Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der
Rat der Stadt Rheine beschließt:
1. Westteil Eschendorfer Aue– erster Vermarktungsabschnitt
Für
den Verkauf der Grundstücke im Westteil der „Eschendorfer Aue“ wurden
Vermarktungsabschnitte (s. Anlage 1) gebildet und für den dargestellten 1.
Vermarktungsabschnitt (Mehrfamilienhausgrundstücke) gelten die nachfolgenden
Vermarktungskriterien:
Die
Stadt Rheine bietet die Grundstücke (Anlage 2) unter Hinweis auf die
Festsetzungen des Bebauungsplanes und die in Anlage 4 aufgeführten
städtebaulichen Gestaltungs-empfehlungen zu einem Mindestkaufpreis gegen Gebot
an. Die Auswahlkriterien werden mit dem Angebot öffentlich bekannt gemacht.
Kaufinteressenten haben innerhalb einer angemessenen, von der Stadt Rheine
benannten Frist ein Kaufpreisangebot einzureichen. Kaufangebote nach Ablauf der
Frist werden zunächst nicht berücksichtigt, erst nach Abschluss der ersten oder
ggfls. einer 2. Vermarktungsrunde.
Jeder
Bewerber kann sich in der ersten Vermarktungsrunde auf ein Mehrfamilienhausgrundstück
bewerben. Auf die in der Anlage 2 dargestellten Grundstückspaare kann sich
jeder Investor bewerben, der sich vertraglich verpflichtet, mindestens 50 % der
auf beiden Grundstücken entstehenden Wohnungen als öffentlich geförderte
Wohnungen mit Mietpreisbindung zu errichten.
Insgesamt
strebt die Stadt Rheine für alle im 1. Vermarktungsabschnitt West entstehenden
Wohnungen einen Anteil von mindestens 25% für geförderte mietpreisgebundene
Wohnungen an.
Quartiersentwicklung
Sollten
sich mehrere Investoren gemeinsam zu einer Quartiersentwicklung entschließen,
so kann jeder der teilhabenden Investoren sich auf zwei nebeneinanderliegende
Grundstücke bewerben und gemeinsam mit den anderen Investoren entwickeln. Für
eine Quartiersentwicklung ist eine gemeinsame Bewerbung einzureichen. Ein
Quartier besteht dabei aus mind. 4 benachbarten Grundstücken. Die
Bewerbung der Investoren an einer Quartiersentwicklung verhindert nicht eine
weitere Bewerbung als Einzelinvestor.
Die Bewerber sollen
einreichen:
·
Kaufpreisgebot
ab Mindestkaufpreis (s. Anlage 2 – Plan mit Mindestgeboten je Grundstück)
·
Lageplan mit
dem geplanten Bauvorhaben und Nebenanlagen (z.B. Stellplätze)
·
Ansichten
·
Baubeschreibung
mit Aussagen zum Bauvorhaben, öffentlicher mietpreisgebundener Förderung,
ökologischen Aspekten etc.
Sollten bei Planungen
mit öffentlich geförderten Wohnungen trotz vollständiger Antragstellung keine
öffentlichen Landesmittel verfügbar sein, wird die Bauverpflichtung um ein Jahr
verlängert, um einen Wiederholungsantrag zu stellen. Sollte auch der erfolglos
sein, kann sich der Bewerber entscheiden zwischen:
a.
Freiwillige
Mietpreisbindung für 20 Jahre
b.
Je nicht
geförderter Wohnung erhöht sich der Grundstückskaufpreis nachträglich um 5.000
€ je Wohnung.
Die Bewerbungen werden bepunktet
nach folgenden Kriterien:
A)
Kaufpreis (max.
