzes durchgeführt
werden kann“. Die Festsetzungen, das Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen
haben dürfen, ist ein hierfür geeignetes Instrument. Jedenfalls im Hinblick
hierauf begegnet das Abwägungsergebnis auch unter dem Blickwinkel des § 1(5)
S.3 BauGB (Bodenschutzklausel) keine Bedenken.
Insgesamt wird deutlich,
dass das Aufstellungsverfahren keine Verhinderungsplanung darstellt, sondern
das städtebauliche Ziel umsetzt, die städtebauliche Qualität des bestehenden
Wohnquartiers langfristig zu sichern und die Nachverdichtung in diesem
Wohnquartier zu steuern.
A II.2: Zu 2 Fehlende
Berücksichtigung der Interessen der Mandantin?
Es wird festgestellt, dass
es Ziel des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 67 ist, die im
Baublock Schützenstraße/Laustraße/Friedhofstraße/Burrichterstraße vorhandene
ortstypische Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ein- und
zweigeschossiger Bauweise entstanden sind, zu sichern. Entsprechend dieser
architektonischen Ausprägung findet sich eine kleinteilige Grundstücksstruktur:
die Gebäude stehen jeweils auf einem separaten Grundstück. Angrenzend an das
Plangebiet stellt sich – wie der Rechtsanwalt richtig darstellt – die städtebauliche
Struktur völlig anders dar: südlich der Schützenstraße findet sich ebenfalls
eine einheitliche Gebäudestruktur, jedoch in einer
städtebaulich-architektonisch völlig anderen Ausprägung: Geschosswohnungsbau
mit 7 zwei- und dreigeschossigen Wohnhäusern auf einem großen Baugrundstück.
Östlich der Laustraße ist eine Einheitlichkeit weder in Bezug auf die
Gebäudestruktur noch auf die Nutzungsstruktur zu erkennen. Der Bereich ist
durchmischt mit Ein- und Mehrfamilienhäusern in unterschiedlichster Ausprägung.
Nördlich und westlich des Plangebietes finden sich nur einzelne Gebäude, die
nach § 35 zu beurteilen sind.
Im Rahmen der
Innenentwicklung rücken generell die großflächigen Einfamilienhausgebiete aus
den 1950er bis 1970er Jahren verstärkt in den Fokus von Investoren. Im
Lebenszyklus dieser Einfamilienhausgebiete steht aktuell ein Generationswechsel
bevor, sodass vermehrt entsprechende Einfamilienhausgrundstücke zum Verkauf
angeboten werden. Dies gilt vor allem dort, wo die Generation der Kinder aus
unterschiedlichen Gründen nicht bereit oder in der Lage ist, die elterliche
Immobilie zu übernehmen. Allerdings sind Käufer außerhalb der Familie weniger
am selbstgenutzten Eigentum interessiert. Steht ein Einfamilienhausgrundstück
zum Verkauf, besteht nicht selten die Absicht, das Grundstück intensiver und
damit wirtschaftlicher nutzen zu wollen. Das in Frage stehende Grundstück ist
ein Beleg für diese Entwicklung.
Grundsätzlich entspricht das
private Interesse, größere Grundstücke intensiver bebauen zu wollen, dem
öffentlichen Interesse, die Innenentwicklung zu fördern und dem steigenden
Bedarf an qualitätsvollen Wohnungen insbesondere für ältere Menschen, Singles
oder allein lebende Paare decken zu können. Andererseits kann ein Übermaß an
städtebaulicher Verdichtung ohne Rücksicht auf die vorhandene Siedlungsstruktur
auf Dauer dazu führen, dass die städtebaulichen Qualitäten eines
Einfamilienhausgebietes schrittweise und unumkehrbar zerstört werden.
Das städtebauliche Ziel,
den vorhandenen Charakter des Plangebietes zu sichern, spiegelt sich
weitestgehend in den Festsetzungen des Bebauungsplanes wider, wobei eine
moderate Verdichtung nicht vollständig ausgeschlossen wird.
Die tatsächlichen
Grundstücksgrößen und die Inhalte des Bebauungsplanentwurfes lassen in Teilen
des Plangebietes eine moderate
Intensivierung der Bebauung zu. Das Grundstück der Mandantin kann auch hierfür
als „Musterbeispiel“ herangezogen werden:
Auch unter der Vorgabe,
dass pro Wohngebäude maximal 2 Wohneinheiten errichtet werden können, ist das
vom Antragsteller erworbene Grundstück profitabel zu bebauen: bei einer Grundstücksgröße
von derzeit 853 m² lassen sich hieraus ohne Schwierigkeiten zwei Grundstücke
bilden, die z.B. jeweils mit einer Stadtvilla bebaut werden können. Auf Grund
des zurzeit im Gebiet der Stadt Rheine herrschenden Mangels an Baugrundstücken
dürfte ein entsprechender Verkauf leicht fallen. Auch könnte – bei einer
Grundstücksteilung – auf beiden neu zu bildenden Grundstücken jeweils ein
Zweifamilienhaus entstehen. Ursprünglich war das Gesamtgrundstück nur mit einem
Einfamilienhaus bebaut. Bei Umsetzung der Bebauung mit Zweifamilienhäusern
ergäbe sich – auch unter Beibehaltung der Vorgaben aus dem Bebauungsplanentwurf
– die Realisierung eines erheblichen Nachverdichtungspotentials mit insgesamt 4
Wohnungen gegenüber ursprünglich 1 Wohneinheit. Dabei geht jedoch bei einer
Doppelhausbebauung mit jeweils zwei Wohneinheiten pro Gebäude der Charakter des
Wohngebietes gegenüber einem Bauvorhaben mit 4 Wohnungen nicht verloren: Bei
Zweifamilienhaus-Objekten handelt es sich zu einem Großteil um Vorhaben der
Eigentumsbildung, der Eigentümer zieht in das Objekt mit ein, wie z.B. bei
Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen. Bei einem Gebäude mit 4
Wohneinheiten steht die Vermietung an oberster Stelle, wobei der Charakter des
Quartiers als Einfamilienhausgebiet verloren gehen würde.
