I. Beratung der Stellungnahmen
1. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
i.V.m. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB
2. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
i.V.m. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB
II. Erneuter Offenlegungsbeschluss gemäß § 4a Abs. 3 BauGB
VORBEMERKUNG / KURZERLÄUTERUNG:
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 340 mit dem Kennwort „Am Alfonsushaus“ wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. Aus diesem Grund wurde auf eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 (1) BauGB verzichtet (1-stufige Beteiligung). Der Aufstellungsbeschluss, der Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit bzw. der Offenlagebeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurden durch den Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz am 07.09.2016 gefasst (vgl. Vorlage Nr. 276/16).
Die Beteiligung der Öffentlichkeit hat vom 11.10. bis einschließlich 11.11.2016 stattgefunden. Es wurde Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben.
Die Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel bis zum 11.11.2016.
Über die während dieser Zeit vorgebrachten Stellungnahmen ist zu beraten. Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Aufgrund der vorgeschlagenen Abwägungsempfehlung werden Abweichungen von Planentwurf erforderlich, die die Grundzüge der Planung berühren. Aus diesem Grund ist der Planentwurf erneut gemäß § 4a Abs. 3 BauGB öffentlich auszulegen.
Die planungsrelevanten Daten und Maßnahmen sind der Begründung zu der Bebauungsplanung zu entnehmen, die dieser Vorlage beigefügt ist (Anlage 2). Ausschnitte aus dem Vorentwurf (Planzeichnung siehe Anlage 1, Legende und textliche Festsetzungen siehe Anlage 3) liegen ebenfalls bei.
BESCHLUSSVORSCHLAG /
EMPFEHLUNG:
I. Beratung der Stellungnahmen
1. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 2 BauGB
1.1 Einwender
A
Schreiben
vom 03.11.2016
Inhalt:
Sehr geehrte Damen und
Herren,
in oben genannter
Angelegenheit zeigen wir an, das uns xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt haben.
Namens und im Auftrag
unserer Mandanten machen wir folgende
Einwendungen
gegen den Entwurf des
Bebauungsplans Nr. 340 „Am Alfonsushaus" geltend.
I.
Die Bekanntmachung der
Offenlage des Bebauungsplans ist bereits fehlerhaft.
1. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §
13 a BauGB aufgestellt werden. Nach § 13 a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist bei
der Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach§ 13 a
BauGB ortsüblich bekannt zu machen, dass der Bebauungsplan im beschleunigten
Verfahren „ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB"
aufgestellt werden soll.
In der öffentlichen
Bekanntmachung der Offenlage wird zwar darauf hingewiesen, dass der
Bebauungsplan nach § 13 a BauGB aufgestellt wird. Es wird jedoch nicht darauf
hingewiesen, dass der Bebauungsplan „ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach
§ 2 Abs. 4 BauGB" aufgestellt wird. Ein Verstoß gegen§ 13 a Abs. 3 Satz 1
Nr. 1 BauGB liegt vor. Die Bekanntmachung der Offenlage ist bereits deshalb
fehlerhaft.
2. In der Bekanntmachung der Offenlage wird ferner unzutreffenderweise
auf die Präklusionsregel des § 47 Abs. 2 a VwGO hingewiesen. In der
Bekanntmachung heißt es, dass ein Normenkontrollantrag nach § 47 VwGO unzulässig
ist „soweit" mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom
Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht
wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Der Hinweis auf die
Präklusion orientiert sich an dem veralteten Wortlaut des § 3 Abs. 2 Satz 2
BauGB.
§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB
wurde inzwischen neu gefasst. Ein Normenkontrollantrag ist danach nur dann
unzulässig, „wenn" mit ihm nur Einwendungen geltend gemacht werden, die
vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht
wurden. Der Hinweis auf die veraltete Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB
führt ebenfalls zur Fehlerhaftigkeit der Bekanntmachung der Offenlage.
II.
Der Bebauungsplan enthält
Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen nach§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO. Nach
ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung setzt die Bestimmtheit einer
Höhenfestsetzung - die Angabe eines - ggf. durch Auslegung zu ermittelnden - unteren
und oberen Bezugspunkts voraus.
Vgl. OVG
NRW, Urteil vom 15.02.2012,- 10 D 46/lO.NE -,
juris;
Urteil vom 26.06.2013,-7 D 75/ll.NE -,juris.
Unterer Bezugspunkt soll
vorliegend die Oberkante der an das Grundstück angrenzenden fertigen
Erschließungsstraße sein. Der untere Bezugspunkt ist nicht hinreichend bestimmt.
Dies gilt für Grundstücke an mehreren Erschließungsstraßen und solche Grundstücke,
die nicht an einer Erschließungsstraße liegen.
III.
Ziffer 3 des Entwurfs der
textlichen Festsetzungen sieht in Satz 2 den Ausschluss von anderen
Nebenanlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplans vor. Ein städtebaulicher
Grund für den vollständigen Ausschluss von Nebenanlagen im Gebiet des Bebauungsplans
ist nicht ersichtlich.
IV.
Der Bebauungsplan dürfte
im Falle seiner Beschlussfassung auch abwägungsfehlerhaft sein.
1.
Nach § 2 Abs. 3 BauGB
sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial),
zu ermitteln und zu bewerten. § 1 Abs. 7 BauGB bestimmt, dass bei der
Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander
und untereinander gerecht abzuwägen sind. Das Abwägungsgebot erfordert zum
einen, dass eine sachgerechte Abwägung überhaupt stattfindet. Zum anderen
verlangt es, dass in die Abwägung alle Belange eingestellt werden, die nach
Lage der Dinge eingestellt werden müssen, und dass die Bedeutung der betroffenen
öffentlichen und privaten Belange erkannt und der Ausgleich zwischen den von
der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen
wird, der ihrer objektiven Gewichtung entspricht. Innerhalb des so gezogenen
rechtlichen Rahmens darf sich die Gemeinde bei der Kollision zwischen
verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise
für die Zurückstellung des anderen entscheiden.
Vgl.
BVerwGE 34,301, 309; 44,309, 315.
2. Der Bebauungsplan verstößt zu Lasten unserer Mandanten gegen das Gebot
der Lastengleichheit im Sinne des Art. 3 GG.
Der Bebauungsplan sieht
konkret eine massierte Anordnung von Stellplätzen und Garagen im Bereich der
Grundstücksgrenze des Plangebiets zu der nördlich gelegenen Wohnbebauung vor.
Die Stellplätze und Garagen sollen unmittelbar an der Grundstücksgrenze in
massierter Form errichtet werden. Die bauordnungsrechtlichen Wertungen des § 51
Abs. 7 BauO NRW, wonach Stellplätze und Garagen so angeordnet und ausgeführt
werden müssen, dass ihre Benutzung die Gesundheit nicht schädigt und Lärm oder
Gerüche das Arbeiten und Wohnen, die Ruhe und die Erholung in der Umgebung
nicht über das zumutbare Maß hinaus stören, werden nicht beachtet. In den
besonders geschützten rückwärtigen Gartenbereich der bestehenden Grundstücke
des nördlich gelegenen Wohngebietes wird durch die massierte Anordnung der
Stellplätze an der Grundstücksgrenze unzumutbar eingegriffen. Der Bebauungsplan
wird deshalb bereits abwägungsfehlerhaft sein. Eine geänderte Anordnung der
Stellplätze wird zwingend erforderlich sein.
3. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von
Bebauungsplänen ferner die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse zu berücksichtigen. Diese Anforderungen berücksichtigt der
Entwurf des Bebauungsplans in mehrfacher Hinsicht nicht:
a) Welche Lärmbelastung einem Wohngebiet/einer Wohnnutzung unterhalb der
Grenze zur Gesundheitsgefährdung zugemutet werden kann, richtet sich nach der
ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung nach den Umständen des
Einzelfalls. Die Orientierungswerte der DlN 18005 „Schallschutz im
Städtebau" können nur als Orientierungswerte herangezogen werden. Je
weiter die Orientierungswerte der DlN 18005 überschritten werden, desto
gewichtiger müssen die für die Planung sprechenden städtebaulichen Gründe sein
und umso mehr hat die Gemeinde die baulichen und technischen Möglichkeiten
auszuschöpfen, die ihr zu Gebote stehen, um diese Auswirkungen zu verhindern.
Vgl.
BVerwG, Urteil vom 19.04.2012,-4 CN 3/11 =NVwZ
2012, 1338;
Urteil vom 29.11.2012,- 4 C 8.11 = BVerwGE
145, 146;
OVG NRW, Urteil vom 27.05.2013, - 2 D
37/12.NE -,juris Rn. 115 ff. m.w.N.
Nach den konkreten
Einzelfallumständen kann eine Überschreitung der Orientierungswerte der DlN
18005 für Wohngebiete um 5 dB(A) oder ggf. sogar mehr das Ergebnis einer
gerechten Abwägung sein. Allerdings müssen die für die Planung sprechenden Gesichtspunkte
umso gewichtiger sein, je weiter die Orientierungswerte überschritten werden.
Nicht mehr hinzunehmen sind die Immissionen in jedem Fall dann, wenn sie mit
gesunden Wohnverhältnissen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB nicht in
Einklang zu bringen sind.
Im Rahmen der Abwägung
muss sich die Gemeinde in jedem Fall mit den in Betracht kommenden baulichen
und technischen Möglichkeiten befassen und dabei die Überschreitung der
Orientierungswerte der DlN 18005 auf das im Interesse der Erreichung des Planungsziels
hinzunehmende Maß beschränken.
Diesen Anforderungen
genügt die Bauleitplanung aus mehreren Gründen nicht:
b) Ziel der Planung ist es, eine Seniorentagespflege/Demenztagespflege
sowie betreutes Wohnen/Servicewohnen zu errichten. Die Nutzungen genießen einen
besonderen Schutzanspruch und sind vor Immissionen in besonderem Maße zu
schützen.
Eine schalltechnische Untersuchung wurde im Rahmen der Aufstellung des
Bebauungsplans eingeholt. Bei freier Schallausbreitung werden die
Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete um bis zu 22 dB(A) tagsüber und
um bis zu 33 dB(A) nachts überschritten (S. II des Entwurfs der Begründung).
Die deutliche
Überschreitung der Orientierungswerte um mehr als 20 bzw. 30 dB(A) und damit
von Immissionen oberhalb der Mischgebietswerte belegen, dass das Gebiet für eine
Wohnnutzung und die besonders schutzwürdige Nutzung als Seniorentagespflege
ungeeignet ist. Eine Abwägung der zu befürchtenden Immissionsbelastungen durch
Schienenverkehrslärm wird bereits aufgrund dieser extrem hohen Überschreitungen
nicht möglich sein.
c)
Soweit in dem Entwurf des
Bebauungsplans konkrete Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen vorgesehen sind, ändern diese an dem Ergebnis nichts, dass
die künftige Nutzung in dem Plangebiet unzumutbaren Lärmimmissionen ausgesetzt
sein wird.
Die vorgesehenen
Festsetzungen in Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen sind ungeeignet, die zu
befürchtenden Immissionen abzumildern. Soweit in den Lärmpegelbereichen
bestimmte Maßnahmen vorgesehen sind, betreffen diese nur Neubauten und Änderungen
von Wohn- und Aufenthaltsräumen. Nutzungsänderungen sind nicht betroffen. Die
Festsetzung ist bereits deshalb defizitär.
Ungeachtet dessen
bestehen hinsichtlich der weiteren Schallschutzfestsetzungen ebenfalls
erhebliche Bedenken hinsichtlich der hinreichenden Bestimmtheit. Es ist unklar,
wann Aufenthaltsräume „überwiegend" zum Schlafen dienen. Ferner ist
unklar, welche Bedeutung die Formulierung „Gesamtschalldämmung der Außenfassade
nicht verschlechtern" hat. Die vorgesehenen Vorkehrungen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen sind deshalb fehlerhaft.
4. Auch im Außenwohnbereich sind erhebliche Immissionen durch
Verkehrslärm zu befürchten.
Das
Bundesverwaltungsgericht stellte im grundlegenden Urteil vom 22.03.2007 (4 CN 2.06
= BVerwGE 128, 238 Rn. 15) ausdrücklich fest, dass sichergestellt sein muss,
dass auf der lärmabgewandten Seite der Grundstücke geeignete geschützte
Außenwohnbereiche geschaffen werden können. Es ist insoweit nicht möglich, die
Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse ausschließlich dadurch zu erreichen,
dass in einem Allgemeinen Wohngebiet bestimmte Schallschutzmaßnahmen für das
Gebäude festgesetzt werden. Der Schutz der Außenwohnbereiche wäre nicht
gewährleistet.
Diesen Anforderungen an
geschützte Außenwohnbereiche genügt die vorliegende Planungskonzeption nicht.
Auch in den Außenwohnbereichen sind entsprechend den textlichen Festsetzungen
schallabschirmende Maßnahmen erforderlich. Dies belegt, dass die konkrete
Immissionsbelastung durch Verkehrslärm im Außenwohnbereich unzumutbar ist.
Nach den textlichen
Festsetzungen dürfen Außenwohnbereiche ferner nur im Schallschatten der zur
maßgebenden Schallquelle „vollständig abgewandten Seite" eingerichtet
werden. Aufgrund des Verlaufs der Bahnlinie von Nordwesten nach Südosten ist
bereits unklar, welche Seite der Schallquelle „vollständig" abgewandt ist.
Darüber hinaus sollten
Außenwohnbereiche wohl nur im nördlichen Bereich des Plangebietes eingerichtet
werden. Dieser Bereich ist jedoch aufgrund der konkreten Festsetzungen im
Bebauungsplan für Garagen und Stellplätze vorgesehen. Es ist deshalb unklar,
wie die notwendigen Außenwohnbereiche in dem Bereich, der für Garagen für
Stellplätze und sonstige Erschließungsmaßnahmen vorgesehen ist, umgesetzt werden
sollen. Die Planung ist auch insoweit erheblich defizitär.
5. Die Planung ist im Ergebnis hinsichtlich der Bewältigung des
Immissionskonfliktes erheblich defizitär. Gesunde Wohnverhältnisse i. S. d. § 1
Abs. 6 Nr. 1 BauGB werden nicht sichergestellt. Aufgrund der deutlichen
Überschreitung der Immissionsrichtwerte der DIN 18005 und der defizitären
Schallschutzmaßnahmen wird die Planung an einem Abwägungsmangel leiden.
