Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der
Stadtentwickelungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Rheine die Satzung über
die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Gartenstadt Gellendorf“ zu
beschließen.
Satzung der Stadt Rheine über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebietes „Gartenstadt Gellendorf“ gemäß § 142 Absatz 4
Baugesetzbuch (Vereinfachtes Verfahren)
vom ____________________
Aufgrund des § 142 des Baugesetzbuches
(BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
§ 1
Festlegung des
Sanierungsgebietes
Zur Behebung
städtebaulicher Missstände durch Sanierungsmaßnahmen wird der in § 2 näher
bezeichnete Teilbereich der „Gartenstadt Gellendorf“ (Teil der ehemaligen
Kaserne Gellendorf) als förmliches Sanierungsgebiet festgelegt.
§ 2
Geltungsbereich
(1) Der räumliche Geltungsbereich des Sanierungsgebietes wird umgrenzt durch:
im Westen: Durch die östliche Begrenzung des Grundstückes
Elter Str. 411. Von der östlichen Begrenzung zwischen den Gebäuden
Graf-von-Stauffenberg-Str. 19 und 25 hin zur westlichen Straßenbegrenzung der
vg. Straße. Entlang der Graf-von-Stauffenberg-Str. bis zur nördlichen Grenze
der Stefan-Zweig-Str. Von dort 30 m entlang der Stefan-Zweig-Str. Nach Norden
parallel bis zum Schnittpunkt der verlängerten Gerade des auslaufenden Georg-Elser-Ringes.
im Norden: Vom vg. Schnittpunkt bis zum Georg-Elser-Ring. Durch die nördliche Begrenzung der Flurstücke 389, 390 und 393.
im Osten: Durch die östliche Begrenzung des Flurstückes 393.
im Süden: Durch die südliche Begrenzung des
Flurstücks 393 entlang des Georg-Elser-Ringes bis zur
Graf-von-Stauffenberg-Str., diese überquerend entlang der westlichen Begrenzung
der Graf-von-Stauffenberg-Str. bis zur Elter Str. von dort entlang der Grundstücksgrenze
bis zur Begrenzung des Grundstückes Elter Str. 411.
Sämtliche vorgenannten Flurstücke liegen in
der Gemarkung Rheine rechts der Ems, Flur 26.
(2) Der Geltungsbereich umfasst folgende
Flurstücke der Gemarkung Rheine rechts der Ems, Flur 26, Flurstücke 389, 390,
391, 392, 393 sowie 388 teilweise und 396 teilweise.
§ 3
Sanierungsziele und Rahmenplan
(1)
Die
Durchführung der Inhalte des städtebaulichen Rahmenplanes „Gartenstadt
Gellendorf“ ist Ziel der Sanierung, unterstützt durch Einzelplanungen.
(2)
Rahmenplan
und Sanierungsziele sind im Verlauf der Sanierung fortzuschreiben und zu
präzisieren.
§ 4
Verfahren
Das Sanierungsverfahren wird im vereinfachten Verfahren nach § 142 Abs.
4 BauGB durchgeführt (Vereinfachtes Verfahren).
§ 5
Inkrafttreten
(1) Diese Satzung wird gemäß § 143 Abs. 2 BauGB
mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.
(2) Sie
tritt außer Kraft, sobald die städtebaulichen Ziele in dem vg. Geltungsbereiche
erreicht sind, spätestens jedoch am
Begründung:
Vorbemerkungen
Die „Gartenstadt
Gellendorf“ wird auf einem Teilgelände der ehemaligen Kaserne Gellendorf in
Rheine entwickelt. Den planungsrechtlichen Rahmen für die Entwicklung der „Gartenstadt
Gellendorf“ haben der Regionalrat der Bezirksregierung Münster sowie der Rat
der Stadt Rheine geschaffen. Die das Areal betreffende Änderung des
Gebietsentwicklungsplans ist am
Der Rat der Stadt
Rheine hat in seiner Sitzung am
Im Zuge der
Beantragung und Bewilligung von Fördermitteln des Landes NRW erweist es sich
inzwischen als sinnvoll, für das Areal der ehemaligen Kaserne Gellendorf in
Teilbereichen keine Festlegung als Stadtumbaugebiet vorzunehmen, sondern
stattdessen nun diejenigen Teilbereiche als Sanierungsgebiet festzusetzen,
deren vorhandene Bausubstanz explizit für eine Nachnutzung geeignet ist.
Im Verlauf des
mehrjährigen Entwicklungsprozesses, der zur Konversion der ehemaligen Kaserne
Gellendorf führte, wurde das Ziel definiert, einen abgegrenzten Teilbereich der
ehemaligen Kaserne, insbesondere die Flächen entlang der neuen
Haupterschließung und innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr.
303, KW Gellendorfer Mark Süd, auf Grund der vorhandenen guten baulichen Substanz
einer neuen Nutzung zuzuführen. Hintergrund der Überlegungen war, der Um- und Nachnutzung
von Gebäuden - soweit sinnvoll und möglich - Vorrang zu geben vor der
Ausweisung klassischen Wohnbaulandes.