Die Begrenzung der Anzahl
der Wohneinheiten würde jedoch dazu führen, dass z.B. die Einsichtnahme auf
Nachbargrundstücke –wie sie beim Geschoßwohnungsbau üblich ist – tendenziell
reduziert würde. Das Bauvorhaben des Antragstellers kann wiederum als Beleg für
diese Aussage herangezogen werden: Bei dem projektierten 6-Familienhaus sind
auch im Dachgeschoss – also in der dritten Geschossebene – separate Wohnungen
geplant. Bei einer dieser Wohneinheiten ist der Balkon/Loggia direkt zum
benachbarten Grundstück ausgerichtet. Auf Grund der Höhenlage ist hier die
Einsichtnahmemöglichkeit in den Garten des Nachbarn besonders ausgeprägt. Auch
bei der Beschränkung der Wohneinheiten besteht tendenziell die Möglichkeit,
dass in der dritten Geschossebene eine Loggia entsteht. Es ist jedoch unwahrscheinlich,
dass hier der einzige Außenwohnbereich entsteht, wie bei einem
6-Familienhaus.Bei einem Zweifamilienhaus wird – sofern das Dachgeschoss
ausgebaut wird – in den meisten Fällen eine Wohnung im Erdgeschoss und eine
Wohnung im 1.OG entstehen, wobei ggf. die Wohnung im OG als Maisonette
ausgebildet wird. Bei dieser Aufteilung wird jedoch der Hauptaußenwohnbereich
der Wohnung in den OG’s im 1. OG entstehen. Die Störwirkung für den Nachbarn
ist in diesem Fall also deutlich geringer.
Neben der Rücksichtnahme
auf die vorhandenen Bau- und Wohnstrukturen bietet die Begrenzung der Anzahl
der zulässigen Wohneinheiten auch den Vorteil, dass die Zunahme an Kraftfahrzeugen
begrenzt wird. Eine Nachverdichtung wird durch die Inhalte des Bauleitplanverfahrens
nicht generell ausgeschlossen, es erfolgt jedoch eine deutliche Begrenzung. Damit
wird das vorhandene Verkehrsnetz in Bezug auf die Aufnahme weiterer Fahrzeuge
nicht unzumutbar überlastet. Auch in Bezug auf die Bereitstellung von
Stell-/Parkplätzen erfolgt durch die Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten
eine Verbesserung gegenüber einer
ungebremsten Zunahme von Wohnungen. Zum einen wird die Nachfrage generell eingeschränkt,
da nur eine geringere Anzahl von neuen Wohneinheiten im Plangebiet entstehen
kann, zum anderen ist bei kleineren Gebäudeeinheiten die Wahrscheinlichkeit
größer, dass pro Wohneinheit mehr als ein Stellplatz pro Wohnung entsteht,
insbesondere wenn es sich um Eigentumsmaßnahmen handelt. Ein Gebäude-/Wohnungseigentümer
ist tendenziell eher bereit, auf dem eigenen Grundstück mehrere Stellplätze
anzulegen als den Parkdruck in den öffentlichen Straßenraum zu verlagern. Es besteht
zum Beispiel die Möglichkeit, die Abstellfläche vor einer Garage als zweiten
Stellplatz zu nutzen. Beim Geschosswohnungsbau - insbesondere beim
Mietwohnungsbau – wird größtenteils auf den Bau von Garagen verzichtet und es
werde in der Regel nur die unbedingt notwendigen Stellplätze – gegenwärtig ein
Stellplatz pro Wohneinheit – auf dem Grundstück angelegt. Die Erfahrung zeigt
jedoch, dass ein Stellplatz pro Wohneinheit nicht ausreicht. Der verbleibende
Bedarf wird deshalb in den öffentlichen Straßenraum gedrängt. Hier entstehen
dann vielfach Streitigkeiten über die Nutzung der öffentlichen Verkehrsflächen
zwischen den neuen und den alten Bewohnern eines Plangebietes. Die Begrenzung
der Zahl der Wohneinheiten führt deshalb zu einer Reduzierung dieses Konfliktpotentials.
Die dargestellte
Problematik in Bezug auf unverhältnismäßige Nachverdichtung in Wohngebieten wird
von der Stadt Rheine auch in anderen Quartieren aufgegriffen. Es sind bereits
zwei Bauleitplanverfahren abgeschlossen worden, um in vergleichbaren Quartieren
die Zahl der Wohneinheiten zu begrenzen. Für mehrere andere Wohngebiete liegen
vergleichbare Anträge vor, die zum Teil bereits im Fachausschuss beraten worden
sind. Auch liegt eine – ebenfalls bereits im StUK beratene – gesamtstädtische
Analyse vor, um zu klären, in welchen Quartieren die Nachverdichtung aus
städtebaulicher Sicht zu steuern ist.
Es wird insgesamt deutlich,
dass das Bauleitplanverfahren das Ziel verfolgt, mögliche Nachverdichtungsmaßnahmen
nicht zu verhindern, sondern unter Berücksichtigung der Interessen von
Bewohnern, Eigentümern und Investoren in geordnete städtebauliche Bahnen zu
lenken. Der Hinweis auf die bereits vorliegende gesamtstädtische Analyse
verdeutlicht, dass ein Ausgleich gesucht wird, insbesondere zwischen den
wirtschaftlichen Interessen von Investoren und den Bewohnern/Eigentümern vor
Ort.
Zusammenfassend soll das Aufstellungsverfahren
zum Bebauungsplan Nr. 67 das städtebauliche Ziel umsetzen, die Qualität des
bestehenden Wohnquartiers langfristig zu sichern und die aufgezeigten Probleme,
die mit einer ungeordneten Nachverdichtung einhergehen, zu minimieren. Mit der
Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten auf maximal zwei pro Gebäude wird eine
Nachverdichtung nicht generell verhindert, da z.B. im Plangebiet mehrere
Grundstücke flächenmäßig so groß sind, das auch Grundstücksteilungen möglich
sind. Auf jedem Grundstück könnten zwei Wohneinheiten entstehen. Dem
städtebaulichen Ziel, sparsam mit Grund und Boden umzugehen, kann damit
entsprochen werden. Die Inhalte des Bebauungsplanes sind das Ergebnis einer
Abwägung zwischen der Notwendigkeit, vorhandene Baugebiete zu verdichten und
dem Anspruch der vorhandenen Bewohner auf einer weitgehenden Beibehaltung der
intakten Wohngebietsstruktur.