V.
Wir verweisen ferner auf
die Stellungnahme der xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxx vom
30.09.2016, die wir nochmals als Anlage beifügen und konkret zum Gegenstand
dieses Einwendungsschreibens machen.
In der Stellungnahme ist
im Einzelnen dargelegt, dass die konkrete Planungskonzeption mit der Errichtung
von großen, massiven baulichen Anlagen im Norden des Plangebietes zu Lasten
unseres Mandanten geht. Eine Verschiebung der Gebäudekörper nach Süden oder
eine deutliche Verkleinerung der Gebäude wird zwingend erforderlich sein. Es
ist insoweit für unseren Mandanten unverständlich, warum der Denkmalschutz
vorgeschoben wird, um eine maximale Ausnutzbarkeit des bestehenden Grundstückes
zu Lasten unseres Mandanten zu ermöglichen. Die notwendigen Freiflächen sind
vorhanden und auch im Falle einer Umplanung wird es nach unserer Einschätzung
ohne weiteres möglich sein, die Interessen des Denkmalschutzes zu
berücksichtigen.
Unsere Mandanten sind
gerne bereit, die geäußerten Einwendungen und Kritikpunkte in einem
persönlichen Gespräch mit der Stadtverwaltung zu erörtern und nach Möglichkeiten
einer konsensualen Lösung zu suchen. Der derzeitige Planungsstand
berücksichtigt jedenfalls die Interessen unserer Mandanten und im Übrigen auch
die Interessen der künftigen Bewohner des Plangebietes nicht ausreichend.
Anlage
Inhalt:
„Die xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
nimmt Stellung zum neu aufzustellenden Bebauungsplan ,,Am Alfonsushaus",
mit dem eine Nachverdichtung des Grundstückes mit Wohnungsbau durchgeführt
werden soll. Unsere Anregungen und Bedenken beschäftigen sich u.a. mit der
Ausformung und Gestaltung der Nahtstelle zu der Grundstückgrenze nach Norden zu
unseren Grundstücken.
1) Licht und Sicht
=> Bau der geplanten
Gebäude Haus 1 und Haus 2 weiter südlich (zumindest entlang der Grenze
rote/grüne Flächen des Übersichtsplans zum Bebauungsplan Nr. 340, Kennwort ,,Am
Alfonsushaus") Die gewählte gänzlich nach Norden zurückgerückte Lage der
Baukörper führt dazu, dass an der Grundstücksgrenze zu unseren Häusern eine
massive bauliche Verdichtung eintritt. Dies wird noch unterstützt durch die
Bündelung und Positionierung der Stellplätze und die Lage der Zufahrt. Die
vorgelegte Variante ist keine ausgewogene Planung, die die erkennbaren
nachbarschaftlichen Konflikte versucht aufzunehmen und zu einem ausgewogenen
Kompromiss zu bringen sucht. Das angrenzende Grundstück ist ausreichend groß.
Auch unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wäre es möglich - selbst in den
Baufeldern die gegenwärtig gewählt worden sind - von unserer Grenze abzurücken
und die Bebauung – mehr von unseren
Grundstücksgrenzen entfernt - nach Süden zu verschieben. Die vom Denkmalschutz
scheinbar gewünschte Herausstellung der alten Unternehmervilla - in dem sie
einige Meter vor die Baufront gezogen wird und die Neubauten dahinter
zurückbleiben sollten - können wir nicht nachvollziehen, da gar kein Sichtfeld
vorhanden ist, aus dem dieses Gebäude so wirkt. Der Denkmalschutz hob damals
auf die Gartengestaltung ab. Dieser bleibt in der gewählten Konzeption des
Bebauungsplanes fast vollständig erhalten. Um die Nachbarschaft zu schonen,
wäre eine Verschiebung der Gebäude nach Süden möglich und geboten.
2) Lärm/Schall
=> Sicht- und
Lärmschutzbepflanzung entlang der Grundstücksgrenzen zu den nördlichen Nachbarn
von den geplanten Häusern 1 und 2), => d.h. entlang der Grundstücksgrenze
ein begrünter Streifen von 5-7 Metern Tiefe Eine solche Verschiebung macht es
auch möglich, einen gliedernden Grünzug zwischen den Hausgärten und den
Stellplätzen an der Nordgrenze des Grundstückes auszubilden und so eine
Abschirmung zu ermöglichen. Ein schmaler Streifen von 5 - 7 m Tiefe und
Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen böte die Chance die Sichtbeziehungen
abzuschirmen, die Emissionen aus dem Fahrzeugverkehr zu mindern und die
Privatheit der angrenzenden Hausgärten nicht zu zerstören. Natürlich erwarten
wir, das die Fragestellung, welcher Lärmemissionen sich durch die Zufahrt und
Anlieferung sowie die Besuchs- und Alltagsverkehre durch die neue Baumaßnahme
und die Umnutzung des Alfonsushauses entstehen, gutachterlich beurteilt und
faktisch ausgeschlossen wird. So einfach diese Fragestellung weg zu wischen und
nicht zu belegen, ist aus unserer Sicht nicht möglich.
3) Emissionen
=> Emissionsschutzwand
(samt Bepflanzung), wo die Parkplätze direkt an den Grundstücken der nördlichen
Nachbarn vorgesehen sind (vorgesehene Parkplätze bei Haus 1 und Haus 2)
Es kann, wenn sich dies
herausstellen sollte, geboten sein, neben dem Abstand und der Bepflanzung auch
über aktive Schallschutzmaßnahmen wie z.B. eine abschirmende Wand nachzudenken.
4) Abholzung
=>
Ausgleichbepflanzung auf demselben Grundstück
=> Erhaltung der Bäume
nördlich der jetzigen Einfahrt (Gefährdung durch die
geplante Verlegung der
Einfahrt)
=> eindeutige
Benennung der aufgrund der Bebauungsmaßnahme zu fällenden
Bäume (Baumschutzordnung)
Die starke Verschiebung
der Nutzungen nach Norden führt auch dazu, dass die Zufahrt verlegt werden muss
und dass massive Eingriffe in die dort bestehenden Bäume und Sträucher an der
Grenze durchgeführt werden. Neben der Fragestellung wo und wie die Eingriffe in
Natur und Landschaft, die hier realisiert werden, ausgeglichen werden sollen,
ist zuerst die Frage zu stellen, ob diese nicht vermieden werden können. Der
Denkmalschutz drängt die Bebauung nach Norden und verursacht so große Eingriffe
in Natur und Landschaft. Hier stehen zwei Schutzgüter in einer planerischen
Abwägung zueinander. Wir auf den angrenzenden Nachbargrundstücken haben den
Wunsch und die Intention, das die bisher grüne Kulisse zum Nachbargrundstück
möglichst erhalten und geschützt wird. Wir erwarten, dass die
Ausgleichmaßnahmen auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe durchgeführt
werden. Aus unserer Sicht wäre der 5 - 7 Meter breite Grünstreifen zu unseren
Grundstücken ein geeigneter Standort für solche Ausgleichsmaßnahmen.
5) Parkplatzmangel
- 1 Parkplatz pro Wohnung
vorgesehen
- nicht bedacht
Drittverkehr (Besucher, Putzhilfen, Essen auf Rädern,
Pflegedienst etc.)
