Funktionserweiterung, Neustrukturierung und Modernisierung des Rathauszentrums
einschließlich neuem Multifunktionssaal und Stadtbibliothek (5942-005)
Vorstellung der Vorplanung
Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der Rat zieht die
Angelegenheit an sich (Bauausschuss).
Der Rat
beschließt, dass in dem Projekt „Funktionserweiterung, Neustrukturierung und
Modernisierung des Rathauszentrums einschließlich neuem Multifunktionssaal und Stadtbibliothek“
die Variante 1 Grundlage der nächsten Planungsphase der Entwurfsplanung
(Leistungsphase 3 HOAI) wird.
Begründung:
1.
Konkreter Anlass für Umbau, Modernisierung und Sanierung des
Rathauszentrums:
Das Rathausgebäude
mit den ehemaligen Hertie- und Mensing-Flächen wurde Ende der 70-er Jahre
errichtet, ist somit mehr als 40 Jahre alt. Der ehemalige Eigentümer konnte die
seit einigen Jahren leerstehenden Kaufhausflächen und die seit dem Umzug von
Mensing in die Emsgalerie ebenfalls leerstehenden Verkaufsflächen trotz
intensiver Bemühungen nicht vermarkten, so dass in dieser stadtzentralen Lage
eine Brache entstand.
Nachdem die Stadt
diese Immobilien im Jahr 2017 erwarb, hat sie zur Revitalisierung der Flächen
Hertie ein strukturiertes Bieterverfahren durchgeführt. An dieser Stelle soll
gemäß dem Konzept, welches die Fachjury der Stadt für weitere Verhandlungen empfahl,
ein Stadthotel entstehen. Nachdem das Hertie-Gebäude abgerissen sein wird,
entsteht zwischen dem neu zu errichtenden Hotel und dem verbleibenden Bauteil
des Rathauszentrums ein 10-12 Meter breiter Durchgang, die sogenannte „Fuge“.
Der durch den Abbruch dieser Fuge entstehende aufgerissene Gebäudeabschluss des
Rathauses muss durch eine neue Fassade geschlossen werden. Der Investor des
Hotels erwartet in seiner direkten Nachbarschaft eine hochwertige, dem Hotel
angemessene Gestaltung und vor allem Belebung.
Im Rathaus wurden
über die Jahrzehnte zwar die erforderlichen Instandhaltungen durchgeführt.
Dennoch besteht hier ein grundsätzlicher Modernisierungs- und Sanierungsbedarf,
da gerade die Gebäudetechnik nie von Grund auf erneuert wurde.
In den vergangenen
Jahren entstand ein erheblicher Bedarf nach weiteren Büroflächen für die
Stadtverwaltung. Dieser wurde gedeckt durch Anmietungen von Büroflächen in den
umliegenden Gebäuden. Dieses führt zum einen für den Bürger, der Dienststellen
im Rathaus aufsuchen möchte, zu irritierenden Situationen. Zum anderen werden
Dienstwege und die Zusammenarbeit zwischen den einzelnen Abteilungen erschwert.
Für die
Stadtbibliothek wurde das Konzept 2025 erarbeitet und bereits in der Politik
vorgestellt. Die Bibliothek soll sich in zeitgemäßer Form mit den
entsprechenden Flächen präsentieren. Sie ist der größte Frequenzbringer im
Rathauszentrum und soll sich im Erdgeschoss adäquat präsentieren können.
Dazu die
Strategieberatung, Herr Andreas Mitrowan:
„Die vergangenen 12 Jahre seit der Eröffnung
der neuen Stadtbibliothek sind von einer Vielzahl gesellschaftlicher und
technologischer Veränderungen geprägt: Der Bildungsbedarf steigt und wirkt sich
auf den Raumbedarf und die Angebote der künftigen Stadtbibliothek aus, veränderte
Familienstrukturen erfordern ein verändertes Konzept bei den Zugängen zur
Bibliothek, machen aber auch den gesteigerten Bedarf bei den Möglichkeiten zur
Kommunikation und Begegnung deutlich. Rheine benötigt attraktive Angebote für
junge Familien und den steigenden Anteil von Senioren – diese Möglichkeiten
kann eine erweiterte und erneuerte Stadtbibliothek bieten. Die
Einkommensstruktur der Rheinenser weist darauf hin, dass ein
nicht-kommerzieller Bildungs- und Begegnungsort wichtiger denn je ist. Die veränderten
technologischen Rahmenbedingungen machen darüber hinaus die Notwendigkeit eines
„Updates“ der Stadtbibliothek deutlich.“
Die „Arbeitsgruppe
Multifunktionssaal“ hat ein Konzept erarbeitet, das ebenfalls bereits in der
Politik vorgestellt wurde und das die Grundlage der Planungsvariante 1 bildet.