Das beantragte Vorhaben mit
insgesamt 6 Wohneinheiten auf einem Grundstück steht insbesondere der Sicherung
der Wohnstruktur entgegen und führt zu den bereits dargestellten Problemen
insbesondere in Bezug auf die Rücksichtnahme auf die direkt angrenzende Bebauung
und die Entstehung von Problemen in verkehrstechnischer Sicht.
A II.3: Zu 3 mögliche Schadenersatzansprüche
Aus dem zeitlichen Ablauf
des Bauantrages und dem Aufstellungsverfahren lässt sich herleiten, dass der
Antragsteller rechtzeitig über ein mögliches Bauleitplanverfahren informiert
worden ist und sich somit der angedeutete Schadenersatzanspruch nicht ohne
weiteres Aufrechterhalten lässt:
8. September 2017:
telefonische Antwort auf
eine Mail-Anfrage mit Lageplan des Architekten der Mandantin zur Bebauung des
Grundstücks Schützenstraße/Laustraße mit folgendem Inhalt: maximal zwei Vollgeschosse,
kein Staffelgeschoss, maximale Baumasse: maximale Grundfläche 200 m², Gebäudehöhe
nicht höher als die Gebäude im Baublock Schützenstraße/Burrichterstr./Laustraße
18. September 2017.
Eingang eines Antrages auf
Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet Laustraße/Burrichterstr./Schützenstraße
und Friedhofstraße mit dem Ziel, die Anzahl der Wohneinheiten auf 2 pro
Wohngebäude zu beschränken
22. September 2017:
Information des Architekten
der Mandantin per Mail über den Eingang des Antrages auf Aufstellung eines
Bebauungsplanes mit dem dargestellten Ziel und die Information darüber, dass
die Stadtplanung diesen Antrag positiv bewertet
9. Oktober 2017:
Abschluss Kaufvertrag über
das Grundstück Schützenstraße/Laustraße durch die Mandantin
10. Oktober 2017:
Eingang Bauantrag für ein
Mehrfamilienhaus mit 6 WE für das Grundstück Schützenstraße/Laustraße. Dieser
Bauantrag nimmt in wesentlichen Teilen die Vorgaben bezüglich der Bebauungsmöglichkeit
des Grundstücks aus dem Telefonat vom 8. September 2017 nicht auf. Insbesondere
werden die Vorgaben bezüglich der möglichen Gebäudegrundfläche und der Höhenbegrenzung
nicht eingehalten.
22. November 2017:
Aufstellungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 67, Kennwort: „Burrichterstraße/Laustraße im Ausschuss für
Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz
28. November 2017:
Zurückstellung des
Bauantrages vom 10. Oktober 2017 für 12 Monate gem. § 15 Abs. 1 BauGB durch die
Bauaufsicht auf Antrag der Gemeinde/Stadtplanung
15. Dezember 2017:
Ortsübliche Bekanntmachung
des Aufstellungs- und Bürgerbeteiligungsbeschlusse
8. Januar 2018 – 8. Februar
2018:
öffentliche Auslegung gemäß
§ 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
6. März 2018
Ankündigung der Ablehnung
des Bauantrages/Beginn einer vierwöchigen Anhörungsgelegenheit zur Ablehnung
6. März 2018
Erneute Zurückstellung des
Bauantrages für einen Zeitraum von 5 Monaten nach Zustellung des Bescheides
9. März 2018
Aufhebung des
Zurückstellungsbescheidesvom 28. 11. 2017 durch die Stadt Rheine
23. März 2018
Stellungnahme Rechtsanwalt
zur geplanten Ablehnung des Bauantrages
11. April 2018
Antwort der Stadt Rheine
auf die Anhörung zur geplanten Ablehnung des Bauantrages
25. April 2018
Voraussichtlich Beratung im
Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz über den
Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan
8. Mai 2018
Voraussichtlich Beratung im
Rat über den Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan
Aus der Darstellung des
zeitlichen Ablaufs wird deutlich, dass der Bauherr bzw. sein Architekt sowohl
vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages als auch vor Einreichung des Bauantrages
über den vorliegenden Antrag auf Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten und
dessen positive Bewertung durch die Stadtplanung informiert worden ist. Entgegen
dieser rechtzeitigen Informationen wurde jedoch ein Bauantrag für ein 6
Familienhaus eingereicht, der zusätzlich den gemachten Vorgaben bezüglich § 34
BauGB nicht entsprach.
B II: Abwägungsempfehlungen zur Klagebegründung
1. Es
wird zur Kenntnis genommen, dass der Zurückstellungsbescheid vom 28. 11. 2017
seitens der Stadt aufgehoben worden ist, es wird auf das entsprechende
Schreiben der Stadt Rheine an das Verwaltungsgericht Münster vom 09. März 2018
verwiesen.
2. Es
wird zur Kenntnis genommen, dass die Stadt Rheine einen erneuten Zurückstellungsbescheid
erlassen hat. Auf das entsprechende Schreiben an die XXX Immobilien GmbH &
Co. KG vom 6. März 2018 und die darin enthaltene Begründung wird verwiesen.
3. Es
wird zur Kenntnis genommen, dass die Stadt Rheine für den Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit 6 Wohneinheiten und Stellplätzen der XXX Immobilien GmbH & Co. KG die
Ablehnung des Bauantrages angekündigt hat, auf die entsprechende Begründung
wird verwiesen. Dem Antragsteller wurde mit Datum 06. 03. 2018 eine vierwöchige
Anhörungsgelegenheit gegeben.
4. Es
wird zur Kenntnis genommen, dass seitens des Rechtsanwaltes eine Erwiderung im
Rahmen der Anhörung bei der Stadt Rheine eingegangen ist. Auf das entsprechende
Antwortschreiben der Verwaltung der Stadt Rheine wird verwiesen.