10 Punkte)
·
Kaufpreis je 5%
über Mindestkaufpreis 1 Punkt
B)
Soziale
Kriterien (max. 40 Punkte)
Zum
Beispiel:
·
Je
rollstuhlgerechter Wohnung 3 Punkte
·
Je öffentlich
geförderter u. mietpreisgebundener Wohnung 5 Punkte
C)
Ökologische
Kriterien (max. 40 Punkte)
Zum
Beispiel:
·
Passivhausstandart
(5 Punkte)
·
Dachbegrünung
(max. 8 Punkte)
·
Ab 50%
Dachausnutzung mit Solar oder Thermie ( 5 Punkte)
·
Mobilitätsangebote (max. 10 Punkte)
·
nachhaltige
ökologische Baukonstruktion (z.B.: Holzrahmenbauweise) (max. 5 Punkte)
·
Sonstiges (z.B.
Grauwassernutzung, …) max. 7 Punkte
D)
Gestalterische
Kriterien (max. 30 Punkte)
·
Städtebauliche
Gestaltung (anhand der Gestaltungsempfehlungen Anlage 3)
Die Bewertung erfolgt in
einem verwaltungsinternen Auswahlgremium.
Eine Nachbesserung von
Planungen durch Bieter soll zunächst nicht ermöglicht werden.
Verfahren:
Variante 1 – ein Bieter
erhält den Zuschlag aufgrund der höchsten Punktzahl
Variante 2 – Bei
Punktgleichheit entscheidet das Gremium vorrangig nach städtebaulichen
Aspekten
Variante 3 - Bei geringer Nachfrage wird nur noch nach
gestalterischen Aspekten
entschieden im Rahmen einer 2. Vermarktungsrunde
In den Kaufverträgen
sind die Vergabepunkte durch Vertragsstrafen zu sichern und die im Rahmen des
Kaufpreisgebotes eingereichten Pläne werden Vertragsbestandteil.
Nach Vergabe erfolgt die
Reservierung zunächst für 6 Monate bei einer Bauverpflichtung innerhalb von 2
Jahren nach Beurkundung (bezugsfertige Fertigstellung). Sollte der Bewerber mit
den höchsten Punkten für das Grundstück keinen Kaufvertrag schließen, kann der
Bewerber mit der nächsthöchsten Punktzahl nachrücken.
Grundstück für Baugruppen:
Das
in Anlage 2 im nördlichen Bereich gelegene Grundstück wird für eine
Baugruppenbebauung am Markt angeboten. Die Bewerbungsfrist läuft dabei bis Ende
2020. Die Bewerbung von Investoren wird für dieses Grundstück ausgeschlossen.
Bewerben können sich im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens
interessierte Privatpersonen, die sich gemeinsam als Baugruppe für das
Grundstück interessieren und gemeinsam zur Eigennutzung entwickeln wollen.
2. Eckpunkte aller Grundstücksverträge:
Für
alle Grundstücksverträge gelten folgende Eckpunkte:
·
Alle
Vertragsnebenkosten trägt der Käufer (Vermessungskosten fallen nicht mehr an).
·
Die erstmaligen
Erschließungsbeiträge nach BauBG werden, soweit diese noch anfallen, gesondert
erhoben. Hier ergeben sich für den ersten Vermarktungsabschnitt West
Besonderheiten, da die Erschließungsbeiträge für einige Grundstücke, z.B.
entlang der Schorlemer Straße, bereits abgerechnet wurden, hier aber Maßnahmen
anstehen, die über Kommunalabgabengesetz abzurechnen sind.
·
Für die
Grundstücke fallen keine zusätzlichen Kanalanschlussbeiträge an.
·
Bauverpflichtung
innerhalb von 2 Jahren nach Rechtsgültigkeit des Kaufvertrages gemäß den
planungs- und erschließungstechnischen Vorgaben bezugsfertig zu bebauen. Diese
Bauverpflichtung ist grundbuchlich abzusichern.
·
Anschluss und
Benutzungszwang für die in Anlage 4 dargestellten Grundstücke an das
Nahwärmenetz der Eschendorfer Aue (Mehrfamilienhausgrundstücke)
·
Verstoßen
Erwerber gegen die vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere gegen die
vertraglich zu vereinbarende Gestaltung lt. Bewerbung oder erreichen sie den Erwerb
eines Grundstückes durch falsche Angaben, hat die Stadt Rheine das Recht, die
kosten- und lastenfreie Rückübertragung zu verlangen, soweit das Grundstück
noch unbebaut ist, oder bei einem bereits bebauten Grundstück einen Betrag in
Höhe von 10 % des erschließungsbeitragsfreien Verkehrswertes des fiktiv
unbebauten Grundstückes nachzufordern.
