Beschlussvorschlag/Empfehlung:

 

Der HFA nimmt den Sachstandsbericht zur Kenntnis.

Begründung:

 

In der letzten Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 15.01.2008 wurde beraten, ob es sinnvoll ist, die Verkaufspreise für die Baugrundstücke im Baugebiet Rodde, Im Lied, zu senken.

 

 

Ausgangssituation

Die Stadt Rheine hat 1999 eine landwirtschaftliche Fläche in Rodde zwischen der Straße „Im Lied“ und „Im Lau“ erworben, mit einer Nachzahlungsverpflichtung für den Fall, dass innerhalb einer bestimmten Frist Wohnbauland entwickelt wird.

 

Im Rahmen Entwicklung eines weiteren Baugebietes in Rodde wurde schnell klar, dass eine sinnvolle Entwicklung nur beidseitig der Straße „Im Lied“ erfolgen kann und im Jahr 2005 wurden weitere Flächen zur Wohnbaulandentwicklung angekauft (westliche Seite der Straße „Im Lied“).

 

Grundlage für den Ankaufspreis war eine Kalkulation nach dem Wohnbaulandkonzept der Stadt Rheine.

 

Die Nachzahlungsverpflichtung für den ersten Flächenankauf wurde im Jahr 2006 erfüllt und erfolgte auf der Basis des Wohnbaulandkonzeptes der Stadt Rheine.

 

 

Derzeitiger Vermarktungsstand:

Insgesamt ausgewiesene Wohnbaugrundstücke:     24

Davon verkauft und inzwischen bebaut                               3

Davon reserviert                                                      5

 

 

Bei den Reservierungen kann nicht in allen Fällen von einem Verkauf ausgegangen werden. Erfahrungsgemäß liegt die Quote bei ca. 50%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vergleich der derzeitigen vollerschlossenen Wohnbaulandpreise (cirka):

 

Ort	Baugebiet	Grundstücks- kaufpreis m²	Voraus-sichtliche Erschließungs-beiträge m²	Kanal- schluss- beiträge m²	Ca. Gesamt-kosten Vollerschlossen m²	Bemerkungen
Rheine	Wohnpark Dutum (Am Hang)	153,00€	15,00€	5,95€	173,95€
Rheine	Wohnpark Dutum (unterer Bereich)	128,00€	15,00€	5,95€	148,95€
Rheine	Mesum – Nord	93,00€	15,00€	5,95€	113,95€
Rheine	Hauenhorst - Robberskamp	108,39€	3,17€	enthalten	111,56€
Rheine	Hauenhorst - Hilgenfeld Ost	81,00€	15,00€	4,76€	100,76€
Rheine	Hauenhorst - Hilgenfeld West				100,00€	Verkauf vollerschlossen
Rheine	Rodde - Im Lied	62,00 €	15,00€	4,76€	81,76€
Hörstel	Horstesch	45,06€	16,00€	4,81€	65,87€
Hörstel – Bevergern:	Schultejans Kamp II BA	31,70€	16,00€	6,88€	54,58€	+ 3 - 5€ Ausgleichsbetrag
Hörstel – Dreierwalde	Brookstraße	30,53€	16,00€	6,88€	53,41€

 

Innerhalb des Stadtgebietes Rheine stellt das Baugebiet „Rodde  – Im Lied“ (Ausnahme Kaserne Gellendorf) deutlich das preiswerteste Bauland zur Verfügung. Im Vergleich zu den Baugebieten in Hörstel ergeben sich deutliche höhere Kaufpreise. Dabei ist durch das Wohnungsbauprogramm der Stadt Rheine für Familien mit 2 Kindern eine Förderung möglich, die ca. 10,00€ je qm Grundstückskaufpreis ausmacht.

