Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz beschließt, den dieser Vorlage als
Anlage beigefügten Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes 339TO, Kennwort
„Eschendorfer Aue – Teilabschnitt Ost, abzulehnen.
Begründung:
A.
Hintergrund
Der Bebauungsplan
339TO, Kennwort „Eschendorfer Aue – Teilabschnitt Ost“ wurde am 12.12.2017 vom
Rat der Stadt Rheine als Satzung beschlossen und ist durch ortsübliche
Bekanntmachung am 06.04.2018 rechtskräftig geworden. Mittlerweile ist das
Quartier weitestgehend realisiert.
Die Festsetzungen
des Bebauungsplanes sind für alle Betroffenen im Gebiet verbindlich
einzuhalten, im Zuge der Veräußerung der Grundstücke sind alle Erwerber hierauf
nochmals ausdrücklich hingewiesen worden.
Gemäß § 63 BauO
NRW 2018 wurden die Bauvorhaben in der Regel als Genehmigungsfreistellung
behandelt. Danach sind Bauvorhaben u. a. genehmigungsfrei, wenn sie „den
Festsetzungen des Bebauungsplanes und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften
(§ 89) nicht widersprechen oder sie keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31
des Baugesetzbuches bedürfen“ (§ 63 Abs. 2 BauO NRW 2018).
Eine örtliche
Überprüfung der Bauordnung hat nun ergeben, dass bei der Umsetzung gegen diese
Vorgaben z. T. in erheblichem Maße verstoßen wurde. Insbesondere die sog.
Grundflächenzahl 2 (GRZ 2), die im rechtskräftigen Bebauungsplan so festgesetzt
ist, dass eine „Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,4 für
Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO
und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche von grundsätzlich max.
25% der festgesetzten GRZ zulässig“ ist (entspricht eine max. GRZ 2 von 0,5),
wurde nicht eingehalten. Zudem wurde das festgesetzte Pflanz- und
Erhaltungsgebot an der nördlichen und östlichen Plangebietsgrenze nicht bzw.
nicht ausreichend eingehalten bzw. beachtet.
Die Bauordnung hat
für die Einhaltung der Festsetzungen Sorge zu tragen und hat diesbezüglich
entsprechende Verfahrensschritte eingeleitet.
Das hat zur Folge,
dass die Eigentümer / Verursacher auf den Grundstücken z. T. erhebliche
Entsiegelungs- und Pflanzmaßnahmen durchzuführen haben.
B.
Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes
vom 02.11.2022
Wie dem als Anlage
1 beigefügten Schreiben zu entnehmen ist, haben betroffene Eigentümer eine
Rechtsanwaltskanzlei damit beauftragt, eine Änderung des Bebauungsplanes 339TO
zu beantragen, mit dem Ziel, dass die GRZ 2 durch Aufhebung der textlichen
Festsetzung 2.2 von 0,5 auf 0,6 erhöht wird und die festgesetzte Hecke von
derzeit ca. 8 bis 9 m auf eine Breite von 3 m begrenzt wird.
Zur Begründung des
Antrags wird ausgeführt, dass die Festsetzung einer GRZ 2 von 0,5 gegen das
Gebot der Gleichbehandlung verstoße, „unüblich“ und „unangemessen“ und durch
Einschub des Wortes „grundsätzlich“ nicht hinreichend bestimmt sei, eine
adäquate (Aus-) Nutzung der Grundstücke zumindest beeinträchtige und nicht
ausreichend städtebaulich begründet sei. Zudem sei die Festsetzung der Hecke
„innerhalb eines Wohngebietes ungewöhnlich und städtebaulich nicht erforderlich.“
Für den genauen
Wortlaut wird auf die Anlage 1 verwiesen.
C.
Einschätzung der Verwaltung
Obschon das
Schreiben über einen Fachanwalt bei der Verwaltung vorgelegt wurde, handelt es
sich nicht um eine vorrangig (schon) juristisch zu bewertende Eingabe, sondern
um den inhaltlichen Versuch bestehende Verstöße gegen die Festsetzungen des
Bebauungsplanes im Nachhinein planerisch zu legitimieren. Daher hat die
Verwaltung das Schreiben zunächst aus planungsfachlicher Sicht bewertet.