Da noch nicht
endgültig absehbar ist, ob die Um- und Nachnutzung von Gebäuden für alle vorhandenen
Gebäude realisierbar ist, soll durch eine Befristung der Festsetzung als
Sanierungsgebietes die Option offen gehalten werden, den Konversionsprozess
flexibel zu gestalten und auch die mit dem neuen Eigentümer im städtebaulichen
Vertrag vereinbarte Rückbauverpflichtung zum
Städtebauliche Ziele
Das städtebauliche
Ziel der Konversion des ehemaligen Kasernengeländes konzentriert sich auf die
„Neuordnung der ehemals militärisch genutzten Bereiche, und zwar für Gewerbe,
Misch- und Wohnnutzung, um diese verschieden genutzten Flächen und
Einrichtungen für eine Nachfolgenutzung in richtiger Dimensionierung und Nutzungszonierung
zu einem harmonischen Siedlungsgefüge in Verzahnung mit den vorhandenen
Siedlungsansätzen Gellendorfs umzubilden.“ (Zitat aus der Begründung für die
Bebauungspläne Nr. 302, Nr. 303, Nr. 304 und Nr. 305).
Die Betonung liegt
hier u. a. auf der Nachnutzung von Gebäuden, insbesondere denen, die
erscheinen „wie eine Siedlung aus den 60er Jahren, die noch von dem Leitbild
der Gartenstadt inspiriert war. Die großzügig angeordneten Freiräume und die
darin auskommende geringe Dichte der baulichen Strukturen sind zweifellos ein
Ansatzpunkt besondere Wohnqualitäten zu organisieren. Die vorhandenen Gebäude
wurden dahin gehend untersucht, in welchem Maße innere, bauliche und strukturelle
Veränderungen möglich sind, um individuelles Wohnen mit hohem Wohnwert anbieten
zu können. (...) Die Typologie der Gebäude ist vielfältig und flexibel. (...)
Das Besondere dieses Standortes zeigt sich in der Großzügigkeit des
Außenbereiches. Die Grundstücke sind für heutige Verhältnisse opulent
dimensioniert. Die Bäume lassen es zu, von einem parkähnlichen Gelände zu
sprechen. Dies erhöht natürlich den Wohnwert in diesem Quartier.“ (Quelle: s.
o.)
Aus den
genannten Argumenten ergibt sich die Zielsetzung, für die erhaltenswerten
Gebäude eine Sanierung und Nachfolgenutzung anzustreben. Es handelt sich hierbei
um 18 Gebäude entlang der neuen Haupterschließung innerhalb des Areals und im
Zentrum der ehemaligen Kaserne.
Unter den
18 Gebäuden befinden sich 8 dreigeschossige Gebäude, die jeweils eine
Bruttogeschoßfläche zwischen 1.600 und 1.900 m² besitzen. Diese Gebäude haben
an den Stirnseiten zwei Treppenhäuser und sind durch breite Mittelflure
geprägt. Verwendet wurden die Gebäude als Unterkunfts- und Stabsgebäude, ergänzt
um ein bis zwei größere Lehrsäle pro Gebäude.
Weitere
neun Gebäude sind zweigeschossig, diese sind ebenfalls durch Mittelflure
geprägt und besitzen eine Bruttogeschoßfläche von jeweils zwischen 650 und 860
m² besitzen. Auch diese wurden mit Ausnahme eines Sanitätsgebäude und eines
Lehrsaalgebäudes als Unterkunfts- und Stabsgebäude genutzt.
Als
letztes Gebäude befindet sich in diesem Bereich die eingeschossige, in Teilflächen
zweigeschossig gebaute Kantine mit einer Bruttogeschoßfläche von ca. 2.500 m²,
welche während der Bundeswehrnutzung als Küche, Kantine und Mannschaftsheim
Verwendung fand.
Alle
Gebäude sind verklinkert und wurden von der Bundeswehr bis Mitte der 90er Jahre
aufwändig kernsaniert. Jeweils eines der zwei- bzw. dreigeschossigen Unterkunftsgebäude
wurde nach dem sogenannten Bundeswehrstandard „Wohnen 2000“ (kleine Wohneinheiten
mit separaten Nasszellen und Parkettfußboden) ausgestattet.
An elf der
Gebäude befinden sich vorgelagerte und über die Keller zugängliche Bunkeranlagen,
die auf Geländeoberkante abschließen und auf 1 Meter Höhe mit Mutterboden
überzogen sind.
Die im
Gebietsentwicklungsplan und der Bauleitplanung angestrebte Sanierung und
Nachfolgenutzung des vorhandenen Bestandes kann durch die Festlegung des betroffenen
Teilbereiches der Kaserne über die Festlegung als Sanierungsgebiet unterstützt
und strukturiert werden, insbesondere um eine nachhaltige und geordnete
Umnutzung zu erzielen.