 

Grundlage für die Kalkulation der Verkaufspreise in Rheine

Die Grundlage zur Kalkulation der Grundstücksverkaufspreise für Baugebiete in Rheine ist seit Jahren das Wohnbaulandkonzept. Dies sieht einen Verkaufspreis nach den gültigen Bodenrichtwerten vor.

Ausgehend von diesen Bodenrichtwerten werden für den Ankaufspreis die Residualwerte ermittelt (Verkaufspreis minus Entwicklungskosten).

 

Für das Baugebiet in Rodde – Im Lied wurde der Bodenrichtwert mit 62,00€/m² festgesetzt. Von diesem zu erwartenden Verkaufspreis wurde der Ankaufspreis gegenüber dem bisherigen Eigentümer der Fläche ermittelt.

 

 

Mögliche Argumente für eine Preissenkung

• der Verkaufspreis hat die fehlende Infrastruktur des Ortsteiles nicht berücksichtigt
• schnellerer Abverkauf und geringere Vorfinanzierungskosten, die im Idealfall die Mindereinahmen aus den Grundstückskaufpreisen kompensieren
• schnellerer Zuzug, möglicherweise besonders von Familien
• besondere Förderung des Ortsteiles Rodde vor dem Hintergrund der aktuellen Schulentwicklung
• mögliches Interesse von Bauinteressenten von Außerhalb wird gefördert
• schnellere Bebauung des Gebietes

 

 

Mögliche Argumente gegen eine Preissenkung

• es werden Bauinteressenten innerhalb von Rheine unter Umständen von anderen Baugebieten abgeworben
• die bisherigen Käufer werden evtl. Kaufpreiserstattungen fordern
• mögliche Kaufinteressenten werden die Kaufabsichten zurückstellen, da mit weiteren Preissenkungen gerechnet wird
• die Preise anderer Baugebiete im Stadtgebiet könnten unter Verweis auf die Preise in Nachbargemeinden ebenfalls gesenkt werden (WP Dutum zu Neuenkirchen).
• In einigen Gemeinden werden Einheimische nach verschiedenen Modellen bevorzugt behandelt

 

Bewertung der Argumente aus Sicht der Verwaltung

Die Verwaltung geht davon aus, dass eine Senkung des Grundstücksverkaufspreises nicht zu einer vermehrten Nachfrage führt.

 

Bei der Wahl des Baugebietes spielt in allen Verkaufsgesprächen der Preis in der ersten Auswahl nur eine untergeordnete Rolle. Insbesondere in Bezug auf den Ortsteil Rodde kann wegen der fehlenden Infrastruktur auch ein günstiger Kaufpreis nur sehr eingeschränkt einen Anreiz darstellen.

 

Die endgültige Kaufentscheidung für ein Baugebiet ist sehr häufig geprägt von persönlichen Beziehungen zum Ortsteil – weniger von der finanziellen Belastung durch den Grundstückskaufpreis. Ein höherer Grundstückskaufpreis wird häufig ausgeglichen, durch geringe Grundstücksgrößen.

 

Gegenüber den bisherigen Käufern wäre die Stadt Rheine bei einer Preisreduzierung in Erklärungsnot, wenn der entsprechende Differenzbetrag nicht erstattet würde.

 

Der aktuell gültige Grundstückskaufpreis von 62,00€/m² ist unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Faktoren (insbesondere Infrastruktur, Wohnumfeld, Kaufpreis im Vergleich zu anderen Baugebieten in Rheine) als angemessen zu beurteilen.

 

Die Verwaltung schlägt vor bis auf weiteres an der bisherigen Preispolitik festzuhalten.

 

Sollte speziell der Ortsteil Rodde wegen der aktuellen Schulentwicklung in besonderer Weise gefördert werden – z.B. das neben der Förderung aus dem städt. Wohnungsbauprogramm weitere Förderungen für zuzugswillige Familien mit minderjährigen Kindern aus dem städt. Haushalt erfolgen sollen – wäre ein entsprechendes Konzept zu erarbeiten.