VORBEMERKUNG / KURZERLÄUTERUNG:
In der Sitzung des
StewA am 28. November 2007 ist über das weitere Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 40, Kennwort: „Oderstraße“ beraten worden.
Verwaltungsseitig wurde vorgeschlagen, aufgrund eines Urteils des OVG
Nordrhein-Westfalen zu sog. „Flaschenhalsgrundstücken“ das Aufstellungsverfahren
einzustellen (vgl. Vorlage 498/07). Im Ausschuss ist vorgeschlagen worden,
mögliche alternative Erschließungskonzepte zu erarbeiten und diese vorab in der
Strategischen Arbeitsgruppe zu erörtern.
In der Sitzung der
Arbeitsgruppe am 05. Februar 2008 ist von der Verwaltung ein Konzept
vorgestellt worden, das Alternativen zur sog. „Flaschenhalserschließung“
aufzeigt. Aufgrund der Erörterung im Gesprächskreis ist das Konzept noch in einem
Detail modifiziert worden.
In der beigefügten
zeichnerischen Darstellung sind die entsprechende Varianten dargestellt. Für
die in der Zeichnung „gelb“ dargestellten Flächen – rückwärtiger Bereich der
Grundstücke Vennweg 16 und Hessenweg 48 – liegen seitens der Eigentümer
konkrete Absichten zur Bebauung in „zweiter Reihe“ vor.
Die Realisierung des
dargestellten Erschließungskonzeptes setzt voraus, das sowohl private als auch
öffentliche Flächen zur Verfügung gestellt werden müssen. Die notwendigen
Flächen von Privateigentümern sind in der beigefügten Plandarstellung grün
schraffiert, die öffentlichen Bereiche sind rot dargestellt.
Variante I
Im Areal zwischen
Oderstraße und Eichendorffstraße ist eine Variante dargestellt, die eine
öffentliche Verkehrsfläche im Bereich der Gärten vorschlägt. Die Umsetzung
dieser Variante ist nur möglich, wenn alle Grundstückseigentümer bereit sind,
die entsprechenden Grundstücksteile abzutreten. Besonders problematisch ist
diese Flächenbereitstellung beim Grundstück Mesumer Straße 64, da dieses
Grundstück bereits geteilt und mit einem zweiten Einfamilienhaus bebaut ist.
Der Eigentümer müsste Flächen abtreten, ohne dass für ihn dadurch eine weitere
Baumöglichkeit entsteht. Hinsichtlich der projektierten neuen Straße sind alle
Anlieger verpflichtet, sowohl die anteiligen Erschließungskosten als auch die anfallenden
Kanalanschlussbeiträge zu übernehmen, unabhängig davon, ob tatsächlich sofort
in zweiter Reihe gebaut wird oder nicht. Auch die Vermessungskosten werden
unabhängig von einer konkreten Bauabsicht sofort fällig.
Variante II
Für den südlichen
Bereich ist eine geordnete städtebauliche Erschließung nur möglich, wenn der
vorhandene Fuß- und Radweg zwischen Oderstraße und Eichendorffstraße zumindest
im östlichen oder westlichen Abschnitt verbreitert wird. Hierzu werden Flächen
von den benachbarten privaten Grundstücken benötigt.
Zur Erschließung der
rückwärtigen Flächen im Bereich des Spielplatzes ist es erforderlich, den Spielplatz
durch eine öffentliche Verkehrsfläche einschließlich Wendeanlage zu
verkleinern. Auch bei dieser Lösung müssen alle angrenzenden
Grundstückseigentümer sofort – unabhängig von einer tatsächlichen Bauabsicht
bzw. Baumöglichkeit – die anfallenden Erschließungskosten und Kanalanschlussbeiträge
sofort entrichten. Dabei ergeben sich hier – im Verhältnis zu anderen
Baugebieten – erheblich höhere Erschließungskosten, da über die Erschließungsanlage
weitgehend nur einseitig Grundstücke erschlossen werden. Die anfallenden Kosten
werden deshalb auf eine geringere Anzahl von Eigentümern umgelegt als wenn die
Erschließungsanlage beidseitig Flächen erschließt. Besonders kritisch ist die
Situation für das Grundstück Oderstraße 14: Aus diesem Grundstück werden Flächen
benötigt, sofern der Fußweg im Bereich zwischen Oderstraße und
Eichendorffstraße nur im östlichen Abschnitt verbreitert wird. Die Flächenabtretung
führt jedoch nicht dazu, dass auf dem Grundstück ein weiteres Gebäude errichtet
werden kann, da hierfür die Grundstücksgröße zu gering ist. Zusätzlich wäre
dieses Grundstück zukünftig an drei Seiten von Verkehrsflächen umgeben und der
Eigentümer müsste Erschließungskosten bezahlen, ohne dass er eine zusätzliche
Baumöglichkeit erhält.
Für einzelne, nicht
über die beiden o.g. Erschließungsanlagen erreichbare Grundstücke wären
Einzelerschließungen denkbar, allerdings nur in Hinblick auf ein Gesamtkonzept
mit städtebaulich akzeptablen Erschließungsanlagen für die Mehrzahl der
Grundstücke.
Fazit
Insgesamt wird
deutlich, dass die aufgezeigten Varianten nur unter Mitwirkung aller
beteiligten Grundstückseigentümer realisierbar sind. Sobald ein einzelner
Eigentümer nicht bereit ist, Teile seines Grundstücks für die
Erschließungsflächen zur Verfügung zu stellen und die Erschließungskosten und
Kanalanschlussbeiträge sofort zu übernehmen, können diese Lösungen nicht
umgesetzt werden. Es ist denkbar, das aufgezeigte städtebauliche Konzept mit
einer vereinfachten Umlegung zu kombinieren, um die Kosten und Vorteile gerechter
zu verteilen. Der Rückgriff auf ein Umlegungsverfahren setzt aber ebenfalls die
generelle Mitwirkungsbereitschaft aller Eigentümer voraus.
Vor einer weiteren
Bearbeitung des Aufstellungsverfahrens wird vorgeschlagen, die betroffenen
Grundstückseigentümer schriftlich über die veränderte Erschließungssituation
und die daraus folgenden Konsequenzen - Grundstücksabtretungen, Übernahme von
Erschließungskosten und Kanalanschlussbeiträgen - schriftlich zu informieren
und zu einer Bürgerinformation vor Ort einzuladen. Gleichzeitig soll die
Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer abgefragt werden. Aufbauend auf den
Ergebnissen dieser Befragung soll im Stadtentwicklungsausschuss über das
weitere Verfahren beraten werden.
BESCHLUSSVORSCHLAG / EMPFEHLUNG:
I. weiteres
Verfahren
Die Verwaltung wird beauftragt, anhand der Erschließungsvarianten eine Bürgerinformation vor Ort durchzuführen um das Meinungsbild der betroffenen Eigentümer zu ermitteln. Die Grundstückseigentümer sind vorab schriftlich über die Varianten und deren Folgen – Grundstücksabtretungen, Erschließungskosten, Kanalanschlussbeitrag – zu informieren. Nach Vorliegen der Ergebnisse der Eigentümerbefragung berät der Ausschuss erneut über das weitere Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 40, Kennwort: „Oderstraße“.