Beschlussvorschlag/Empfehlung:
1. Der Rat der Stadt Rheine
beschließt in Abweichung von den im Informationsmemorandum Bieterverfahren
festgelegten Vorgaben, dass der Abbruch / Rückbau der Immobilie ehemals
Karstadt / Hertie durch die Stadt Rheine durchgeführt wird.
2. Der Rat der Stadt Rheine
beauftragt die Verwaltung, die für die Planung und Durchführung eines Abbruchs
/ Rückbaus der Immobilie ehemals Karstadt / Hertie erforderlichen Finanzmittel
im Rahmen der Haushaltsplanberatungen in den Haushalt 2021 einzustellen.
3. Der Rat der Stadt Rheine
beauftragt die Verwaltung, die für einen Abbruch / Rückbau der Immobilie
ehemals Karstadt / Hertie erforderlichen Arbeitsschritte einzuleiten und
durchzuführen.
Begründung:
Die langjährigen
Bemühungen zur Wiedernutzung der seit 2009 leerstehenden Immobilie ehemals
Karstadt / Hertie durch private Investoren und der letztlich daraus
resultierende Beschluss zum Zwischenerwerb durch die Stadt haben gezeigt, dass
die Planung und Umsetzung positiver Perspektiven für eine zukunftsfähige
innerstädtische Entwicklung – gerade vor dem Hintergrund der komplexen
Zusammenhänge privater und öffentlicher Belange und Interessen im Bereich
Rathauszentrum / ehem. Kaufhaus / Staelscher Hof und Umfeld – nur gelingen
kann, wenn die Stadt Rheine hier eine aktive Rolle einnimmt und die
diesbezüglichen Prozesse anstößt und steuert. Die Einbindung und Aktivierung
von privatem Invest ist wichtig und notwendig, Katalysator der Standortentwicklung
muss aber die Stadt selbst sein.
Diese Rolle
anzunehmen bedingt, dass die Stadt bereit und in der Lage ist, Prozesse und
Zusammenhänge bei Bedarf nachzujustieren und alle Handlungsoptionen in ihrer
Hand zu halten. Im Hinblick auf die Gesamtentwicklung des Komplexes
Rathauszentrum – ehem. Karstadt / Hertie – Staelscher Hof wird diese Nachjustierung
nun erforderlich.
Die Planungen zur Erneuerung
des Rathauszentrums schreiten voran. Folgende Zeit-Ziel-Planung ist
diesbezüglich vorgegeben (siehe auch Anlage 2 zu dieser Vorlage):
bis 30.09.2020 Förderantragsstellung für 2021 bei
der BezReg Münster
in 12/2020 Vorlage Entwurfsplanung zum Beschluss im
Bauausschuss
Umsetzungsbeschluss
bis 14.01.2021 Nachreichen der Entwurfsplanung beim
Fördermittelgeber
01 bis 07/2021 Genehmigungsplanung,
Ausführungsplanung, LV-Erstellung
ca. 07/2021 Bewilligung Förderantrag 2021
08 bis 10/2021 Ausschreibung und Vergabe
Ende 2021 bzw.
Anfang 2022 Baubeginn Rathauszentrum
Die Einhaltung
dieser Zeit-Ziel-Planung für das Rathauszentrum ist essentiell wichtig für eine
zielgerichtete und wirtschaftlich tragfähige Umsetzung. Verzögerungen oder
Unterbrechungen erhöhen insbesondere das finanzielle Risiko (steigende
Baukosten, Mehrkosten durch Behinderungen bei der Planung und Umsetzung etc.)
Voraussetzung für
einen Baubeginn Rathauszentrum Ende 2021 / Anfang 2022 ist wiederum, dass der
Abbruch / Rückbau der Immobilie ehemals Karstadt / Hertie zumindest so weit
vorangeschritten ist, dass diesbezüglich keine Einschränkungen und
Behinderungen entstehen. Entsprechend sind die Abbruch- / Rückbaumaßnahmen
zeitgerecht zu veranlassen (siehe auch hier Anlage 2).