Begründungen zu den
Abwägungsempfehlungen zur Klagebegründung
B II.1: Aufhebung
Zurückstellungsbescheid durch Stadt Rheine, Schreiben vom 9. März 2018
Verwaltungsgericht Münster
Piusallee 38
48147 Münster
9. März 2018
In dem
verwaltungsgerichtlichen Verfahren
XXXX Immobilien GmbH
& Co. KG
./. Stadt Rheine- X X
XXX/17 -
wird Folgendes
erklärt:
Der Zurückstellungsbescheid
vom 28.11.2017 wird aufgehoben.
Ferner teilt die Beklagte mit, dass über den klägerischen Antrag auf
Erteilung der Baugenehmigung nach Durchführung des üblichen Verwaltungsverfahrens
in Kürze entschieden wird.
Rein vorsorglich wird im Falle der Fortsetzung des
Prozesses unter Einbeziehung des eingeleiteten Verwaltungsverfahrens und des in
diesem Verfahren erlassenen Bescheides beantragt,
die Klage
abzuweisen.
Dazu im Einzelnen:
1.
Soweit die Klägerin
anführt, dass der Zurückstellungsbescheid erst nach der öffentlichen
Bekanntmachung am 15.12.2017 hätte erlassen werden dürfen, ist dies richtig.
Es wird jedoch auf
Folgendes verwiesen:
Grundsätzlich ist die
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses Rechtmäßigkeitsvoraussetzung des
Erlasses eines Zurückstellungsbescheides nach § 15 BauGB. Dieser Mangel kann
jedoch beseitigt werden, indem seine Bekanntmachung - aus der Sicht der
Veränderungssperre - nachgeholt und damit § 2
Abs. 1 Satz 2 BauGB entsprochen wird.
Unberührt bleibt
demgegenüber die Rechtmäßigkeit des Zurückstellungsbescheides der
Baugenehmigungsbehörde, die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im
Einzelfall für einen Zeitraum bis zu einem Jahr auszusetzen, wenn zu befürchten
ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich oder
wesentlich erschwert werden würden. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
ist keine materielle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde
über die Zurückstellung als solche, sondern nur für dessen Bekanntmachung,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 1989 - BVerwG 4 B 236.88.
Zwar befasst sich die vorgenannte
Entscheidung mit § 14 BauGB. Die dort aufgestellten Grundsätze dürften jedoch
auch auf § 15 BauGB Anwendung finden, denn auch § 15 Abs. 1 BauGB setzt die
ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses voraus.
Daraus folgt, dass die zeitlich
später erfolgte Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die Rechtmäßigkeit
des Zurückstellungsbescheides, das Vorhaben der Klägerin zur Sicherung und
Planung des Aufstellungsbeschlusses des betroffenen Bebauungsplanes
auszusetzen, unberührt lässt. Nicht der Zurückstellungsbescheid steht in seiner
Rechtsgültigkeit durch den eingetretenen Rechtsfehler in Zweifel, sondern
allein die förmliche Zustellung dieses Bescheides vor der ortsüblichen
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses.
Folglich hat die Beklagte
nur jene Schritte nachzuholen, welche zur Rechtswidrigkeit des
Zustellungsbescheides vom 28.11.2017 geführt haben. Hierzu hat sie den
Zurückstellungsbescheid nach der ortsüblich Bekanntmachung, die bereits am
15.12.2017 erfolgt ist, zu erlassen. Damit ist der bisherige Mangel behoben. Es
gilt, dass im Zeitpunkt des Erlasses des Zurückstellungsbescheides der
Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans bereits bekanntgemacht worden
sein muss, mag auch der zeitliche Unterschied zwischen beiden Bekanntmachungen
denkbar knapp sein,
vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 1989, a.a.O.
Der eingetretenen und
erkannten Rechtsfehler kann daher ex nunc beseitigt werden. Die Beklagte wird
den Zurückstellungsbescheid erneut mit den entsprechenden Regelungen erlassen.
2.
Hinsichtlich des
Klageantrages zu 2. und des hilfsweise geltend gemachten Klageantrages zu 3.
verweist die Beklagte darauf, dass das Verwaltungsverfahren unverzüglich
eingeleitet und in Kürze entsprechend beschieden wird.
Soweit die Klägerin
diesbezüglich auf den § 34 BauGB Bezug nimmt und darauf abstellt, dass ihr
Vorhaben planungsrechtlich zulässig sei, verfängt dies nicht. Das Vorhaben der
Klägerin fügt sich entgegen ihrer Behauptung nicht nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden
soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die von der Klägerin
herangezogene nähere Umgebung spiegelt nicht die tatsächlich heranzuziehende
und prägende Umgebung für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 BauGB wider.
Insofern wird auf den in Kürze erlassenen Bescheid verwiesen.
Im Übrigen sprechen derzeit auch noch andere
bauordnungsrechtliche Aspekte gegen den Erlass der begehrten Baugenehmigung
und/oder des Bauvorbescheides.
Im Auftrag
XXXX
Städtische Rechtsrätin
B II.2: Erneuter
Zurückstellungsbescheid der Stadt Rheine vom 6. März 2018
XXX
Immobilien GmbH & Co. KG
Herrn
XXX
XXX-Straße
X
48XXX
Rheine
Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit 6 WE und Stellplätzen
Rheine, Laustraße XXX
Zurückstellung des Bauantrages
gemäß § 15 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) in der zurzeit gültigen Fassung:
Sehr geehrte Damen und
Herren,
sehr geehrter Herr XXX,
auf Antrag der Stadt Rheine
als Träger der gemeindlichen Planungshoheit vom 22. November 2017 stelle ich
hiermit die Entscheidung über Ihren oben näher bezeichneten Bauantrag gem. § 15
Abs. 1 BauGB für einen Zeitraum von zunächst
5 Monaten
nach Zustellung dieses Bescheides
zurück.
Aufgrund des § 80 Abs. 2
Nr. 4 der Verwaltungsgerichtsordung (VwGO) vom 19. März 1991 (BGBl. I S. 686)
in der zurzeit geltenden Fassung wird hiermit die
sofortige Vollziehung dieser Verfügung
angeordnet.
Begründung
hinsichtlich der Zurückstellung des Bauantrages:
Ihr Antrag auf Entscheidung
über die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens ist gem. § 15 Abs. 1
BauGB zurückzustellen. Die
Zurückstellung ist erforderlich, weil die Durchführung der Planung und die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 67 unmöglich bzw. wesentlich erschwert würden.