- bereits heute hohe
Belastung der Heinrich-Roters-Straße durch Gymnasium und 2 weitere städtische
Schulen, Pflegeschule, Alfonsushaus, etc.
=> Konzept der Stadt
(Parkraumregelung)
Mit der neuen Bebauung
entstehen Notwendigkeiten Fahrzeuge abzustellen und ein erhöhter Zu- und
Abfahrtsverkehr. Wir möchten sichergestellt wissen, dass hier die notwendigen
Größenordnungen eingehalten werden. Ein Stellplatz pro Wohneinheit berücksichtigt
nicht die anfahrenden Gäste, Besucher, Hilfen und Pflegedienste. Aus unserer
Sicht muss dies genauer nachgewiesen und belegt sein. Einige öffentliche
Parkplätze auf dem Grundstück für Besucher, Dienstleister und Pflegedienste
müssen vorhanden sein. Die Konzentration all dieser Stellplätze an unserer
Grundstücksgrenze kann nicht richtig sein. Das Grundstück ist groß genug!
Der öffentliche
Straßenraum wird im Alltag schon aktiv zum Parken und Abstellen von Fahrzeugen
genutzt. Insbesondere die Morgen- und Nachmittagsspitze des Gymnasiums führt
regelmäßig zu Fehlverhalten und zu starken Störungen im Straßenverkehr. Die Behinderungen
sind hier erheblich. Zudem ergeben sich hieraus potenzielle Behinderungen in
Notfallsituationen für die Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen.
6) Verkehrsbelastung
- vgl. Punkt 5
=>
Verkehrsberuhigungsmaßnahme“ (Wörtliche Wiedergabe)
Abwägungsempfehlung
Zu I:
Aufgrund der Änderungen der Planung nach der öffentlichen Auslegung
wird der Bebauungsplan gem. § 4a (3) BauGB erneut öffentlich ausgelegt.
Mögliche Fehler in der Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2)
BauGB sind damit unbeachtlich.
Zu II:
Die Hinweise bzgl. einer möglicherweise nicht ausreichenden Bestimmtheit der Höhenfestsetzungen des Bebauungsplanes werden zur Kenntnis genommen.
Um Unsicherheiten hinsichtlich der Bestimmtheit von vorneherein auszuschließen, wurden die festgesetzten Gebäudehöhen im Rahmen der Überarbeitung der Planung für die erneute öffentliche Auslegung nunmehr in Meter über Normalhöhenull (NHN) umgerechnet und entsprechend festgesetzt.
Zu III:
Die Bedenken gegen den Ausschluss der Nebenanlagen im Plangebiet werden zurückgewiesen. Der Ausschluss von Nebenanlagen im Plangebiet erfolgt im Hinblick auf das denkmalpflegerisch gewünschte Ziel, die Freiflächen im Umfeld des Denkmals von sonstigen baulichen Anlagen freizuhalten, um den Charakter des Denkmals als freistehendes Landhaus mit vorgelagertem Park auch für die Zukunft zu sichern. Die Begründung wurde entsprechend ergänzt.
Zu IV 2):
Der Anregung, die Anordnung der Stellplätze im Nahbereich der nördlichen Grundstücksgrenze zu ändern, wird gefolgt.
Um eine Beeinträchtigung der angrenzenden Gartengrundstücke durch die geplanten Stellplätze zu vermeiden, werden die Stellplätze an der westlichen Seite des Plangebietes soweit als möglich (mindestens 3 m, maximal 6 m) von der nördlichen Grenze des Plangebietes abgerückt und in Richtung Süden verschoben. Die Verschiebung nach Süden wird weiterhin durch die Anforderungen des Denkmalschutzes begrenzt. Für die östliche Seite des Plangebietes wird seitens der zuständigen Fachbehörde ein Zurücktreten der geplanten Gebäude gegenüber dem denkmalgeschützten Landhaus für erforderlich erachtet. Hier können die Stellplätze durch eine Optimierung der Erschließungssituation um mind. 2,35 m bzw. 3,30 m nach Süden verschoben werden.
Die verbleibenden Flächen bis zur Grundstücksgrenze werden als private Grünfläche festgesetzt, um so eine bauliche Nutzung der Flächen im grenznahen Bereich von vorneherein auszuschließen.
Ergänzend wird auf Wunsch und in Abstimmung mit den Angrenzern entlang der nördlichen Grundstücksgrenze eine gemauerte Einfriedung des Grundstücks in 2 m Höhe im Bebauungsplan festgesetzt. Damit werden neben visuellen Beeinträchtigungen durch die geplanten Stellplatzanlagen auch potenzielle Geräuschbelastungen wirksam vermieden.
In Abwägung mit den Belangen des Denkmalschutzes und dem planerischen Ziel, eine ergänzende Wohnbebauung auf dem Grundstück zu realisieren, wird den Belangen der angrenzenden Anwohnern damit soweit als möglich Rechnung getragen.
Zu IV 3):
Die Hinweise zu den Erfordernissen der Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes in der planerischen Abwägung werden zur Kenntnis genommen.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Grundstück, dass wie auch die umgebenden Siedlungsflächen, erheblichen Lärmimmissionen aus dem Schienenverkehr auf der südlich verkehrenden Bahntrasse unterliegt, die, wie zutreffend festgestellt, die Orientierungswerte der DIN 18005 deutlich überschreiten. Die zitierten Überschreitungen von 22 dB (A) tags und 33 dB (A) nachts treten allerdings lediglich in einem Teilbereich des Plangebietes auf, der nicht für eine Bebauung vorgesehen ist.
Im Bezug auf den konkreten Einzelfall ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Höhe der nunmehr prognostizierten Überschreitung des Schienenverkehrslärms maßgeblich durch die gem. der Richtlinie „Schall 03” nunmehr anzuwendenden Berechnungsverfahren ohne Anwendung des früher zu verwendenden sog. „Schienenbonus” zurückzuführen ist. Zudem befindet sich das Plangebiet in einem durch Wohnnutzungen geprägten Siedlungsbereich, in dem die Wohnbebauung teilweise deutlich geringere Abstände zu den Gleisanlagen aufweist als die Bebauung im Plangebiet. Die im Bereich des Alfonsushauses geplante Bebauung rückt im Verhältnis zum bestehenden Alfonsushaus nur unwesentlich an die maßgebliche Lärmquelle heran. Unter Berücksichtigung dieser Umstände kann trotz der prognostizierten deutlichen Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 nicht davon gesprochen werden, dass das Plangebiet unter dem Gesichtspunkt der „gesunden Wohnverhältnisse” für eine ergänzende Bebauung nicht geeignet sei.
Unter Berücksichtigung der bestehenden lärmtechnischen Ausgangslage trägt der Bebauungsplan durch die Anordnung der Baukörper im nördlichen Teil des Plangebietes zunächst im Hinblick auf den Schienenverkehrslärm wesentlich zur Konfliktminimierung bei, da der Abstand der Baukörper zur Lärmquelle möglichst groß gewählt wurde. Gleichzeitig wird durch die geplante Bebauung eine Verbesserung der Lärmsituation auf den nördlich angrenzend gelegenen Grundstücken eintreten.