·
Die
energetische Qualität der Gebäude zum Zeitpunkt des Bauantrages muss immer
mindestens der ersten Förderstufe der KfW, bezogen auf die zum Zeitpunkt des
Bauantrages geltende Energieeinsparverordnung, entsprechen.
3. Beteiligung der Stadt an Fundamentresten/Altlasten/Kampfmittel
Für das Quartier „Eschendorfer Aue“ wird sich die Stadt
Rheine in den Kaufverträgen verpflichten, sich an der Entsorgung von möglichen
nicht bekannten Fundamentresten oder doch verbliebenen Altlasten und
Kampfmitteln zu beteiligen. Diese Beteiligung wird in den Kaufverträgen
begrenzt und ist für das Quartier auf maximal 100.000 € beschränkt.
Begründung:
Bei
der Berechnung der Mindestverkaufspreise wurde von nachfolgenden Vorgaben
ausgegangen:
·
Grundlage für
die Kalkulation ist die im Rahmen des Ankaufes vorgestellte Kalkulation des
Ankaufspreises nach dem Wohnbaulandkonzept der Stadt Rheine - s. Vorlage Rat
Nr. 115/17 vom 04.04.2017.
·
Eine Anpassung
der Verkaufspreise für die weiteren Vermarktungsabschnitte sollte jetzt und in
Zukunft möglich sein, wenn die Entwicklungskosten einen Rahmen überschreiten,
der voraussichtlich nicht durch die nach dem Wohnbaulandkonzept vorgesehenen
kalkulatorischen Risiken gedeckt ist (aktuell sind die Angebote noch im
kalkulierten Rahmen).
·
Ein Preismodell
sollte nachvollziehbar und einfach zu handhaben sein.
·
Ein Preismodell
sollte möglichst vielen Bevölkerungsschichten den Erwerb von Grundeigentum
ermöglichen und insbesondere geförderten Wohnungsbau im Bereich Eigenheime und
Mietwohnungsbau unterstützen.
Die
in der Anlage dargestellten Mindestverkaufspreise je Grundstück sichern der
Stadt Rheine den Rückfluss des Kaufpreises an die BIMA und die
Entwicklungskosten. Gleichzeitig wird ein attraktives Preismodell geschaffen
mit einfachen und klaren Preisbildungen. Rechnerisch ergeben die
Mindestverkaufspreise für alle Investoren- bzw. Mehrfamilienhausgrundstücke
einen Wert von ca. 182 €/m² (bei 49.062 m² somit mindestens 8.929.284 €).
Die
Eckdaten des Vermarktungskonzeptes für die Mehrfamilienhausgrundstücke sind im
Arbeitskreis Konversion am 03.09.2019 vorgestellt worden.
Die
Preise verstehen sich zuzüglich Erschließungsbeiträgen (soweit diese noch
anfallen) – die evtl. über Ablöseverträge erhoben werden. Für alle Grundstücke
im Westteil der Eschendorfer Aue wurden in früheren Jahren im Rahmen der
Nutzung als Kaserne bereits Kanalanschlussbeiträge erhoben und eine erneute
Abrechnung ist rechtlich nicht mehr zulässig.
Vermessungskosten
fallen für die Käufer der Grundstücke nicht an. Die Baugrundstücke werden von
der Stadt Rheine im Vorfeld eingemessen und die Vermessungskosten wurden beim
Ankauf von der BIMA bereits kaufpreismindernd berücksichtigt.
Hausanschlusskosten
tragen die Käufer.