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz der Stadt Rheine hat in seiner Sitzung
am 22. November 2017 gem. § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 67, Kennwort: „Burrichter Straße/Laustraße“, zur Sicherung der
Bauleitplanung für den in Rede stehenden Bereich, in dem Sie das oben näher
bezeichnete bauliche Vorhaben planen, beschlossen. Mit Datum vom 15. Dezember
2017 wurde der vorgenannte Beschluss öffentlich bekannt gemacht.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6
BauGB kann im Bebauungsplan die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in
Wohngebäuden festgesetzt werden. Der bisher vorliegende Bebauungsplanentwurf nimmt
diese Möglichkeit mit dem Ziel auf, die Anzahl der Wohneinheiten auf 2 pro
Wohngebäude zu beschränken.
Ziel des
Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 67 ist die Sicherung der im Baublock
Schützenstraße/Laustraße/Friedhofstraße/Burrichterstraße vorhandenen ortstypischen
Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ein- und zweigeschossiger
Bauweise entstanden sind. Entsprechend dieser architektonischen Ausprägung
findet sich eine kleinteilige Grundstücksstruktur: Die Gebäude stehen jeweils
auf einem separaten Grundstück.
Im Rahmen der
Innenentwicklung rücken generell die großflächigen Einfamilienhausgebiete aus
den 1950er bis 1970er Jahren verstärkt in den Fokus von Investoren. Im
Lebenszyklus dieser Einfamilienhausgebiete steht aktuell ein Generationswechsel
bevor, sodass vermehrt entsprechende Einfamilienhausgrundstücke zum Verkauf
angeboten werden. Dies gilt vor allem dort, wo die Generation der Kinder aus
unterschiedlichen Gründen nicht bereit oder in der Lage ist, die elterliche
Immobilie zu übernehmen. Allerdings sind Käufer außerhalb der Familie weniger
am selbstgenutzten Eigentum interessiert. Steht ein Einfamilienhausgrundstück
zum Verkauf, besteht nicht selten die Absicht, das Grundstück intensiver und
damit wirtschaftlicher nutzen zu wollen.
Grundsätzlich entspricht
das private Interesse, größere Grundstücke intensiver bebauen zu wollen, dem
öffentlichen Interesse, die Innenentwicklung zu fördern und dem steigenden
Bedarf an qualitätsvollen Wohnungen insbesondere für ältere Menschen, Singles oder
allein lebende Paare decken zu können. Andererseits kann ein Übermaß an
städtebaulicher Verdichtung ohne Rücksicht auf die vorhandene Siedlungsstruktur
auf Dauer dazu führen, dass die städtebaulichen Qualitäten eines
Einfamilienhausgebietes schrittweise und unumkehrbar zerstört werden.
Das städtebauliche Ziel,
den vorhandenen Charakter des Plangebietes zu sichern, spiegelt sich
weitestgehend in den Festsetzungen des Bebauungsplanes wider, wobei eine
moderate Verdichtung nicht vollständig ausgeschlossen wird.
Auch unter der Vorgabe,
dass pro Wohngebäude maximal 2 Wohneinheiten errichtet werden können, wäre Ihr
Bauvorhaben profitabel umzusetzen: Bei einer Grundstücksgröße von derzeit 853
m² lassen sich hieraus ohne Schwierigkeiten zwei Grundstücke bilden, die z.B. jeweils
mit einer Stadtvilla bebaut werden können. Auf Grund der zurzeit auf dem Gebiet
der Stadt Rheine herrschenden Mangel an Baugrundstücken dürfte ein
entsprechender Verkauf leicht fallen. Auch könnte – bei einer Grundstücksteilung
– auf beiden neu zu bildenden Grundstücken jeweils ein Zweifamilienwohnhaus
entstehen. Ursprünglich war das Gesamtgrundstück nur mit einem Einfamilienhaus
bebaut. Bei Umsetzung der Bebauung mit Zweifamilienhäusern ergäbe sich – auch
unter Beibehaltung der Vorgaben aus dem Bebauungsplanentwurf – die Realisierung
eines erheblichen Nachverdichtungspotentials mit insgesamt 4 Wohnungen
gegenüber ursprünglich 1 Wohneinheit.
Die Begrenzung der Anzahl
der Wohneinheiten im beabsichtigten Bebauungsplangebiet führt dazu, dass z.B.
die Einsichtnahme auf Nachbargrundstücke – wie sie beim Geschoßwohnungsbau
üblich ist – tendenziell reduziert wird. Bei dem von Ihrer Seite projektierten
6-Familienhaus sind auch im Dachgeschoss – also in der dritten Geschossebene –
separate Wohnungen geplant. Bei einer dieser Wohneinheiten ist der
Balkon/Loggia direkt zum benachbarten Grundstück ausgerichtet. Auf Grund der
Höhenlage ist hier die Einsichtnahmemöglichkeit in den Garten des Nachbarn
besonders ausgeprägt. Auch bei der Beschränkung der Wohneinheiten besteht
tendenziell die Möglichkeit, dass in der dritten Geschossebene eine Loggia
entsteht. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass hier der einzige Außenwohnbereich
entsteht, wie bei einem 6-Familienhaus.Bei einem Zweifamilienhaus wird – sofern
das Dachgeschoss ausgebaut wird – in den meisten Fällen eine Wohnung im
Erdgeschoss und eine Wohnung im 1.OG entstehen, wobei ggf. die Wohnung im OG
als Maisonette ausgebildet wird. Bei dieser Aufteilung wird jedoch der
Hauptaußenwohnbereich der Wohnung in den OG’s im 1. OG entstehen. Die
Störwirkung für den Nachbarn ist in diesem Fall also deutlich geringer.
