Sachstandsbericht zum Aspekt "Wohnen in der Innenstadt"
Beschlussvorschlag/Empfehlung:
1. Der Ausschuss für
Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz nimmt den Sachstandsbericht zur
Vorgehensweise im Rahmen der Änderungen von Kerngebietsfestsetzungen zugunsten
von Wohnnutzung in der Innenstadt zur Kenntnis. Die Prüfungen sind gemäß dem in
dieser Vorlage dargelegten Vorgehen weiterzuführen, die Ergebnisse sind dann
dem Ausschuss vorzulegen.
2. Der Ausschuss für
Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz beschließt, dass die in Punkt C.
dieser Vorlage aufgeführten Bereiche im Hinblick auf eine Änderung der Art der
baulichen Nutzung in Richtung einer Erweiterung der Zulässigkeit von
Wohnnutzungen unkritisch sind und beauftragt die Verwaltung entsprechende
Bebauungsplanverfahren vorzubereiten.
Begründung:
A.
Kerngebietsabgrenzung – Schwerpunkt
„Wohnen in der Innenstadt“
Mit der Vorlage
362/19 erhielt die Verwaltung den Prüfauftrag, die heutige Abgrenzung der
Kerngebietsausweisungen (MK) in der
Innenstadt von Rheine im Abgleich mit den (inner-) städtischen Entwicklungs-
und Nutzungsperspektiven zu überprüfen und hierzu Handlungsvorschläge zu
erarbeiten.
Ein Schwerpunkt
der Zielsetzung einer kompakteren, funktional zukunftsfähigen Innenstadt liegt
in die Fragestellung, in welchen Bereichen heute oder perspektivisch die
Kerngebietsfestsetzung insbesondere im Hinblick auf den Ausschluss von
Wohnnutzungen v. a. auch im Erdgeschoss nicht (mehr) zielführend ist. Gerade
diesbezüglich liegen der Stadt bereits verschiedene Anfragen zu einer
Umwandlung von Geschäftslagen vor.
B.
Ergebnisse der Bestandsaufnahme
Ein Großteil der
Rheiner Innenstadt ist bauleitplanerisch als Kerngebiet festgesetzt (siehe
Anlage 1). Lediglich einzelne Teilbereiche wurden als Sondergebiet (eec,
Emsgalerie), als Fläche für den Gemeinbedarf (Falkenhof, Dionysiuskirche) oder
als Allgemeine oder Besondere Wohngebiete (Mühlenstraße,
Auf dem Hügel, Kugeltimpen) festgesetzt.
Wohnnutzungen sind real zzt. bereits v. a. im nördlichen Teilbereich der Innenstadt vorzufinden. Vereinzelt wird hier bereits im Erdgeschoss gewohnt, zusätzlich werden immer mehr Anträge auf Nutzungsänderung im Erdgeschoss gestellt, da die Flächen kaum an Einzelhändler oder Dienstleister vermietet werden können. Durch die strikte Festsetzung von Kerngebieten ist es in Randbereichen oder rückwärtigen Gebäuden nicht möglich, eine Wohnnutzung im Erdgeschoss zuzulassen, obwohl eine Wohnnutzung in einigen Teilbereichen ggf. nicht störend wäre.
Der Bereich Innenstadt umfasst 19 Bebauungspläne mitsamt ihren Änderungen. Bei einer Neustrukturierung der baulichen Nutzungen ist ein Konzept zu erstellen, ob lediglich die Art der baulichen Nutzung geändert werden soll oder die gesamten Festsetzungen geprüft und ggf. geändert werden. Anschließend ist eine Priorisierung der Änderungsbereiche aufzustellen.
Grundsätzlich decken sich die Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung mit der tatsächlichen Nutzung und der Bewertung der Handelslagen in der Innenstadt, die 2018 von der Entwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft für Rheine (EWG) erstellt wurde. Entsprechend der Handelslagen ist auch die Passantenfrequenz in der Emsstraße am höchsten. Ebenfalls stark frequentiert werden die Herrenschreiberstraße sowie die Münsterstraße. Unter Berücksichtigung einer ersten Grundlagenermittlung wurde ein grobes Gesamtkonzept entwickelt, wie eine zukünftige Bauleitplanung in der Innenstadt aussehen kann.
C.
Änderung der Art der baulichen Nutzung
In der bisherigen
Bestandsaufnahme wurden nachfolgende Bereiche (siehe Anlage 2) als unkritische
Bereiche angesehen und kämen für eine Änderung der Nutzung in Frage. Die genannten
Änderungen beträfen drei Bebauungspläne, die entsprechend angepasst werden
müssten.