Die Anwendung aktiver Lärmschutzmaßnahmen für die geplante Bebauung scheidet in der gegebenen örtlichen Situation aus. Zum einen wäre die Anordnung eines Lärmschutzwalls oder einer Lärmschutzwand im Süden des Plangebietes aufgrund ihrer Abstände zur Lärmquelle für die geplante Bebauung kaum wirksam, zum anderen wäre eine Errichtung aktiver Schallschutzmaßnahmen weder unter städtebaulichen noch unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten im Hinblick auf den Erhalt der historischen Situation aus Park und Gebäude nicht vereinbar.
Vor diesem Hintergrund wurden für die geplante Bebauung passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt, die auf Grundlage der gutachterlichen Berechnungen einen ausreichenden Schutz der Wohnbebauung vor den Schallimmissionen des Schienenverkehrs gewährleisten und gesunde Wohnverhältnisse sicherstellen.
Die Bedenken hinsichtlich der Eindeutigkeit der getroffenen Festsetzungen zum passiven Schallschutz für Schlafräume werden zur Kenntnis genommen. Im Sinne der rechtlichen Eindeutigkeit werden die Festsetzungen dahingehend präzisiert, dass sich die Festsetzung auf Schlafräume bezieht und das Gesamtschalldämmmaß der Außenbauteile die geforderten Dämmwerte auch unter Berücksichtigung der möglichen Lüftungseinrichtungen einhalten muss.
Die Bedenken hinsichtlich der Möglichkeit zur Schaffung ausreichend geschützter Außenwohnbereiche können nicht nachvollzogen werden. Wie in dem Gutachten ausgeführt, können Außenwohnbereiche im Plangebiet unter Berücksichtigung der im Gutachten definierten und in die Festsetzungen des Bebauungsplanes übernommenen Maßnahmen mit ausreichendem Schallschutz geschaffen werden. Das Gutachten dokumentiert insofern die Umsetzbarkeit der Planung, deren Ausführung im Einzelfall im Baugenehmigungsverfahren erfolgen kann.
Der Verweis auf das Schreiben der Anwohnergemeinschaft wird zur Kenntnis genommen.
Im folgenden wird auf die dort geäußerten Anregungen und Bedenken eingegangen.
Zu Punkt 1) Licht und Sicht:
Die Bedenken hinsichtlich der Anforderungen des Denkmalschutzes an die Positionierung der geplanten Gebäude im Bezug auf das bestehende Denkmal werden zurückgewiesen. Aus Sicht des Denkmalschutzes ist es von besonderer Bedeutung, die Positionierung der Gebäude so zu wählen, dass das bestehende Landhaus in zentraler und herausgehobener Position in dem künftigen Ensemble erkennbar bleibt. Die für die Wahrnehmung der Gebäude bedeutsamen Sichtachsen und ihre grundsätzliche Anordnung im städtebaulichen Gefüge sind im Hinblick auf zukünftige Bebauungsmöglichkeiten auch dann frei zu halten, wenn sie derzeit ggf. in Teilen durch Bewuchs aus dem öffentlichen Straßenraum heraus schlecht wahrnehmbar sind.
Gleichwohl wurde in Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde versucht, eine Kompromisslösung zu entwickeln, die den Belangen der Anwohner stärker Rechnung trägt als bisher. Dabei ist zwischen der östlichen und westlichen Seite des Plangebietes zu unterscheiden. Auf der östlichen Seite besitzt das geplante Gebäude bei einer Traufhöhe von ca. 6,20 m und einer Firsthöhe von 10,0 m mit mindestens 12,0 m Abstand zur nördlichen Grundstücksgrenze, einen mehr als ausreichenden Abstand der weit über die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsmaße hinausgeht und eine Beeinträchtigung der nördlich angrenzenden Grundstücke nicht befürchten lässt.
Auf der westlichen Seite wurde aufgrund der dort wesentlich näher an die nördlich gelegenen Grundstücke heranrückenden Bebauung in Abwägung der verschiedenen Belange eine Verschiebung der geplanten Baukörper bis auf die südliche Gebäudeflucht des Denkmals vorgenommen. Damit wird es möglich, im Westen einen Abstand von mind. 9,30 m zur nördlichen Grundstücksgrenze zu realisieren. Auch dieser Abstand geht deutlich über das bei der geplanten Baukörperhöhe erforderliche Abstandsmaß hinaus und gewährleistet damit ein verträgliches Nebeneinander der geplanten Bebauung zu den nördlich angrenzenden Nachbargrundstücken, deren Bebauung teilweise deutlich geringere Abstände zur gemeinsamen Grundstücksgrenze aufweist.
Durch die nunmehr geplanten Abstände der Gebäude zu den Grundstücksgrenzen ist damit eine abwägungserhebliche Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke durch die geplanten Baukörper ausgeschlossen.
Zu Punkt 2 Lärm/Schall und Punkt 3 Emissionen:
Die Anregungen zur Gestaltung der Grenzbereiche wurden gemeinsam mit der Anwohnerschaft diskutiert. Es wurde sich darauf verständigt, dass entlang der Grundstücksgrenze eine 2 m hohe gemauerte Wand als Grundstückseinfriedung errichtet wird, die für die nördlich gelegenen Grundstücke einen Schutz vor Einsichtnahme und potenziellen Geräuschbelastungen der geplanten Nutzungen sicherstellen wird. Die Höhe der Wand bezieht sich auf die Höhenlage der nördlich angrenzenden Grundstücke. Die befürchtete direkte Einsichtnahme in die Grundstücke ist damit wirksam verhindert. Auch die mit der Planung verbundene Geräuschentwicklung wird dadurch deutlich gemindert. Es ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der geplanten Wohnbebauung um eine für das Quartier durchaus typische Bebauung in Form von Mehrfamilienhäusern handelt (siehe z.B. Bebauung Schleupestraße). Vor dem Hintergrund, dass es sich um die Errichtung einer Seniorenwohnanlage handelt, ist nur von einem geringen Verkehrsaufkommen auszugehen, das die Schwelle dessen, was in einem Allgemeinen Wohngebiet typischer Weise hinzunehmen ist, nicht überschreiten wird.
Ergänzend zu der Errichtung der Einfriedung wird im Bebauungsplan entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ein Grünstreifen festgesetzt, um diese Zone von baulichen Anlagen freizuhalten. Der Anregung, darüber hinaus weitere Gehölzpflanzungen in diesem Bereich vorzunehmen, wird nicht gefolgt. Vielmehr soll im Rahmen der Umsetzung versucht werden, die bestehenden Gehölze soweit als möglich zu erhalten.
Im Hinblick auf die angesprochene Notwendigkeit von Ausgleichspflanzungen für die erforderlichen Gehölzfällungen im Plangebiet ist zunächst festzustellen, dass das Verfahren auf der Grundlage des § 13 a BauGB durchgeführt wird. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, im Sinne des 1a (3) Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a (3) BauGB sind daher nicht erforderlich. Im Zuge der Umsetzung der städtischen Baumschutzsatzung der Stadt Rheine sind für die zu fällenden Bäume Ersatzpflanzungen zu leisten.
