Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der Bauausschuss nimmt den Sachstandsbericht zu der Vermarktung des Gewerbeparks „Rheine R“ zur Kenntnis.
Vermarktungshistorie zum
„Gewerbepark Rheine R“
Der ehemalige Rangierbahnhof
„Rheine R“ ist gemeinsam mit dem sogenannten „IV. Quadranten“ des
Bahnhofsumfeldes Bestandteil des städtischen Sonderprojektes der „Bahnflächenentwicklung“.
Nach dem Erwerb dieser Areale in den Jahren 2006 bis 2008 hat die Stadt Rheine
auf diesen Standorten zwischenzeitlich die Gewerbegebiete „Gewerbepark Rheine
R“ und „Innovationsquartier Bahnhof West“ entwickelt.
Die Flächen des Innovationsquartiers
wurden in den Jahren 2009 bis 2011 aufbereitet und, mit Ausnahme des
Straßenendausbaus, vollständig erschlossen. Erste Vermarktungsgespräche wurden
hierzu im Jahr 2010 geführt. Mittlerweile sind die 3 Hektar Nettogewerbeflächen
des Innovationsquartiers annähernd vollständig erfolgreich vermarktet, wie dies
der Anlage 1 zu entnehmen ist.
Obwohl die sehr umfangreiche
Herrichtung und die öffentliche Erschließung des „Gewerbeparks Rheine R“ im
Jahr 2012 abgeschlossen wurde, gab es auch hierzu bereits seit dem Jahr 2010
erste Interessenten an Gewerbegrundstücken und ab dem Jahr 2012 konkrete Vermarktungsgespräche
mit insgesamt rund 70 grundsätzlich an dem „Gewerbepark Rheine R“
interessierten Unternehmen. Von diesen hatte wiederum ein Anteil von etwa 20
Unternehmen zwischenzeitlich ein Grundstück reserviert. Mit Stand von Anfang
April 2017 haben 3 Unternehmen ein Grundstück innerhalb des Gewerbeparks
erworben und bebaut. Im Vergleich zu anderen Gewerbe- und Industriegebieten in
Rheine ist dies eine geringe „Erfolgsquote“.
Die Gründe dafür,
Grundstücksreservierungen für „Rheine R“ gar nicht erst einzugehen bzw.
Grundstücksreservierungen wieder zu lösen und somit letztlich dafür, dass
realisierte Ansiedlungen in einer größeren Anzahl bislang ausblieben, sind
vielschichtig. Die wichtigsten, von interessierten Investoren dafür vorgebrachten
Argumente sind im Folgenden aufgeführt. Daneben ist dargestellt, welche
Anstrengungen die Stadt Rheine und die EWG bislang und in Zukunft unternehmen,
diese Aspekte zu beeinflussen bzw. zu verändern und welche Entwicklung es seit
dem Jahresbeginn 2017 gibt:
• Die fehlende qualifizierte
Anbindung an die Bundesstraße B 481 und die Kreisstraße K 77 durch die
sogenannte „Querspange“ K 66n: vor dem Hintergrund der fehlenden Querspange
ergibt sich in den bisherigen Vermarktungsgesprächen eine klar ablehnende
Haltung von warenverteilenden und warenverarbeitenden Unternehmen. Auch für
Unternehmen mit hohen Kunden- und Besucherverkehren ist die fehlende Querspange
ein wesentliches Ansiedlungshemmnis im „Gewerbepark Rheine R“.
Die Stadt Rheine verfolgt aus
diesen Gründen weiterhin nachhaltig das Ziel einer möglichst raschen Umsetzung
der Querspange. Derzeit wird durch ein externes Büro die Genehmigungsplanung
für das Trogbauwerk und die zwei Brücken für die parallel verlaufende
Gleisanlage und die RadBahn Münsterland erstellt. Als Grundlage für diese
Planung wurden im Frühjahr 2017 erweiterte Kenntnisse über den Baugrund durch
einen Gutachter erhoben.
Anfang Mai wird die Stadt
Rheine sich in einem persönlichen Gespräch mit der DB AG über den Abschluss
einer Planungsvereinbarung verständigen und über die Art des
Genehmigungsverfahrens abstimmen, welches nach Eisenbahnrecht erforderlich sein
wird. Ein Genehmigungsantrag soll in 2017 beim Eisenbahnbundesamt (EBA) eingereicht
werden. Daneben wird eine Kreuzungsvereinbarung mit der DB AG abgeschlossen.
Zudem ist mit dem Kreis Steinfurt eine weitere Planungsvereinbarung über die
Leistungsphasen 4 und 5 der HOAI zu schließen.