Für das
Gesamtpaket Abbruch / Rückbau
(Vorbereitung, Planung, Ausschreibung/Vergabe und Durchführung etc.) ist
von einem Zeitaufwand von gut einem Jahr auszugehen:
10 bis 12/2020 Vorbereitung, Ausschreibung und
Vergabe Planungsleistungen
01 bis 04/2021 Rückbauplanung, Abbruchantrag,
Beweissicherung, LV
05 bis 07/2021 Abbruchantrag, Ausschreibung Rückbau,
Vergabe
08/2021 bis
01/2022 Abbruch Immobilie bis Decke Tiefgarage
Aus dem
Zeit-Ziel-Abgleich resultiert, dass die Vorbereitungen für einen Abbruch und
die damit verbundenen Prozesse möglichst „jetzt“ eingeleitet werden.
Die Verhandlungen
der Stadt mit dem Investor Stadthotel am Standort ehemals Karstadt /
Hertie sind nach wie vor auf gutem Wege, eine aktualisierte Planung ist gerade
im Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz (StUK 23.09.2020,
Vorlage Nr. 342/20) vorgestellt und als Grundlage für das weitere Vorgehen
beschlossen worden.
Aufgrund des
Verhandlungsstandes und insbesondere der v.a. auch coronabedingten Klärungs-
und Regelungserfordernisse zur Finanzierung des Projektes „Stadthotel“ seitens
des Investors ist ein zeitnaher und damit im o. g. Sinne „umsetzungsgerechter“
Verhandlungsabschluss Kaufvertrag aber nicht zu erwarten. Die Möglichkeit eines
Abbruchs durch den Investor im Vorgriff auf einen Kaufvertragsabschluss mit
finanzieller Absicherung durch die Stadt Rheine (Kostenübernahme für den Fall,
dass der Vertrag nicht zustande kommt) wurde erörtert, von Seiten des Investors
im Ergebnis aus nachvollziehbaren Gründen (insbesondere
Zwischenfinanzierungsrisiko) abgelehnt.
Daher empfiehlt die Verwaltung dem Rat der Stadt
Rheine, den Abbruch / Rückbau der Immobilie ehemals Karstadt / Hertie -
abweichend von der bisherigen Beschlusslage und den im Informationsmemorandum
Bieterverfahren festgelegten Vorgaben (Beschluss vom 09.04.2019, Vorlage
161/19) – selbst zu veranlassen und durchzuführen.
Dieses Vorgehen
hat für die Stadt Rheine insbesondere folgende Vorteile:
·
Die
Stadt Rheine bleibt als „Herrin des Verfahrens“ voll umfänglich handlungs- und
entscheidungsfähig in Bezug auf die Gesamtentwicklung am Standort
Rathauszentrum.
·
Ein
Abbruch / Rückbau der Immobilie ehemals Karstadt / Hertie in 2021 sendet ein
wichtiges positives Signal der aktiven Stadtentwicklung nach innen und außen.
·
Kosten-
und Umsetzungsrisiken für das Projekt Erneuerung Rathauszentrum werden
minimiert (Verzögerungen bzw. Verschiebungen im Projektablauf Rathauszentrum
sollten allein aus Gründen der Förderung, Baupreisentwicklung und
zielgerichteten Umsetzbarkeit der Maßnahmen vermieden werden).
·
Im Falle
einer weiteren Verzögerung des Projektes „Stadthotel“ hat man seitens der Stadt
klare Verhältnisse in Bezug auf Verhandlungen, Schnittstellenfestlegungen und
Umsetzungsvorgaben.
·
Im Falle
eines Nichtzustandekommens des Projektes „Stadthotel“ wird ein Neustart unter
gestalterisch wie markttechnisch eindeutig verbesserten Bedingungen möglich
(freigeräumte Fläche, kein Abbruchrisiko als Teil der Investorenmaßnahmen,
zeitliche und inhaltliche Beschleunigungen aufgrund Nutzbarkeit der schon
vorliegenden Erkenntnisse zu den Inhalten und Verfahrensabläufen in der
Vergabe).
Zur
zielgerichteten Umsetzung sind seitens der Stadt Rheine insbesondere folgende Festlegungen
und Regelungen zu treffen:
·
Die
aktuell zu beauftragenden und durchzuführenden Vorbereitungs- und
Planungsleistungen zum Abbruch / Rückbau sind in jedem Falle für die Stadt
nutzbar. Die tatsächliche Durchführung steht zzt. noch unter dem Vorbehalt
eines Abschlusses der Verträge mit den Teileigentümern Rathauszentrum, dem
Umsetzungsbeschluss Rathauszentrum und der Bewilligung von Fördermitteln. Auch
dieser Verzahnungen sind in der Gesamt-Zeit-Ziel-Planung berücksichtigt (Anlage
2, Abbruchbeginn 08/2021).