Die Anregung, dass die „grüne Kulisse” für die nördlich gelegenen Grundstücke auch weiterhin erhalten bleibt, wird weitgehend berücksichtigt, indem die prägenden Gehölze als „zu erhalten” festgesetzt werden und entlang der Grenze die o.g. privaten Grünfläche festgesetzt wird.
Zu Punkt 5 Parkplatzmangel:
Der Hinweis auf den aus Sicht der Einwender bestehenden Parkplatzmangel auf öffentlichen Straßen im Quartier, der insbesondere durch die Schulstandorte im Umfeld ausgelöst wird, wird zur Kenntnis genommen.
Grundsätzlich erfolgt die Festlegung der für eine Nutzung erforderlichen Stellplätze im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Die Festlegung eines nachzuweisenden Stellplatzschlüssels ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplanes. Der vorliegende Bebauungsplan setzt eine räumliche Festlegung der Stellplätze fest, deren Anzahl nach derzeitiger überschlägiger Ermittlung des bauordnungsrechtlichen Stellplatzbedarfs ausreichend für die geplanten Nutzungen ist. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass für die künftig anzusiedelnden Nutzungen ein entsprechend den geltenden Regelwerken ausreichendes Stellplatzangebot unter Berücksichtigung möglichen Besucherverkehrs innerhalb des Plangebietes geschaffen wird und somit von der Planung keine erhebliche zusätzliche Belastung des öffentlichen Straßenraums entsteht.
Die Lage und Anordnung der Stellplätze wurde unter Berücksichtigung der oben dargestellten Veränderungen der Planung ebenfalls angepasst und nach Süden verschoben. Damit sind erhebliche Beeinträchtigungen der angrenzenden Grundstücke insbesondere unter Berücksichtigung der festgesetzten Grundstückseinfriedung nicht zu erwarten.
Zu Punkt 6) Verkehrsbelastung:
Im Hinblick auf die angesprochene Verkehrsbelastung in dem umgebenden Straßennetz ist auf Grundlage einer Verkehrszählung aus Oktober 2016 festzustellen, dass die Schleupestraße eine Verkehrsbelastung von ca. 1.000 Kfz / 24 h besitzt. Unter Berücksichtigung der bestehenden Verkehrsbelastung ist die mit der geplanten Bebauung verbundene Verkehrszunahme nicht erheblich.
Aus der Anzahl der gemessenen Kfz ergibt sich im Hinblick auf den bestehenden Straßenquerschnitt kein Veränderungsbedarf. Allerdings ist aufgrund der Ergebnisse der Geschwindigkeitsmessung zu prüfen, durch welche straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen eine Reduzierung der vor Ort auftretenden Geschwindigkeiten und eine allgemeine Verkehrsberuhigung erfolgen kann. Diese Maßnahmen stehen jedoch nicht in ursächlichen Zusammenhang mit der vorliegenden Bauleitplanung und sind daher im weiteren gesondert zu verfolgen.
1.2 Einwender
B
Schreiben vom 30.09.2016
(inhaltsgleich mit der Anlage des Einwenders A)
Inhalt:
„Wir möchten darauf
hinweisen, dass wir Anmerkungen/Bedenken zum Bebauungsplan Nr. 340 „Am
Alfonsushaus“ haben. Wir lassen uns hierzu gerade juristisch beraten und sind
aufgrund der kurzen Frist leider noch nicht so weit, die Bebenken formell einzureichen.
Wir möchten Sie dennoch
gerne vorweg über unsere Bedenken und Änderungsanliegen informieren. Die
formelle Einreichung wird innerhalb der Frist bis zum 7. November 2916
erfolgen.
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„Die xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
nimmt Stellung zum neu aufzustellenden Bebauungsplan ,,Am Alfonsushaus",
mit dem eine Nachverdichtung des Grundstückes mit Wohnungsbau durchgeführt
werden soll. Unsere Anregungen und Bedenken beschäftigen sich u.a. mit der
Ausformung und Gestaltung der Nahtstelle zu der Grundstückgrenze nach Norden zu
unseren Grundstücken.
1) Licht und Sicht
=> Bau der geplanten
Gebäude Haus 1 und Haus 2 weiter südlich (zumindest entlang der Grenze
rote/grüne Flächen des Übersichtsplans zum Bebauungsplan Nr. 340, Kennwort ,,Am
Alfonsushaus") Die gewählte gänzlich nach Norden zurückgerückte Lage der
Baukörper führt dazu, dass an der Grundstücksgrenze zu unseren Häusern eine
massive bauliche Verdichtung eintritt. Dies wird noch unterstützt durch die
Bündelung und Positionierung der Stellplätze und die Lage der Zufahrt. Die
vorgelegte Variante ist keine ausgewogene Planung, die die erkennbaren
nachbarschaftlichen Konflikte versucht aufzunehmen und zu einem ausgewogenen
Kompromiss zu bringen sucht. Das angrenzende Grundstück ist ausreichend groß.
Auch unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wäre es möglich - selbst in den
Baufeldern die gegenwärtig gewählt worden sind - von unserer Grenze abzurücken
und die Bebauung – mehr von unseren
Grundstücksgrenzen entfernt - nach Süden zu verschieben. Die vom Denkmalschutz
scheinbar gewünschte Herausstellung der alten Unternehmervilla - in dem sie
einige Meter vor die Baufront gezogen wird und die Neubauten dahinter
zurückbleiben sollten - können wir nicht nachvollziehen, da gar kein Sichtfeld
vorhanden ist, aus dem dieses Gebäude so wirkt. Der Denkmalschutz hob damals
auf die Gartengestaltung ab. Dieser bleibt in der gewählten Konzeption des
Bebauungsplanes fast vollständig erhalten. Um die Nachbarschaft zu schonen,
wäre eine Verschiebung der Gebäude nach Süden möglich und geboten.
2) Lärm/Schall
=> Sicht- und
Lärmschutzbepflanzung entlang der Grundstücksgrenzen zu den nördlichen Nachbarn
von den geplanten Häusern 1 und 2), => d.h. entlang der Grundstücksgrenze
ein begrünter Streifen von 5-7 Metern Tiefe Eine solche Verschiebung macht es
auch möglich, einen gliedernden Grünzug zwischen den Hausgärten und den
Stellplätzen an der Nordgrenze des Grundstückes auszubilden und so eine
Abschirmung zu ermöglichen. Ein schmaler Streifen von 5 - 7 m Tiefe und
Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen böte die Chance die Sichtbeziehungen
abzuschirmen, die Emissionen aus dem Fahrzeugverkehr zu mindern und die
Privatheit der angrenzenden Hausgärten nicht zu zerstören. Natürlich erwarten
wir, das die Fragestellung, welcher Lärmemissionen sich durch die Zufahrt und
Anlieferung sowie die Besuchs- und Alltagsverkehre durch die neue Baumaßnahme
und die Umnutzung des Alfonsushauses entstehen, gutachterlich beurteilt und
faktisch ausgeschlossen wird. So einfach diese Fragestellung weg zu wischen und
nicht zu belegen, ist aus unserer Sicht nicht möglich.
3) Emissionen
=> Emissionsschutzwand
(samt Bepflanzung), wo die Parkplätze direkt an den Grundstücken der nördlichen
Nachbarn vorgesehen sind (vorgesehene Parkplätze bei Haus 1 und Haus 2)
Es kann, wenn sich dies
herausstellen sollte, geboten sein, neben dem Abstand und der Bepflanzung auch
über aktive Schallschutzmaßnahmen wie z.B. eine abschirmende Wand nachzudenken.