Die Stadt Rheine
beabsichtigt, durch ein möglichst zügiges Einholen der Genehmigungen des EBA
und der DB AG die Voraussetzungen für einen Antrag des Kreises Steinfurt auf
finanzielle Zuwendungen zu erfüllen, damit die Querspange frühzeitig in die
Mitteleinplanung des Kreises und des Fördergebers aufgenommen wird.
• Die aufgrund der fehlenden
Querspange nicht ausreichend qualifizierte verkehrliche Erreichbarkeit des „Gewerbeparks
Rheine R“ lässt sich zudem nicht durch die sonstige, bereits vorhandene
Verkehrsinfrastruktur kompensieren. Diese ist durch zahlreiche
Brückenunterführungen geprägt, welche die heutigen Mindestanforderungen von
warenverteilenden und warenverarbeitenden Unternehmen an die Durchfahrtshöhen nicht
erfüllen.
In den Vermarktungsgesprächen
wird bislang darauf hingewiesen, dass für den Zeitraum bis zum Bau der
Querspange eine Zu- und Abfahrt aus und in Richtung des Münsterlanddammes für
Schwerlastverkehr mit maximaler Höhe über die Ortsdurchfahrt Hauenhorst
gewährleistet ist.
• Insbesondere für Grundstücksinteressenten,
die neben ihrem eigentlichen Betriebsgebäude an der Ergänzung durch eine
Betriebsleiterwohnung interessiert sind, wirkt sich die Geruchsbelästigung des
an den Gewerbepark angrenzenden Schweinemastbetriebes ansiedlungshemmend aus.
Die Stadt Rheine hat von der
Bezirksregierung die Zustimmung erhalten, die Kosten für eine Erhöhung der
Abluftkamine auf den Schweinemastställen in die Städtebauförderung
einzustellen. Derzeit wird die Planung für diese Baumaßnahme in Abstimmung mit
dem Eigentümer des Betriebes erstellt. Die voraussichtlichen Kosten der
Kaminerhöhungen wurden vom Planer konkretisiert und zwischenzeitlich in die
Kosten- und Finanzierungsverfolgung des Sonderprojektes
„Bahnflächenentwicklung“ übernommen, siehe dazu Vorlage 129/17. Für das Jahr
2017 ist eine öffentliche Ausschreibung für diese Baumaßnahme vorgesehen, so
dass die Geruchsbelästigung der Gewerbeflächen auf ein Minimum reduziert wird.
Die Restriktionen des
Bebauungsplanes für die Nutzung der Gewerbeflächen, die unmittelbar an diesen
Mastbetrieb anschließen, wurden in der ersten vereinfachten Änderung des
Bebauungsplanes entfernt. Diese Änderung steht unter dem Vorbehalt der
Umsetzung der Kaminerhöhungen.
• Aufgrund des bei lang anhaltenden
Niederschlagsereignissen anstehenden Oberflächenwassers hat sich ein
unbegründet negatives Image des Gewerbeparks entwickelt. Dieses wirkt sich
ansiedlungshemmend aus. Das anstehende Oberflächenwasser ist jedoch lediglich
auf den festen und wasserundurchlässigen Untergrund aus Mergelgestein zurück zu
führen, der zum Teil direkt an der Oberfläche ansteht und ein zügiges
Versickern des Wassers hemmt.
In den Vermarktungsgesprächen
wird bereits darauf hingewiesen, dass das oberflächennah anstehende Gestein auf
die Entwässerung eines bebauten und befestigten Grundstücks keinen negativen
Einfluss hat. Da eine Versickerung von Oberflächenwasser in diesem Gebiet nicht
möglich ist und daher laut Bebauungsplan ausgeschlossen wird, ist sämtliches
Oberflächenwasser in die öffentliche Kanalisation einzuleiten. Die
Regenwasserkanäle sind dafür mit Durchmessern zwischen DN 600 im Norden und DN
1600 am Auslauf in das Regenrückhaltebecken ausreichend groß dimensioniert.
Selbst die nördlich vom Bebauungsplangebiet gelegenen Flächen bis zum
Staelskottenweg, welche sich im Eigentum der Stadt Rheine befinden, wurden als
mögliche spätere Nutzfläche bei der Dimensionierung der Entwässerungskanäle
berücksichtigt.
• Die bislang nur geringe
Anzahl baulich umgesetzter Projektierungen wirkte sich bis zum Jahresende 2016 ebenfalls
negativ auf das Image des Gewerbeparks und somit ansiedlungshemmend aus.