Neben der Rücksichtnahme
auf die vorhandenen Bau- und Wohnstrukturen hat die Begrenzung der Anzahl der
zulässigen Wohneinheiten auch das Ziel, dass die Zunahme an Kraftfahrzeugen
begrenzt wird. Eine Nachverdichtung wird durch die Inhalte des
Bauleitplanverfahrens nicht generell ausgeschlossen, es erfolgt jedoch eine
deutliche Begrenzung. Damit wird das vorhandene Verkehrsnetz in Bezug auf die
Aufnahme weiterer Fahrzeuge nicht unzumutbar überlastet. Auch in Bezug auf die
Bereitstellung von Stell-/Parkplätzen erfolgt durch die Begrenzung der Anzahl
der Wohneinheiten eine Verbesserung gegenüber einer ungebremsten Zunahme von
Wohnungen. Zum einen wird die Nachfrage generell eingeschränkt, da nur eine
geringere Anzahl von neuen Wohneinheiten im Plangebiet entstehen kann, zum
anderen ist bei kleineren Gebäudeeinheiten die Wahrscheinlichkeit größer, dass
pro Wohneinheit mehr als ein Stellplatz pro Wohnung entsteht, insbesondere wenn
es sich um Eigentumsmaßnahmen handelt. Ein Gebäude-/Wohnungseigentümer ist
tendenziell eher bereit, auf dem eigenen Grundstück mehrere Stellplätze
anzulegen als den Parkdruck in den öffentlichen Straßenraum zu verlagern. Beim
Geschosswohnungsbau – insbesondere beim Mietwohnungsbau, wie es sich bei Ihrem
baulichen Vorhaben darstellt – wird größtenteils auf den Bau von Garagen
verzichtet und zusätzlich nur die unbedingt notwendigen Stellplätze –
gegenwärtig ein Stellplatz pro Wohneinheit – auf dem Grundstück angelegt.
Die Erfahrung zeigt jedoch,
dass ein Stellplatz pro Wohneinheit nicht ausreicht. Der verbleibende Bedarf
wird deshalb in den öffentlichen Straßenraum gedrängt. Hier entstehen dann
vielfach Streitigkeiten über die Nutzung der öffentlichen Verkehrsflächen
zwischen den neuen und den alten Bewohnern eines Plangebietes. Die Begrenzung
der Zahl der Wohneinheiten führt deshalb zu einer Reduzierung dieses
Konfliktpotentials.
Zusammenfassend ist
auszuführen, dass das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 67 das
städtebauliche Ziel umsetzen soll, die Qualität des bestehenden Wohnquartiers
langfristig zu sichern und die aufgezeigten Probleme, die mit einer
ungeordneten Nachverdichtung einhergehen, zu minimieren. Mit der Begrenzung der
Anzahl der Wohneinheiten auf maximal zwei pro Gebäude wird eine Nachverdichtung
nicht generell verhindert, da z. B. im Plangebiet mehrere Grundstücke so groß
sind, dass auch Grundstücksteilungen ermöglicht werden. Auf jedem neu entstehenden
Grundstück könnten dann zwei Wohneinheiten entstehen. Dem städtebaulichen Ziel,
sparsam mit Grund und Boden umzugehen, kann damit entsprochen werden. Die
Inhalte des Bebauungsplanes sind das Ergebnis einer Abwägung zwischen der
Notwendigkeit, vorhandene Baugebiete zu verdichten und dem Anspruch der
vorhandenen Bewohner auf eine weitgehende Beibehaltung der intakten
Wohnstruktur.
Das von Ihrer Seite
beantragte bauliche Vorhaben mit insgesamt 6 Wohneinheiten auf einem Grundstück
steht insbesondere der Sicherung der Wohnstruktur entgegen und führt zu den bereits
dargestellten Problemen, insbesondere in Bezug auf die Rücksichtnahme auf die
direkt angrenzende Bebauung und die Entstehung von Problemen in
verkehrstechnischer Sicht.
Die Zurückstellung erfolgt
zunächst für 5 Monate, da innerhalb dieses Zeitfensters mit dem Abschluss des
Planverfahrens zu rechnen ist.
Begründung
zur Anordnung der sofortigen Vollziehung der
Verfügung:
Die Anordnung der
sofortigen Vollziehung beruht auf § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO. Danach kann die
Behörde die sofortige
Vollziehung anordnen, wenn diese im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden
Interesse der Beteiligten liegt.
Im gegebenen Fall würde
ohne Anordnung der sofortigen Vollziehung die Erreichung der Ziele des
zukünftigen Bebauungsplanes Nr. 67, Kennwort: „Burrichterstraße/Laustraße“, der
Stadt Rheine, durch die von Ihnen geplante Bebauung wesentlich erschwert
und/oder unmöglich gemacht werden.
Das besondere
Vollzugsinteresse ergibt sich daraus, dass ohne die Anordnung der sofortigen
Vollziehung der Zurückstellung Ihres Baugesuches deren Sicherungsfunktion
gefährdet wäre, da Ihr Bauantrag beschieden werden müsste und der
Aufstellungsbeschluss vom 22. November 2017, öffentlich bekannt gegeben am 15.
Dezember 2017, damit konterkariert würde. Es bestünde die Pflicht, den
Bauantrag insbesondere hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Aspekte zu
überprüfen und zu bescheiden.
Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats
nach Zustellung Klage erhoben werden.
Die Klage ist beim
Verwaltungsgericht Münster, Piusallee 38, 48147 Münster (Postanschrift:
Postfach 8048, 48043 Münster) schriftlich einzureichen oder zur Niederschrift
des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu erklären.
Sollte die Frist durch das
Verschulden eines von Ihnen Bevollmächtigten versäumt werden, so würde dessen
Verschulden Ihnen zugerechnet werden.
Die Klage kann auch durch
die Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle
des Gerichts erhoben werden. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung
durch das Gericht geeignet sein. Es muss mit einer qualifizierten
elektronischen Signatur verantwortenden Person versehen sein oder von der
verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß §
55 a Absatz 4 VwGO eingereicht werden. Die für die Übermittlung und Bearbeitung
geeigneten technischen Rahmenbedingungen bestimmen sich nach näherer Maßgabe
der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen
Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung
– ERVV) vom 23. November 2017 (BGBl. I. S. 3803).
Hinweis:
Weitere Informationen erhalten Sie auf der
Internetseite www.justiz.de
Die aufschiebende Wirkung
entfällt jedoch gem. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO.
