Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Rheine, folgende Beschlüsse zu fassen:
Der Rat der Stadt Rheine beschließt:
1.
Die
Verkaufspreise für den Grund und Boden der städtischen Wohnbaugrundstücke
(siehe Lageplan, Anlage) im Baugebiet
„Bergstraße / Sandkampstraße“ werden auf Grundlage des Grundstücksmarktberichtes 2020 folgendermaßen
festgesetzt:
3 Grundstücke für eine Einfamilien- und
Doppelhausbebauung
(blau markiert – Lärmpegelbereich V) 150,00 €/m²
1 Grundstück für eine Einfamilien- und Doppelhausbebauung
(grün markiert – Lärmpegelbereich IV) 160,00 €/m²
12 Grundstücke für eine Einfamilien- und
Doppelhausbebauung
(gelb markiert – Lärmpegelbereich III) 170,00 €/m²
Hinzu kommen jeweils noch der zu zahlende
Erschließungsbeitrag für die Erschließungs-anlagen, der einmalige
Kanalanschlussbeitrag und die Vermessungskosten.
Die Grundstücke sind innerhalb von 3 Jahren
nach Rechtsgültigkeit des Kaufvertrages gem. den planungstechnischen und
erschließungstechnischen Vorgaben bezugsfertig zu bebauen. Diese
Bauverpflichtung ist grundbuchlich abzusichern.
Alle Kosten, die aus dem Abschluss und der
Durchführung der Kaufverträge entstehen einschließlich der Grunderwerbsteuer,
zahlen die jeweiligen Käufer.
Verstoßen Erwerber gegen die
Vergabekriterien oder erreichen sie den Erwerb eines Grundstückes durch falsche
Angaben, hat die Stadt Rheine das Recht, die kosten- und lastenfreie
Rückübertragung zu verlangen, soweit es noch unbebaut ist oder bei einem
bereits bebauten Grundstück einen Betrag in Höhe von 10% des ursprünglich an
die Stadt Rheine gezahlten Grundstückskaufpreises nachzufordern. Auch diese
Rechte sind grundbuchlich abzusichern.
2.
Die
Vergabekriterien werden wie folgt festgelegt:
Sollten sich mehrere Interessenten auf ein
städtisches Grundstück bewerben, wird eine Vergabe nach folgenden Kriterien
vorgenommen.
a) Kinder
von ungeboren bis zum vollendeten
17.
Lebensjahr im Haushalt lebend (auch Dauerpflegekinder)
1.
und 2. Kind je 8 Punkte
jedes
weitere Kind je 10 Punkte
b) Junge Ehepaare oder gleichgestellte Paare (Verheiratete
bis zum Ablauf des 5. Kalenderjahres nach dem Jahr der
Eheschließung, bei dem keiner der Ehegatten das 40.
Lebensjahr vollendet hat – s. § 29 Nr. 7 WFNG NRW) 5 Punkte
c)
je
schwerbehindertem Bewohner ab 50% je 8
Punkte
Sollten mehrere Interessenten die gleiche
Punktzahl erreichen, gibt es einen Losentscheid.
Von der Vergabe der städtischen Einzel- und Doppelhausgrundstücke sind solche Bewerber ausgeschlossen, die Grundstücke erwerbsmäßig für den Vertrieb von Kaufeigenheimen erwerben oder die darauf erstellten Wohnungen/Häuser vermieten.
3. Die energetische Qualität der Gebäude zum Zeitpunkt des Bauantrages muss immer mindestens der ersten Förderstufe der KfW, bezogen auf die zum Zeitpunkt des Bauantrages geltende Energieeinsparverordnung, entsprechen.
Begründung:
Die Stadt Rheine beabsichtigt, die städtischen Wohnbaugrundstücke im Baugebiet „Bergstraße / Sandkampstraße“ zu Verkaufspreisen zu veräußern, die sich am Bodenrichtwert orientieren. Damit erzielt die Stadt Rheine zwar keine am Markt aktuell möglichen Spitzenpreise, aber die Entwicklungskosten des Baugebietes werden gedeckt und eine preisdämpfende Wirkung auf den Bodenmarkt erreicht. Als Grundlage zur Bestimmung dieses Wertes kann nur die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses herangezogen werden, die aus den Kaufpreisen des freien Marktes zum Ende eines jeden Jahres hergeleitet wird. Aufgrund des kleinen Angebots an Baugrundstücken auf dem Markt ist in den vergangenen Jahren ein stetiger Anstieg der Baulandpreise und damit auch der jährlich neu festgesetzten Bodenrichtwerte zu verzeichnen.
Für das Wohngebiet „Bergstraße / Sandkampstraße“ mit seinen
Grundstücks- und Lagemerkmalen kann zunächst der Bodenrichtwert herangezogen
werden. Der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ist der durchschnittliche Lagewert
des Bodens für unbebaute Grundstücke eines Gebietes, für die im Wesentlichen
gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Abweichungen eines einzelnen Grundstückes vom Richtwertgrundstück in den
wertbeeinflussenden Eigenschaften wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art
und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt bewirken entsprechende
Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Wegen der
unterschiedlichen Lärmschutzbereiche (siehe Bebauungsplan) wird mit 3
Preiszonen gearbeitet, die im Durchschnitt den Bodenrichtwert ergeben.
Das Baugebiet „Bergstraße/Sandkampstraße“ besteht aus 18 Baugrundstücken. Insgesamt können 15 Grundstücke des Baugebietes nach den vom Ausschuss festgesetzten Kriterien vermarktet werden. Zwei Baugrundstücke (Flurstücke 138 – 141) werden vom ursprünglichen Eigentümer der Ackerfläche und seiner Familie bebaut. Ein weiteres Baugrundstück soll an einen Eigentümer veräußert werden, der der Stadt eine Ackerfläche für eine geplante Gewerbegebietsentwicklung verkaufen wird. Als ein Vertragseckpunkt hat der Eigentümer darum gebeten, dass er für den Verkauf der potentiellen Gewerbefläche im Tauschwege ein Baugrundstück im Baugebiet „Bergstraße/Sandkampstraße“ erhält. Der Kaufpreis wird der sonst auch in dem Gebiet festgesetzte Kaufpreis sein. Es ist geplant, die entsprechende Beschlussvorlage am 31.03.2020 dem Rat der Stadt Rheine zur Beschlussfassung vorzulegen.
Da die Zahl der angebotenen städtischen Grundstücke überzeichnet ist (ca. 270 Interessenten für 15 Grundstücke – Stand: 10.02.2020), muss aus der Vielzahl der Bewerber eine Auswahl anhand von Vergabekriterien getroffen werden.
Die
vorgeschlagenen Kriterien sind bereits für das Baugebiet Eschendorfer Aue –
Teilgebiet-Ost (vergleiche Vorlage 018/18) erfolgreich angewandt worden.
Anlage 1:
Lageplan