Der öffentlich bekannt
gemachte Kauf eines Grundstücks an prominenter Stelle von „Rheine R“ durch den
Wohnungsverein hat das Image des Gewerbeparks jedoch offensichtlich erheblich
verbessert. Dies drückt sich einerseits durch die stark gestiegene Anzahl von
Investorenanfragen für Grundstücke in „Rheine R“ aus. Dies betrifft sowohl die
großflächigen Grundstücke im Norden mit Grundstückstiefen von 120 m als auch
die Grundstücke im mittleren Bereich mit Tiefen von 60 m, siehe Anlage 2. Das Interesse besteht auf
Seiten lokaler Unternehmen, die eine Verlagerung bzw. Vergrößerung ihres
Betriebes verfolgen als auch Unternehmen von auswärts, die einen komplett neuen
Standort suchen. Daneben ist die Haltung von Investoren gegenüber dem Standort
„Rheine R“ in den Vermarktungsgesprächen weniger ablehnend als noch bis zum
Jahreswechsel.
• Die Stadtverwaltung, die
Entwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft für Rheine mbH (EWG) und
das Büro Architektur/Stadtplanung/Stadtentwicklung (ASS) aus Düsseldorf haben
im Jahr 2009 gemeinsam ein Realisierungs- und Vermarktungskonzept für den „Gewerbepark
Rheine R“ und das „Innovationsquartier Bahnhof Rheine“ erarbeitet.
In den Produkten des
Realisierungs- und Vermarktungskonzepts werden die wesentlichen Inhalte
dargestellt, die für den Rat bei der Umsetzung der beiden Gewerbegebiete besonders
wichtig waren und die Grundlage des Ansiedlungsgeschäfts sind.
Folgende Produkte wurden,
jeweils für „Rheine R“ und das „Innovationsquartier“, entwickelt, dem
„Stadtentwicklungsausschuss Planung und Umwelt" am 11. März 2009 zur
Kenntnis vorgelegt und während dieser Sitzung von der EWG und dem Büro ASS
umfassend erläutert (siehe Anlagen 3 bis
6):
- Matrix (tabellarische Übersicht zum internen
Gebrauch)
- „Handbuch“ zur Realisierung und Gestaltung
- Broschüre (DIN A4) mit Informationen zum
Gewerbegebiet (externer Gebrauch)
- Flyer (DIN lang) mit Informationen zum
Gewerbegebiet (externer Gebrauch)
Der Flyer als „Werbeblatt“
zur größeren Streuung von ersten Informationen über die Gewerbegebiete und die
Broschüre im Umfang von acht bis zehn Seiten mit wichtigen Informationen für Unternehmen
und Investoren sind jeweils für den externen Gebrauch vorgesehen.
Die Matrix ist für die interne
Arbeit bei der EWG und der Stadtverwaltung bestimmt. Sie stellt die Sammlung
der Detailinhalte dar und dient nur zur internen Abstimmung. Die Matrix stellt
insbesondere die Zuordnung der Inhalte zu den jeweiligen Produkten (Handbuch,
Broschüre, Flyer), dem Kaufvertrag und der Bauleitplanung her.
Das Handbuch umfasst
umsetzungsrelevante Einzelinhalte in Wort und Grafik. Die Grafiken sind so
aufbereitet, dass Einzelinhalte aus den Heften weiter gegeben werden können.
Das Handbuch war zunächst vorrangig zum internen Gebrauch gedacht und kann
anhand von Änderungen z.B. in der Bauleitplanung fortgeschrieben werden. Zu Beginn
der Vermarktung der beiden vorgenannten Gewerbegebiete beschlossen die
Stadtverwaltung und die EWG gemeinsam, das Handbuch zu vervielfältigen und auch
interessierten Investoren und deren Architekten frühzeitig als Arbeitshilfe an
die Hand zu geben.
Die Broschüre und das
Handbuch sind auf der Internetpräsenz der EWG unter http://ewg-rheine.de/unternehmer-investoren/flaechen-immobilien/rheine-r/ frei zugänglich und
öffentlich einsehbar.
Die oben genannten Unterlagen
des Vermarktungskonzeptes legen einen Mindeststandard bei der Realisierung von
Ansiedlungsvorhaben im „Innovationsquartier“ und im „Gewerbepark Rheine R“
fest. Diese Standards beziehen sich auf die vorgesehene Nutzung der
Gewerbeflächen und die Außendarstellung der Betriebe, die sich in der
Gestaltung der Betriebsgebäude und deren Außenanlagen ausdrückt. Für „Rheine R“
wurde zwischen der EWG und der Stadt Rheine eine Zonierung mit
unterschiedlichen Ansprüchen festgelegt, nach der an besonders prominenten
Standorten eine höhere Qualität an Nutzung und Gestaltung vorausgesetzt wird
als bei einer weniger repräsentativen Lage, siehe Anlage 7.