Das Verwaltungsgericht
Münster, Postfach, 48043 Münster, kann auf Antrag die aufschiebende Wirkung
ganz oder teilweise wiederherstellen oder die Aufhebung der in Rede stehenden Zurückstellung
des Bauantrages anordnen.
Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
XXX
Dipl. Ing.
B II.3: Ablehnung Bauantrag/Vierwöchige Anhörungsfrist
XXX Immobilien GmbH &
Co. KG
Herrn XXX
XXX-Straße X
48XXX Rheine
Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit 6 WE und Stellplätzen
Rheine, Laustr. XXX
Anhörung
Sehr geehrte Damen und
Herren,
sehr geehrter Herr XXX,
die Prüfung Ihres v. g.
Antrages hat ergeben, dass eine positive Beurteilung Ihres Vorhabens nicht
gegeben ist. Die Unzulässigkeit ergibt sich unter Berufung auf die
Vorschriften des § 75 (1) der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO
NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.02.2000.
Nach dieser Vorschrift kann
eine Baugenehmigung nur dann erteilt werden, wenn dem Vorhaben
öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Der von Ihnen geplanten
Errichtung eines Mehrfamilienwohngebäudes entsprechend der mit dem Bauantrag
vom 29.09.2017 eingereichten Planvorlagen stehen die öffentlich-rechtlichen
Vorschriften des § 34 (1) des Baugesetzbuches (BauGB), § 6 (1) u. (2) BauO NRW
sowie § 20 (2) des Straßen- und Weggesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen
(StrWG NRW) jeweils in der zurzeit geltenden Fassung entgegen.
Begründung:
Das Grundstück liegt nicht
im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 Baugesetzbuch
(BauGB), jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles.
Die planungsrechtliche
Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB
- Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile -.
Danach ist ein Vorhaben
zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und
der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung
einfügt und die Erschließung gesichert ist. Weiterhin müssen die Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben; das Ortsbild darf
nicht beeinträchtigt werden.
Als maßgebliche Umgebung im
Sinne des § 34 (1) BauGB wird die vorhandene Bebauung des Baublocks zwischen
der Friedhofstraße, der Schützenstraße, der Burrichterstraße und der Laustraße
für die Beurteilung des „Einfügens“ herangezogen.
Nach der Art der baulichen
Nutzung entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Allgemeinen
Wohngebiet (WA) im Sinne von § 4 der Verordnung über die bauliche Nutzung
der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO -) in der derzeit gültigen
Fassung.
Entspricht die Eigenart der
näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung
bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art
allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig
wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist
§ 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist
§ 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Es ist
unstrittig, dass das von Ihnen geplante Wohngebäude gemäß § 4 (2) Nr.1 BauNVO
auf dem o.g. Grundstück zulässig ist.
Der von Ihnen geplante
Baukörper mit einer Grundfläche von 292,20 qm überschreitet die durch die
Umgebungsbebauung vorgegebene Grundfläche von maximal 200 qm erheblich.
Außerdem ist ein Gebäude mit einer Gesamthöhe von 10,70 m geplant. Das höchste
Gebäude in der maßgeblichen näheren Umgebung (Laustraße XX) weist eine
Gesamthöhe von 8,50 m auf.
Somit fügt sich das von
Ihnen geplante Wohngebäude hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht
in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die Prüfung Ihres
Bauantrages hat ergeben, dass die Abstandsfläche zu dem benachbarten Flurstück
152 zumindest teilweise auf diesem Grundstück liegt. Insofern liegt ein Verstoß
gegen die öffentlich-rechtliche Vorschrift des § 6 (2) Satz 1 BauO NRW vor.
Nach dieser Vorschrift müssen Abstandsflächen auf dem Baugrundstück selbst
liegen. Die Voraussetzungen des § 6 (2) Satz 2 BauO NRW treffen für Ihr
Bauvorhaben nicht zu.
Gemäß den von Ihnen
vorgelegten Bauvorlagen sind für das Bauvorhaben 6 Kfz-Stellplätze mit jeweils
einer eigenen Zufahrt von der Erschließungsstraße geplant. Gemäß § 20 (2) Straßen-
und Wegegesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (StrWG NRW) in der zurzeit
geltenden Fassung sind die Zufahrten zu den Stellplätzen zu bündeln. Eine
Bündelung von Zufahrten zu den Stellplätzen ist aus Gründen der Sicherheit und
Leichtigkeit des Verkehrs erforderlich.
Gemäß
§ 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG NRW) vom
21.12.1976 (GV.NRW. 1976 S. 438) ist, bevor ein Verwaltungsakt
erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu
geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern.
Ich räume Ihnen daher die
Möglichkeit ein, bis zum 29.03.2018 beim Fachbereich Planen und
Bauen/Bauaufsicht - der Stadt Rheine vorzusprechen oder sich schriftlich zu der
Angelegenheit zu äußern.
Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
XXX
Dipl. Ing.
C II: Abwägungsempfehlung zur
Antwort Rechtsanwalt auf Ankündigung Ablehnung Bauantrag/Anhörung:
Sehr geehrte Damen und
Herren,
sehr geehrter Herr
Rechtsanwalt XXX, 11.
04. 2018
im Rahmen der Anhörung zur
geplanten Ablehnung des entsprechenden Bauantrages bezüglich des oben näher
bezeichneten Bauvorhabens teilen Sie mir mit FAX vom 23. März 2018 (bei mir am
26. März 2018 vorliegend) mit, dass nach Ihrer Auffassung – wie bereits in der
Klagebegründung vom 07. Februar 2018 in dem anhängigen Verwaltungsrechtsstreit
vor dem Verwaltungsgericht Münster (2 K 7355/17) dargelegt – weder bauplanungs- noch bauordnungsrechtliche
Gründe gegen eine positive Bescheidung
des in Rede stehenden Bauantrages bestehen würden.