Die
„Eschendorfer Aue“ bietet von der Lage und Ausrichtung begünstigte Grundstücke
und weniger begünstigte zum Beispiel durch
·
unterschiedliche
planerische Ausnutzungsmöglichkeiten
·
ungünstigere
Ausrichtung oder verkehrlich ungünstiger gelegen
·
oder
Grundstücke mit bautechnischen Besonderheiten
Die
lagebezogenen Unterschiede wurden in den dargestellten Mindestkaufpreisen
werttechnisch abgebildet.
Mit
den vorgeschlagenen Auswahlkriterien wird der geförderte und mietpreisgebundene
Wohnungsbau besonders berücksichtigt. Die Stadt Rheine strebt dabei einen
Anteil der geförderten Wohnungen von 25 % an.
Mit
diesem Vermarktungskonzept soll eine im Bebauungsplan dauerhaft vorgegebene
Flächenzuordnung für geförderten und ungeförderten Wohnungsbau vermieden
werden. Damit wird eine Stigmatisierung verhindert, da noch immer von sozialem
statt gefördertem Wohnungsbau gesprochen wird. Mit diesen Vergabekriterien wird
erreicht, dass sich durch „Zufall“ die unterschiedlichen „Käuferschichten“
mischen und sichergestellt, dass keine festen Bereiche entstehen, in denen
ausschließlich „Sozialwohnungen“ entstehen. Die im Rahmen der
Grundstücksvergabe mögliche Bepunktung von geförderten Wohnungen sollte das
Ziel von ca. 25% geförderten Wohnungen ermöglichen. Zudem hat die Stadt Rheine
mit Ihrem städt. Wohnbauförderungsprogramm weitere finanzielle Anreize für
Investoren geschaffen, um geförderten Wohnungsbau zu errichten (Ortsrecht A
64-04).
Vergabekriterien für Investoren
Hier
wird auf die Niederschrift des Bauausschusses vom 07.09.2017 hingewiesen. Hier
wurde der Bedarf an Angeboten für Menschen mit Behinderungen und Pflegebedarf
aufmerksam gemacht.
Auch
solche Kriterien werden positiv mit Punkten im Ausschreibungsverfahren
berücksichtigt.
Vergabe des Grundstücks für Baugruppen
Das
Grundstück wird von der Stadt Rheine bis Ende 2020 noch für Bauarbeiten
benötigt (Baustelleneinrichtung für den Brückenbau). Das frühzeitige Angebot am
Markt ermöglicht es Privatpersonen, sich rechtzeitig zu Baugruppen zu finden.
Erfahrungen aus anderen Städten haben gezeigt, dass diese Prozesse langwierig
sind. Die einzureichenden Unterlagen sind analog zu den Unterlagen der
Mehrfamilienhausgrundstücke vorzulegen und werden in gleicher Weise bewertet.
Fundamentreste/Altlasten/Kampfmittel
Es
kann für das Gesamtgebiet nicht ganz ausgeschlossen werden, dass spätere Käufer
doch noch bisher unbekannte oder nicht vollständig entfernte Fundamente,
Altlasten oder Kampfmittel vorfinden. Im Rahmen des Ankaufes von der BIMA hat
die Stadt Rheine auch Kosten für Risiken (Wagnisse) in die Preisfindung
einfließen lassen. Von diesem Ansatz wird ein Teil zu Gunsten der späteren
Käufer eingesetzt.
Bereits als „vergeben“ gekennzeichnete
Grundstücke
Eines
der Mehrfamilienhausgrundstücke wurde im Rahmen der Entwicklung der
Eschendorfer Aue durch Tausch eines vorhandenen Mehrfamilienhausgrundstückes am
Rande der ehemaligen Kaserne vergeben und steht für eine Vermarktung nicht mehr
zur Verfügung. In den Plänen ist dieses Grundstück an der Schorlemer Straße als
„vergeben“ gekennzeichnet.
Anlagen:
Anlage 1: Übersichtsplan
Anlage 2.1: Übersichtsplan Bauabschnitt Nord
Anlage 2.2: Übersichtsplan Bauabschnitt Süd
Anlage 3: Anschluss Zentrale Fernwärmeversorgung
Anlage 4: Städtebauliche Gestaltungsempfehlung