Bezüglich der
Inhalte des rechtskräftigen Bebauungsplanes 339TO (Festsetzungen und
Begründung) wird insbesondere auf die Vorlage 307/17 verwiesen.
Es wird zunächst
grundsätzlich darauf verwiesen, dass die Verstöße zwar umfangreich, aber nicht
flächendeckend aufgetreten sind. D. h., es haben sich auch viele Bauherren /
Eigentümer an die Vorgaben gehalten.
Alle Vorgaben
waren eindeutig und transparent für die Bauherren und von ihnen beauftragte
Dritte ersichtlich, über die o. g. Genehmigungsfreistellungen wurden von deren
Seite bebauungsplankonforme Unterlagen eingereicht, aber nicht umgesetzt.
Befreiungsanträge
o. ä. wurden ausdrücklich nicht gestellt. Wäre die Umsetzung der Festsetzungen
im Einzelfall tatsächlich schwierig, hätte dies spätestens im Zuge der
Einreichung der Unterlagen vom Bauherrn oder seinem Entwurfsverfassenden
angesprochen werden müssen.
Entsprechend ist
nicht einsehbar, dass Verstöße gegen eindeutige „Spielregeln“ im Nachhinein
durch Änderung dieser „Spielregeln“ bereinigt werden sollen. Vielmehr sollten
die Folgen der Verstöße nach dem Verursacherprinzip fach- und sachgerecht
getragen und geregelt werden.
Zu den einzelnen
Argumenten des Schreibens wird auf folgendes hingewiesen.
Die Festsetzung
2.2 zur GRZ 2 ist hinreichend bestimmt und eindeutig. Das Wort „grundsätzlich“
ist hier ganz klar als „immer“ bzw. „ohne Ausnahme“ zu verstehen.
Die Missachtung
eines „Gleichbehandlungsprinzips“ ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Kommune
hat in jedem Bebauungsplan abzuwägen, welche Festsetzungen aus städtebaulichen
Gründen erforderlich sind, in diesem Fall mit dem Ergebnis der Festsetzung
einer GRZ 2 von max. 0,5.
Die BauNVO regelt,
dass eine Überschreitung der GRZ 1 (hier 0,4) um bis zu 50% zugelassen
werden darf. Die Begrenzung auf 25% Überschreitung im vorliegenden Fall ist
nicht nur zulässig, sondern durch die in der Begründung dargestellten
Ausführungen im Sinne des flächensparenden Bauens und der Absicherung
ausreichender unversiegelter Flächen (Begrenzung der naturschutzrechtlichen
Kompensationserfordernisse, Niederschlagsentwässerung, Klimabelange etc.)
erforderlich. Sie ist weder unüblich noch unangemessen.
Zum Thema „Hecke“:
Es handelt sich um ein Gebot zum Erhalt der bestehenden Vegetations- bzw.
Baumstrukturen und in Ergänzung um ein Pflanzgebot. Folglich sind auch diese
Festsetzung und das damit verbundene Ziel eindeutig und gerechtfertigt.
Im Ergebnis
sollten die beantragten Änderungen des Bebauungsplanes zur nachträglichen
Legitimierung eindeutiger Verstöße gegen das aus guten Gründen geregelte, fach-
und sachgerecht ab- und ausgewogene, geltende Planungsrecht nicht beschlossen
werden.
Die Verwaltung
empfiehlt, den in Anlage 1 zu dieser Vorlage beigefügten Antrag auf Änderung
des Bebauungsplanes abzulehnen.
D.
Auswirkungen auf den kommunalen
Klimaschutz
Die Auswirkungen
des Bebauungsplanes auf den kommunalen Klimaschutz sind im Bebauungsplanverfahren
als Bestandteil der Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange
eingestellt worden.
Eine Ablehnung des
Antrags entspricht den dort festgelegten Zielsetzungen auch hinsichtlich dieses
Belanges.
Anlage:
Antrag / Schreiben Rechtsanwaltskanzlei vom 02.11.2022