·
Die
seitens der Stadt zu tätigen wirtschaftlichen wie haftungsbezogenen
Aufwendungen und Risiken im Hinblick auf den Abbruch der leerstehenden
Immobilie ehemals Karstadt / Hertie durch die Stadt sind bei den weiteren
Vertragsverhandlungen insbesondere auch in Bezug auf die Kaufpreisfestlegung
„einzupreisen“.
·
Die
weiteren Verhandlungen mit dem Investor „Stadthotel“ sind unter Anerkennung der
aktuellen, v. a. coronabedingten Vorbehalte zeitlich, wirtschaftlich und
inhaltlich abzustimmen. Insbesondere die städtischen Abbruchaufwendungen sind
als kaufpreiserhöhender Faktor zu berücksichtigen.
Die mit diesem
Vorgehen verbundenen Risiken für die Stadt Rheine werden wie folgt
eingeschätzt:
·
Die
(Vor-)Untersuchungen zu den Erfordernissen Abbruch / Rückbau liegen
gutachterlich sehr umfassend vor. Das gilt auch für die damit verbundenen
Maßnahmen wie gutachterliche Begleitung, Beweissicherungsverfahren, örtliche
Bauüberwachung etc.. Dennoch ist die Durchführung eines solchen Vorhabens stets
mit Restrisiken wirtschaftlicher und haftungsbezogener Art verbunden.
·
Es ist
bei den anstehenden Verhandlungen und Regelungen zu beachten, dass durch die
zusätzlichen Leistungs- und Riskoübernahmen der Stadt keine Schwächung der
städtischen Position bzw. Entscheidungsgewalt entsteht.
Finanzmittel für
einen Abbruch / Rückbau sind bisher nicht im Haushaltsplanentwurf 2021 der
Stadt Rheine veranschlagt worden, würden aber für eine Planung und Umsetzung in
2021 benötigt. Daher empfiehlt die Verwaltung, die erforderlichen finanziellen
Mittel im Haushalt 2021 durch entsprechenden Beschluss im Rahmen der
Haushaltsplanberatungen sicherzustellen. Zzt. wird auf Basis des im Rahmen des
Bieterverfahrens erstellten Abbruchgutachtens und eines eingeholten Angebotes
für die gutachterliche Begleitung des Abbruchs von einem Kostenvolumen von ca.
1,2 Mio € inkl. Nebenkosten ausgegangen.
Unabhängig von der
Frage, ob die Stadt den Abbruch selbst durchführt, ist grundlegende Voraussetzung,
dass die Stadt mit den Teileigentümern im Rathauszentrum (Bäcker, Fleischer)
auf Basis der vom Rat am 25.08.2020 beschlossenen Vorlagen (322/20 und 323/20)
die erforderlichen Grundstücksverträge beurkundet. Die Vertragsentwürfe
befinden sich aktuell in der finalen Abstimmungsphase so dass davon auszugehen
ist, dass die vertraglichen Grundlagen zur Umsetzung der Abbruchmaßnahmen
zeitgerecht geschaffen werden.
Auswirkungen auf den kommunalen Klimaschutz
Es werden bauliche
Maßnahmen vorbereitet, die einen Abbruch der bestehenden Bausubstanz
ermöglichen. Für den Zeitraum der Baumaßnahmen wird sich durch die mit der
Abbruchtätigkeit einhergehenden Auswirkungen der Ausstoß klimaschädlicher Gase,
insbesondere von CO2, erhöhen.
Aufgrund der
Vorbelastungen des Standortes und der Größenordnung des Vorhabens insgesamt
(Fläche rd. 4.000 m²) ist im Ergebnis nicht mit einer erheblichen
CO2-Produktion sowie negativen Auswirkungen auf die klimatische Situation in
diesem Bereich zu rechnen. Vielmehr werden durch die Abbrucharbeiten die
stadtentwicklungspolitischen Ziele für den Standort und sein Umfeld fach- und
sachgerecht umgesetzt.
Anlagen:
Anlage 1: Lageplan Abbruch Immobilie ehemals Karstadt Hertie (Bieterverfahren)
Anlage 2: Ablaufplanung B4 Hertie / B5 Rathauszentrum / A5 Umfeld Hertie 15.09.20