Planungsrechtlich weisen
Sie insbesondere in diesem Zusammenhang nochmals darauf hin, dass in der
näheren Umgebung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung Vorbilder vorhanden
seien, die sich südlich der Schützenstraße, unmittelbar auf der anderen
Straßenseite des projektierten Baugrundstückes, befinden würden. Hierzu möchte
ich auf meine Ausführungen hinsichtlich der Eingrenzung der maßgeblichen
Umgebung in meiner Anhörung zur Ablehnung vom 06. März 2018 verweisen, in der
dargelegt ist, dass eine kleinräumigere „maßgebliche Umgebung“ heranzuziehen
ist, als es nach Ihrer Auffassung der Fall ist.
Hinsichtlich des von Ihrer
Seite bezüglich bauordnungsrechtlicher Punkte (Verstöße gegen Abstandflächenrecht
sowie Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs) gemachten Vortrages möchte ich
wie folgt Stellung nehmen:
Sie führen aus, dass das
projektierte Baugrundstück aus zwei Flurstücken besteht und diese beiden sich
im Eigentum Ihrer Mandantin befänden und die Bauherrin selbstverständlich eine
Vereinigungsbaulast übernehmen würde. Es sei – so Ihre weitere Einlassung –
nicht unüblich, in einem solchen Fall eine Baugenehmigung mit einer
entsprechenden Bedingung zu erteilen. Die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Rheine
praktiziert ein solches Verfahren nicht, da in derartigen Fällen nicht
auszuschließen ist, dass diesbezügliche Baulasten aus unterschiedlichen Gründen
nicht zustande kommen und sich daraus evtl. ordnungsbehördliche Verfahren
ergeben könnten. Auch hinsichtlich der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs
besteht von hier eine gegenüber Ihrer Meinung andere Auffassung, die auf
zurückliegende Gegebenheiten aufbaut.
Hinweisen möchte ich
darauf, dass das hier vorliegende Baugesuch zum Zeitpunkt der Eingabe aus
bauordnungsrechtlichen Gründen hätte abgelehnt werden müssen, hiervon jedoch
abgesehen wurde, da die vorgenannten Verstöße im Vorfeld einer
Genehmigungserteilung ausräumbar gewesen wären.
Abschließend möchte ich Sie
bitten, mir Mitteilung zu machen, ob – trotz des erneuten Zurückstellungsbescheides
mit Anordnung der sofortigen Vollziehung vom 06. März 2018 – eine Bescheidung
des in Rede stehenden Bauantrages „Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 6
Wohneinheiten und Stellplätzen“ auf dem Grundstück „Laustraße XXX, Rheine“
gewünscht wird oder im Rahmen des anhängigen Verwaltungsgerichtsverfahrens eine
Entscheidung abgewartet werden soll.
Für evtl. Rückfragen stehen
Ihnen sowohl die zuständige Sachbearbeiterin, Frau XXX, als auch die
Unterzeichnerin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
XXXX
Dipl.-Ing.
Abstimmungsergebnis: einstimmig
1.2 Sonstige Stellungnahmen
Es wird festgestellt, dass
von Seiten der Öffentlichkeit keine weiteren abwägungsrelevanten Stellungnahmen
eingegangen sind.
Abstimmungsergebnis: einstimmig
2. Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB
2.1 LWL-Archäologie
für Westfalen, Außenstelle Münster, An den Speichern 7, 48157 Münster;
Stellungnahme vom 15. Januar 2018
Abwägungsempfehlung:
Der Anregung wird gefolgt,
der genannte Hinweis wird in den Planentwurf aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: einstimmig
2.2 Thyssengas
GmbH, Postfach 10 40 42, 44040 Dortmund;
Stellungnahme vom 20. Dezember 2017
Abwägungsempfehlung:
Es wird festgestellt, dass
die angesprochene Gasfernleitung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche der Friedhofstraße verläuft. Die Sicherung
durch einen Schutzstreifen ist deshalb nicht erforderlich, die Leitungstrasse
wird nachrichtlich in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Es wird festgestellt, dass
die Friedhofstraße so ausgebaut ist, dass ein Überfahren der Leitung – auch mit
Baufahrzeugen – möglich ist.
Sofern die Stadt Rheine die
Friedhofstraße neu ausbauen oder sonstige Erschließungsmaßnahmen durchführen
sollte – ggf. auch mit Baumstandorten – werden seitens der Stadt Rheine alle
Leitungsträger beteiligt, um ggf. notwendige Maßnahmen zum Schutz von Leitungen
abzustimmen damit die Forderungen aus dem Merkblatt für die Aufstellung von Flächennutzungs-
und Bebauungsplänen sowie die allgemeinen Schutzanweisungen der Thyssengas GmbH
Berücksichtigung finden.
In der Begründung zum
Bebauungsplan wird auf die Gasfernleitung Bezug genommen.
Abstimmungsergebnis: einstimmig
2.3 Sonstige Stellungnahmen
Es wird festgestellt, dass
von Seiten der übrigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange keine
weiteren abwägungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen sind.
Abstimmungsergebnis: einstimmig
Der Rat der Stadt Rheine fasst folgende Beschlüsse:
II. Beschluss
über die Abwägungsempfehlungen des Ausschusses für Stadtentwicklung, Umwelt und
Klimaschutz
Der Rat der Stadt Rheine
nimmt die Empfehlungen des Ausschusses für Stadtentwicklung, Umwelt und
Klimaschutz zu den Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB
i.V.m. 13 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauGB billigend zur Kenntnis und beschließt
diese. Er nimmt hiermit – zum allein maßgebenden Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses – die vollständige Erfassung, Bewertung und gerechte
Abwägung aller von der Planung betroffenen Belange vor.
Abstimmungsergebnis: einstimmig
III. Satzungsbeschluss nebst Begründung
Gemäß der §§ 2 Abs. 1 und
10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November
2017 (BGBl. I S. 3634), in der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden
Fassung sowie der §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
(GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1994 (GV. NRW S. 666),
in der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden Fassung wird der
Bebauungsplan Nr. 67, Kennwort: "Burrichter Straße/Laustraße", der
Stadt Rheine als Satzung und die Begründung hierzu beschlossen.
Es wird festgestellt, dass
der Bebauungsplan Nr. 67, Kennwort: "Burrichter Straße/Lau-straße“, der
Stadt Rheine aus dem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelt worden ist und
demzufolge der Flächennutzungsplan keiner Anpassung im Wege der Berichtigung bedarf.
Abstimmungsergebnis: einstimmig