Vorbereitende Untersuchungen
Seit der Bekanntgabe
der Aufgabe mehrerer Kasernen in Rheine wurden im Rahmen der Entwicklung des
Konversionskonzeptes der ehemaligen Kaserne Gellendorf sowie während der
Bauleitplanung verschiedenste Untersuchungen und Gutachten erstellt, die sich
unter anderem mit den verschiedenen Themenbereichen der Sanierung bzw.
Konversion des Areals beschäftigt haben:
Rahmenplanung
- Machbarkeitsstudie Kaserne Gellendorf;
LEG (Landesentwicklungsgesellschaft NRW) Stadtentwicklung GmbH & Co.
KG, Dortmund, Juli 2004;
- Projekte zur Revitalisierung der
Bundeswehrstandorte und zur Kompensation der wirtschaftlichen Folgen der
Konversion (Bearbeiter: Dr. Blodow, Frankfurt/Main; Dr. Mahnke,
Regionomica, Berlin; Herr Mair, Dorsch Consult, München; Dr. Heyer,
Landesentwicklungsgesellschaft, Dortmund; Dr. Habacker, Fa. Fiege, Greven);
Juli 2002;
- Entwicklungsperspektiven für Rheine,
Hörstel, Hopsten und Neuenkirchen unter dem Einfluss der Schließung der
örtlichen Bundeswehrstandorte – Grundlagen zur Bevölkerungsentwicklung,
Kaufkraft und Auswirkungen der Konversion, plan-lokal & sbp, Essen,
Juli 2002;
- Gewerbliche Angebote und wirtschaftliche
Strukturen für Rheine, Hörstel, Hopsten und Neuenkirchen unter dem
Einfluss der Schließung der örtlichen Bundeswehrstandorte, - Potentiale
und Chancen des Wirtschaftsstandortes Rheine vor dem Hintergrund der
Konversion, LEG NRW, Dortmund, Juli 2002;
- Gutachten über den Marktwert sowie
Endwerte der Konversionsfläche Kaserne Gellendorf in Rheine, Schmidt +
Partner Immobiliensachverständige Betriebswirte Ingenieure, Dortmund, Juni
2006;
- Gutachten zur Standortentwicklung der
ehemaligen Kaserne Gellendorf – Kostenberechnung für die Innenrenovierung
der Gebäude 9, 28b und 29e, Terhechte Architekten, Rheine, Dezember 2004.
Altlasten:
- Stadt Rheine, Kaserne Gellendorf,
Orientierende Boden- und Bodenluftuntersuchung, Bearbeitungs-Nr.
0401.80-1, Fa. Sack + Temme GbR, Osnabrück,
- Stadt Rheine, Kaserne Gellendorf,
Erkundung des Boden- und Straßenaufbaus; Bearbeitungs-Nr. 0401.80, Fa.
Sack + Temme GbR, Osnabrück,
- Kaserne Gellendorf in Rheine, Erfassung
und Erstbewertung von Verdachtsflächen, Bezug: WBV Wst – III 3 _ AZ
45-07-60-02; Amt für Geoinformationswesen, Münster,
Immissionsschutz
- Schalltechnische Beurteilung, Büro
Ingenieurplanung, Wallenhorst,
- Verkehrsuntersuchung (VUS), Büro
Ingenieurplanung, Wallenhorst,
- Geruchsgutachten, Sachverständigenbüro
Dipl.-Ing. Langguth, Ahaus-Ottenstein,
Umweltbericht
- Ökologischer Fachbeitrag, Büro aru
(Arbeitsgruppe Raum & Umwelt), Dipl.-Geograph Schröder, Münster,
Dezember 2004;
- Umweltbericht zur Aufstellung der
Bebauungspläne Nr. 302 – 305, Gellendorfer Mark, Stadt Rheine, Büro aru
(Arbeitsgruppe Raum & Umwelt), Dipl.-Geograph Schröder, Münster,
Dezember 2004.
Entwässerung
- Kaserne Ortsteil Gellendorf,
Schadensanalyse und Sanierungsbedarf, Sanierungsgebiet Kaserne
Rheine-Gellendorf, PFI Planungsgemeinschaft, Hannover,
- Voruntersuchung Entwässerungsentwurf
Bebauungspläne „Gellendorfer Mark“, Ingenieurbüro Hinrichs GbR, Rheine,
April 2005.
Begründung für die
Durchführung eines vereinfachten Sanierungsverfahrens
Bei den
neuen Nutzungen wird es sich voraussichtlich um Wohn- und Büronutzungen
handeln. Die Eingriffe der Stadt Rheine sollen sich darauf beschränken steuernd
die bestehenden starken Erneuerungskräfte zu stützen. Aus der Lage des Gebietes
und dem Ziel des Sanierungsverfahrens ist eine wesentliche Wertsteigerung der
Grundstücke auszuschließen. Mögliche Bodenwertsteigerungen durch Maßnahmen im
öffentlichen Raum, wie Erschließung im engeren Umfeld, sind mit den Bestimmungen
des Kommunalabgabengesetzes auszugleichen.
Anlagen:
Anlage 1: Auszug aus der Flurkarte