4) Abholzung
=>
Ausgleichbepflanzung auf demselben Grundstück
=> Erhaltung der Bäume
nördlich der jetzigen Einfahrt (Gefährdung durch die
geplante Verlegung der
Einfahrt)
=> eindeutige
Benennung der aufgrund der Bebauungsmaßnahme zu fällenden
Bäume (Baumschutzordnung)
Die starke Verschiebung
der Nutzungen nach Norden führt auch dazu, dass die Zufahrt verlegt werden muss
und dass massive Eingriffe in die dort bestehenden Bäume und Sträucher an der
Grenze durchgeführt werden. Neben der Fragestellung wo und wie die Eingriffe in
Natur und Landschaft, die hier realisiert werden, ausgeglichen werden sollen,
ist zuerst die Frage zu stellen, ob diese nicht vermieden werden können. Der
Denkmalschutz drängt die Bebauung nach Norden und verursacht so große Eingriffe
in Natur und Landschaft. Hier stehen zwei Schutzgüter in einer planerischen
Abwägung zueinander. Wir auf den angrenzenden Nachbargrundstücken haben den
Wunsch und die Intention, das die bisher grüne Kulisse zum Nachbargrundstück
möglichst erhalten und geschützt wird. Wir erwarten, dass die
Ausgleichmaßnahmen auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe durchgeführt
werden. Aus unserer Sicht wäre der 5 - 7 Meter breite Grünstreifen zu unseren
Grundstücken ein geeigneter Standort für solche Ausgleichsmaßnahmen.
5) Parkplatzmangel
- 1 Parkplatz pro Wohnung
vorgesehen
- nicht bedacht
Drittverkehr (Besucher, Putzhilfen, Essen auf Rädern,
Pflegedienst etc.)
- bereits heute hohe Belastung
der Heinrich-Roters-Straße durch Gymnasium und 2 weitere städtische Schulen,
Pflegeschule, Alfonsushaus, etc.
=> Konzept der Stadt
(Parkraumregelung)
Mit der neuen Bebauung
entstehen Notwendigkeiten Fahrzeuge abzustellen und ein erhöhter Zu- und Abfahrtsverkehr.
Wir möchten sichergestellt wissen, dass hier die notwendigen Größenordnungen
eingehalten werden. Ein Stellplatz pro Wohneinheit berücksichtigt nicht die
anfahrenden Gäste, Besucher, Hilfen und Pflegedienste. Aus unserer Sicht muss
dies genauer nachgewiesen und belegt sein. Einige öffentliche Parkplätze auf
dem Grundstück für Besucher, Dienstleister und Pflegedienste müssen vorhanden
sein. Die Konzentration all dieser Stellplätze an unserer Grundstücksgrenze
kann nicht richtig sein. Das Grundstück ist groß genug!
Der öffentliche
Straßenraum wird im Alltag schon aktiv zum Parken und Abstellen von Fahrzeugen
genutzt. Insbesondere die Morgen- und Nachmittagsspitze des Gymnasiums führt
regelmäßig zu Fehlverhalten und zu starken Störungen im Straßenverkehr. Die Behinderungen
sind hier erheblich. Zudem ergeben sich hieraus potenzielle Behinderungen in
Notfallsituationen für die Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen.
6) Verkehrsbelastung
- vgl. Punkt 5
=>
Verkehrsberuhigungsmaßnahme“
Abwägungsempfehlung
Zu Punkt 1) Licht und Sicht:
Die Bedenken hinsichtlich der Anforderungen des Denkmalschutzes an die Positionierung der geplanten Gebäude im Bezug auf das bestehende Denkmal werden zurückgewiesen. Aus Sicht des Denkmalschutzes ist es von besonderer Bedeutung, die Positionierung der Gebäude so zu wählen, dass das bestehende Landhaus in zentraler und herausgehobener Position in dem künftigen Ensemble erkennbar bleibt. Die für die Wahrnehmung der Gebäude bedeutsamen Sichtachsen und ihre grundsätzliche Anordnung im städtebaulichen Gefüge sind im Hinblick auf zukünftige Bebauungsmöglichkeiten auch dann frei zu halten, wenn sie derzeit ggf. in Teilen durch Bewuchs aus dem öffentlichen Straßenraum heraus schlecht wahrnehmbar sind.
Gleichwohl wurde in Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde versucht, eine Kompromisslösung zu entwickeln, die den Belangen der Anwohner stärker Rechnung trägt als bisher. Dabei ist zwischen der östlichen und westlichen Seite des Plangebietes zu unterscheiden. Auf der östlichen Seite besitzt das geplante Gebäude bei einer Traufhöhe von ca. 6,20 m und einer Firsthöhe von 10,0 m mit mindestens 12,0 m Abstand zur nördlichen Grundstücksgrenze, einen mehr als ausreichenden Abstand der weit über die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsmaße hinausgeht und eine Beeinträchtigung der nördlich angrenzenden Grundstücke nicht befürchten lässt.
Auf der westlichen Seite wurde aufgrund der dort wesentlich näher an die nördlich gelegenen Grundstücke heranrückenden Bebauung in Abwägung der verschiedenen Belange eine Verschiebung der geplanten Baukörper bis auf die südliche Gebäudeflucht des Denkmals vorgenommen. Damit wird es möglich, im Westen einen Abstand von mind. 9,30 m zur nördlichen Grundstücksgrenze zu realisieren. Auch dieser Abstand geht deutlich über das bei der geplanten Baukörperhöhe erforderliche Abstandsmaß hinaus und gewährleistet damit ein verträgliches Nebeneinander der geplanten Bebauung zu den nördlich angrenzenden Nachbargrundstücken, deren Bebauung teilweise deutlich geringere Abstände zur gemeinsamen Grundstücksgrenze aufweist.
Durch die nunmehr geplanten Abstände der Gebäude zu den Grundstücksgrenzen ist damit eine abwägungserhebliche Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke durch die geplanten Baukörper ausgeschlossen.
Zu Punkt 2 Lärm/Schall und Punkt 3 Emissionen:
Die Anregungen zur Gestaltung der Grenzbereiche wurden gemeinsam mit der Anwohnerschaft diskutiert. Es wurde sich darauf verständigt, dass entlang der Grundstücksgrenze eine 2 m hohe gemauerte Wand als Grundstückseinfriedung errichtet wird, die für die nördlich gelegenen Grundstücke einen Schutz vor Einsichtnahme und potenziellen Geräuschbelastungen der geplanten Nutzungen sicherstellen wird. Die Höhe der Wand bezieht sich auf die Höhenlage der nördlich angrenzenden Grundstücke. Die befürchtete direkte Einsichtnahme in die Grundstücke ist damit wirksam verhindert. Auch die mit der Planung verbundene Geräuschentwicklung wird dadurch deutlich gemindert. Es ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der geplanten Wohnbebauung um eine für das Quartier durchaus typische Bebauung in Form von Mehrfamilienhäusern handelt (siehe z.B. Bebauung Schleupestraße). Vor dem Hintergrund, dass es sich um die Errichtung einer Seniorenwohnanlage handelt, ist nur von einem geringen Verkehrsaufkommen auszugehen, das die Schwelle dessen, was in einem Allgemeinen Wohngebiet typischer Weise hinzunehmen ist, nicht überschreiten wird.