C.I
Teilbereich A: Bebauungsplan Nr. 10a,
Lage: südlich
der Thiemauer, nördlich der Straße Am Thietor, westlich und östlich der
Straßen An der Stadtmauer und Kugeltimpen
Bisherige
Nutzungsart: Kerngebiet,
Allgemeines Wohngebiet
Vorgeschlagene
Nutzungsart: Allgemeines
Wohngebiet, Urbanes Gebiet
Begründung: In dem Bereich am Thie befinden sich in den
Erdgeschossen nur wenige Einzelhändler, dafür Dienstleister und gastronomische
Betriebe. In der Vergangenheit gab es mehrere Anfragen für eine Wohnnutzung im
Erdgeschoss, die aufgrund der bisherigen Festsetzung abgelehnt werden mussten.
Um hier eine Wohnnutzung zu ermöglichen, soll ein Urbanes Gebiet festgesetzt
werden, das Wohnen im Erdgeschoss, aber dennoch eine gemischte Nutzung ohne
bestimmtes Nutzungsverhältnis zulässt.
C.II
Teilbereich B: Bebauungsplan Nr. 10a
Lage: nördlich
der Tiefen Straße, östlich und
westlich der Mühlenstraße
Bisherige
Nutzungsart: Besonderes
Wohngebiet, Mischgebiet
Vorgeschlagene
Nutzungsart: Urbanes Gebiet
Begründung: Entlang der Mühlenstraße befinden sich neben
einem Einzelhändler ausschließlich Dienstleister und Wohnungen. Die
Passantenfrequenz ist hier sehr gering, da sich angrenzend bereits ein
Wohngebiet befindet. Ein Urbanes Gebiet würde ein inkongruentes Verhältnis
zwischen Wohnen und Dienstleistung sowie auch Wohnen im Erdgeschoss
zulassen.
C.III
Teilbereich C: Bebauungsplan Nr. 10d
Lage: südlich
der Straße Am Thietor, nördlich der Marktstraße, östlich der Poststraße,
westlich der Straße Auf dem Thie
Bisherige
Nutzungsart: Kerngebiet
Vorgeschlagene
Nutzungsart: Urbanes Gebiet
Begründung: In dem Bereich zwischen Poststraße und Auf dem Thie
sind noch mehrere Dienstleister und vereinzelt Einzelhändler ansässig. Dieser
Block ist nicht stark frequentiert und ist nicht mit den hochfrequentierten
Innenstadtzonen verbunden (Emsstraße,
Münsterstraße). Ein Urbanes Gebiet kann ein flexibles Nutzungsverhältnis
sowie Wohnnutzung im Erdgeschoss ermöglichen.
C.IV
Teilbereich D: Bebauungsplan Nr. 10h
Bisherige
Nutzungsart: Kerngebiet
Vorgeschlagene
Nutzungsart: Urbanes Gebiet
Begründung: Die Straße Münstermauer dient vorrangig
als fußläufige Verbindung zwischen der Münsterstraße
und dem Staelschen Hof. Hier lagen
bereits mehrere Anfragen für eine Wohnnutzung, auch im Erdgeschoss, vor. Da die
Ladenlokale in diesem Teilbereich nicht vermietet werden konnten, wurden
nachträglich Anträge auf Nutzungsänderungen gestellt, die teilweise bewilligt
wurden. Daher sollte hier ein Urbanes Gebiet festgesetzt werden, um
Nutzungsänderungen zu vereinfachen und sowohl Wohnen als auch Dienstleistungen
und Einzelhandel im Erdgeschoss und in den Obergeschossen zuzulassen.
D.
Weiteres Vorgehen
Der aktuelle
Sachstand der Untersuchungen zeigt, dass im weiteren Verlauf zum einen die
Kerngebietsfestsetzungen differenziert untersucht und mit der
Grundlagenermittlung und tiefergehenden Analysen in Bezug auf die
Zukunftsperspektiven abgeglichen werden müssen.
Zum anderen wird –
quasi im Gegenstromprinzip“ – zu ermitteln sein, wo die zukünftige Abgrenzung
einer „kompakten“ Einkaufslage als Kerngebietslage verlaufen kann. Dazu stimmen
EWG und Stadtplanung derzeit ein gemeinsames Vorgehen ab und werden dies in
einer der nächsten Ausschusssitzung präsentieren.
Für die genannten
unkritischen Bereiche werden nach Beschluss die entsprechenden
Bebauungsplanverfahren vorbereitet und anschließend dem Ausschuss vorgestellt.
Bei weiteren konkreten Anfragen für eine Wohnnutzung können die Ergebnisse der
bisherigen Untersuchungen als Grundlage genutzt werden.
E.
Auswirkungen auf die Belange des
kommunalen Klimaschutzes
Der Klimaschutz
ist im Zuge eines solchen Vorgehens nur mittelbar betroffen. Die Nutzung von
bestehender baulicher Substanz sowie eine Stadt der kurzen Wege fördern jedoch
den Klimaschutz.
Anlagen:
Anlage 1: IST-Zustand der Baulichen Nutzung
Anlage 2: Übersicht der Änderungsbereiche