Dadurch wird sichergestellt,
dass die städtebaulichen Ziele umgesetzt werden und dies für die angesiedelten
Unternehmen zu einer positiven Adressbildung führt, von der sie nachhaltig
profitieren werden. Damit dieser Qualitätsanspruch im beiderseitigen Interesse
der Stadt und der angesiedelten Unternehmen umgesetzt wird, ist es
erforderlich, dass im Vorfeld eines Grundstückserwerbs aussagekräftige Unterlagen
von den interessierten Unternehmen mit der Stadt Rheine abzustimmen sind. Bei
der Prüfung der Unterlagen wird jedoch seitens der Verwaltung kein Einfluss auf
die Planung in der Art genommen, die sich negativ auf die Geschäftsabläufe
auswirken könnte.
Die Anforderungen, die
seitens der Stadt Rheine an die Planung und Gestaltung eines Bauvorhabens
gestellt werden, werden insbesondere von kleineren Betrieben als Hürde
empfunden. Hierdurch entstehen bereits zu einem frühen Zeitpunkt eines
angestrebten Grundstückserwerbs Planungskosten ohne abschließende Sicherheit
eines tatsächlichen Grundstückserwerbs.
Die Unternehmen sind diese
Vorgehensweise aus Gewerbe- und Industriegebieten anderer Kommunen und auch aus
anderen Gewerbe- und Industriegebieten in Rheine zumeist nicht gewohnt. Die
langfristigen Vorteile, die sich durch dieses Vorgehen auch und gerade für
bereits angesiedelte Unternehmen ergeben, lassen sich einigen Interessenten in
den Vermarktungsgesprächen zum Teil nur schwer vermitteln.
Es ist allerdings heraus zu
stellen, dass im Ergebnis noch keine konkrete Projektierung vor dem Hintergrund
dieser Vorgehensweise oder aufgrund der Gestaltungsanforderungen gescheitert
ist. Für die bereits angesiedelten Unternehmen ist davon auszugehen, dass die
abgestimmte und gute äußere Präsentation der Betriebe durch die ansprechenden
Erscheinungsbilder sich nachhaltig positiv auf deren Geschäftsbetrieb
auswirken.
Zwischen Stadt und EWG
besteht Einigkeit, dass die Ziele des Realisierungs- und Vermarktungskonzeptes
weiterhin grundsätzlich Bestand haben und den Investoren möglichst in einem
frühen Stadium mitgeteilt werden sollen. Geändert werden soll jedoch die
Struktur der Beratung über die jeweiligen Entwürfe im Hinblick auf die
Gestaltungsziele: Statt einer Vorstellung im übergreifenden Steuerungsgremium
(Mitglieder der beteiligten städtischen Fachbereiche, Projektsteuerung und EWG)
soll die Abstimmung nur noch auf kurzem Weg im direkten Austausch zwischen EWG
und Investor erfolgen. Die EWG wird die erforderlichen Stellen der
Stadtverwaltung dann im Abstimmungsprozess beteiligen.
Die Inhalte des
Realisierungs- und Vermarktungskonzeptes dienen der Motivation des
Unternehmens. Zielkonflikte zwischen den Gestaltungsanforderungen und
betrieblichen Erfordernissen werden vor dem Hintergrund der angestrebten Vermarktung
konstruktiv zwischen der Stadt und der EWG gelöst. Um die Interessen der
ansiedlungswilligen Investoren zu berücksichtigen, sollen die Gestaltungsanforderungen
angemessen flexibel gehandhabt werden.
• Ergänzend hierzu bilden
wirtschaftliche Rückschläge, betriebliche Unabwägbarkeiten wie auch
Finanzierungsabsagen von Banken klassische Gründe für ein Ausbleiben einer in
der Planung befindlichen Projektierung.
• Neben diesen berücksichtigen die Unternehmen zum Teil auch nach Abschluss einer Grundstücksreservierung ebenfalls das günstigere Preisgefüge des Gewerbeflächenangebots der umliegenden Nachbarkommunen.
Anlage 1: Lageplan zum Stand der Vermarktung des „Innovationsquartiers Bahnhof West“
Anlage 2: Lageplan zum Stand der Vermarktung des „Gewerbeparks Rheine R“
Anlage 3: Matrix
(tabellarische Übersicht zum internen Gebrauch)
Anlage 4: „Handbuch“ zur Realisierung und Gestaltung
Anlage 5: Broschüre (DIN A4) mit Informationen zum Gewerbegebiet
(externer Gebrauch)
Anlage 6: Flyer (DIN lang) mit Informationen zum Gewerbegebiet (externer Gebrauch)
Anlage 7: Lageplan zu der Zonierung des „Gewerbeparks Rheine R“