Ergänzend zu der Errichtung der Einfriedung wird im Bebauungsplan entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ein Grünstreifen festgesetzt, um diese Zone von baulichen Anlagen freizuhalten. Der Anregung, darüber hinaus weitere Gehölzpflanzungen in diesem Bereich vorzunehmen, wird nicht gefolgt. Vielmehr soll im Rahmen der Umsetzung versucht werden, die bestehenden Gehölze soweit als möglich zu erhalten.
Im Hinblick auf die angesprochene Notwendigkeit von Ausgleichspflanzungen für die erforderlichen Gehölzfällungen im Plangebiet ist zunächst festzustellen, dass das Verfahren auf der Grundlage des § 13 a BauGB durchgeführt wird. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, im Sinne des 1a (3) Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a (3) BauGB sind daher nicht erforderlich. Im Zuge der Umsetzung der städtischen Baumschutzsatzung der Stadt Rheine sind für die zu fällenden Bäume Ersatzpflanzungen zu leisten.
Die Anregung, dass die „grüne Kulisse” für die nördlich gelegenen Grundstücke auch weiterhin erhalten bleibt, wird weitgehend berücksichtigt, indem die prägenden Gehölze als „zu erhalten” festgesetzt werden und entlang der Grenze die o.g. privaten Grünfläche festgesetzt wird.
Zu Punkt 5 Parkplatzmangel:
Der Hinweis auf den aus Sicht der Einwender bestehenden Parkplatzmangel auf öffentlichen Straßen im Quartier, der insbesondere durch die Schulstandorte im Umfeld ausgelöst wird, wird zur Kenntnis genommen.
Grundsätzlich erfolgt die Festlegung der für eine Nutzung erforderlichen Stellplätze im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Die Festlegung eines nachzuweisenden Stellplatzschlüssels ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplanes. Der vorliegende Bebauungsplan setzt eine räumliche Festlegung der Stellplätze fest, deren Anzahl nach derzeitiger überschlägiger Ermittlung des bauordnungsrechtlichen Stellplatzbedarfs ausreichend für die geplanten Nutzungen ist. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass für die künftig anzusiedelnden Nutzungen ein entsprechend den geltenden Regelwerken ausreichendes Stellplatzangebot unter Berücksichtigung möglichen Besucherverkehrs innerhalb des Plangebietes geschaffen wird und somit von der Planung keine erhebliche zusätzliche Belastung des öffentlichen Straßenraums entsteht.
Die Lage und Anordnung der Stellplätze wurde unter Berücksichtigung der oben dargestellten Veränderungen der Planung ebenfalls angepasst und nach Süden verschoben. Damit sind erhebliche Beeinträchtigungen der angrenzenden Grundstücke insbesondere unter Berücksichtigung der festgesetzten Grundstückseinfriedung nicht zu erwarten.
Zu Punkt 6) Verkehrsbelastung:
Im Hinblick auf die angesprochene Verkehrsbelastung in dem umgebenden Straßennetz ist auf Grundlage einer Verkehrszählung aus Oktober 2016 festzustellen, dass die Schleupestraße eine Verkehrsbelastung von ca. 1.000 Kfz / 24 h besitzt. Unter Berücksichtigung der bestehenden Verkehrsbelastung ist die mit der geplanten Bebauung verbundene Verkehrszunahme nicht erheblich.
Aus der Anzahl der gemessenen Kfz ergibt sich im Hinblick auf den bestehenden Straßenquerschnitt kein Veränderungsbedarf. Allerdings ist aufgrund der Ergebnisse der Geschwindigkeitsmessung zu prüfen, durch welche straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen eine Reduzierung der vor Ort auftretenden Geschwindigkeiten und eine allgemeine Verkehrsberuhigung erfolgen kann. Diese Maßnahmen stehen jedoch nicht in ursächlichen Zusammenhang mit der vorliegenden Bauleitplanung und sind daher im weiteren gesondert zu verfolgen.
1.3. Sonstige
Stellungnahmen
Es wird festgestellt, dass von Seiten der Öffentlichkeit keine weiteren abwägungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen sind.
2. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
2.1 Kreis Steinfurt – Der Landrat
Stellungnahme vom 07.11.2016
Inhalt:
„Zum genannten.
Planungsvorhaben werden aus Sicht des Bodenschutzes folgende Hinweise
vorgetragen: Direkt nördlich an das B-Plangebiet angrenzend befand sich eine
ehem. Seilerei, deren Betriebsgelände im hiesigen Kataster über altlastenverdächtige
Flächen und Altlasten bzw. im Verzeichnis über Verdachtsflächen und schädliche
Bodenveränderungen unter der lfd. Nr.: 19-110
erfasst ist.
Bei der Umnutzung des
Geländes zu Wohnbauland wurden Anfang der 1990er Jahre Untersuchungen des
Bodens auf Mineralölkohlenwasserstoffe durchgeführt. Eine lokale, engräumig
festgestellte Belastung ist bei der Baureifmachung beseitigt worden.
Hinweise auf Auswirkungen
des ehem. Betriebsgeländes auf das angrenzende Plangelände liegen nach
derzeitigem Kenntnisstand nicht vor.
Abwägungsempfehlung
Das Schreiben und der Hinweis werden zur Kenntnis genommen.
2.2 Sonstige
Stellungnahmen
Es wird festgestellt, dass von Seiten der übrigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange keine weiteren abwägungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen sind.
II. Offenlegungsbeschluss
Die Abwägungsempfehlungen führen zu Änderungen der Festsetzungen, die die Grundzüge der Planung, mit Auswirkungen insbesondere auf die Belange des Denkmalschutzes, berühren.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz der Stadt Rheine beschließt deshalb, dass gemäß § 4a Abs. 3 BauGB der Bebauungsplan Nr. 340, Kennwort: "Am Alfonsushaus", der Stadt Rheine nebst beigefügter Begründung und den wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen erneut öffentlich auszulegen ist.
Während der Auslegungsfrist können Stellungnahmen abgegeben werden, wobei nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können.
Gegen diesen Bebauungsplan ist ein Normenkontrollantrag nach § 47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig, wenn mit ihm nur Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der o.g. Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können.
Der räumliche Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wird wie folgt begrenzt:
im Norden: durch die südliche Begrenzung der Flurstücke 417, 429, 755, 756, 757, 684
im Osten: durch die westliche Begrenzung der Schleupestraße
im Süden: durch die nördliche Begrenzung der Schleupestraße
im Westen: durch die östliche Begrenzung der Eichenstraße
Der Planbereich betrifft die Flurstücke 430 und 684.
Alle genannten Flurstücke befinden sich in der Flur 123, Gemarkung Rheine-Stadt. Der räumliche Geltungsbereich ist im Übersichtsplan geometrisch eindeutig festgelegt.
Anlagen:
Anlage 1: Begründung zum Bebauungsplan
Anlage 2: Übersichtsplan
Anlage 3: Legende und textl. Festsetzungen
Anlage 4: Lärmtechnischer Bericht
Anlage 5: Artenschutzrechtliche Prüfung