Dazu die
Kulturberatung, Herr Bernward Tuchmann:
„Die Veranstaltungen werden zu einer Belebung
des Quartiers Innenstadt führen und damit die zentrale Funktion der Innenstadt
stärken. Der multifunktionale Veranstaltungssaal wird insbesondere durch das
Zusammenspiel mit der Stadtbibliothek und durch die optimale Lage unmittelbar
am ZOB und in Bahnhofsnähe für hohe Frequenzen sorgen und damit auch den
Einzelhandel und Dienstleistungen stärken. Durch unterschiedliche und
vielfältige Veranstaltungen wird das kulturelle Angebot hochwertig ergänzt und
damit die Stadt Rheine für Familien, Arbeitgeber und –nehmer, aber auch als
Tourismusstandort attraktiver.“
2.
Ziele:
Mit dem Umbau, der
Sanierung und der Modernisierung des Rathauszentrums werden unterschiedliche
für die Stadt wichtige Ziele verbunden. Diese Ziele sind in den Planungsprozess
eingeflossen.
Kernziel ist es durch die Aufwertung der Hertie-Brache
einen Akzent zu setzten, der die Anlieger im unmittelbaren Umfeld, insbesondere
die des Staelschen Hofes zu Investitionen anregen soll und die Nutzung der
Objekte erleichtert. Die für die
dortige Baumaßnahme erforderlichen ergänzenden Maßnahmen am Rathauszentrum müssen
geplant und durchgeführt werden. Aber auch ein attraktives Rathauszentrum
selber kann und soll auf die benachbarten Einzelhandelslagen positiv
ausstrahlen. Wichtiger Frequenzbringen soll dabei die Stadtbibliothek sein.
Dabei ist es auch Ziel das die Stadtbibliothek ihr Bibliothekskonzept mit den
darin entwickelten Unterzielen baulich umsetzen kann Vorlage (265/19).
Die vorhandenen
Baumängel im Rathauszentrum 1, aber stärker noch die im Rathauszentrum 2,
müssen beseitigt werden, um die vorhandene Bausubstanz zukunftsfähig zu
erhalten. Ziel soll es sein mit der energetischen Sanierung und anderen
Aspekten z.B. in Form von Gründächern als Vorbild zu agieren, aber auch auf
Dauer Energiekosten einzusparen.
Dadurch soll das
Erscheinungsbild einer modernen Verwaltung auch für den die Verwaltung
nutzenden Bürger entstehen. Nutzungen durch neue Anforderungen wie z. B. ein
Krisenraum müssen dabei Berücksichtigung finden.
Synergieeffekte
bei den Baumaßnahmen sollen dabei genutzt werden. Sind z. B. Bauteile für
bestimmte Installationen geöffnet, können direkt weitere Maßnahmen an dieser
Stelle durchgeführt werden.
Im 1. Obergeschoss
des Rathauszentrums 2 soll ein Multifunktionsraum entstehen, der zum einen als
Ratssaal dienen soll, aber auch der Öffentlichkeit für zum Beispiel
Veranstaltungen im Rahmen von ehrenamtlichem Engagement zur Verfügung steht. Es
findet somit eine intensivere Nutzung von Räumen statt.
Durch die
Erweiterung von Büroflächen sollen die Anmietungen in benachbarten Bürogebäuden
zurückgefahren und die der Stadt bislang entstehenden Mietkosten deutlich
reduziert werden. Die Zahl der Anlaufstellen für Bürger soll durch die
Schaffung von zusätzlichen Büroflächen reduziert werden. Die funktionalen Zusammenhänge innerhalb der
Verwaltung sollen wieder stärker Berücksichtigung finden, so dass ein
effektiveres Arbeiten möglich ist.
Zusammenfassen
lassen sich die Ziele wie folgt:
- Ermöglichung der städtebauliche Aufwertung der Hertie-Brache
- Aufwertung des RHZ und damit auch Stärkung des Umfelds
- Umsetzung Bibliothekskonzept mit den entsprechenden Unterzielen
- Beseitigung von vorhandenen Baumängeln, Substanzerhalt
- Umstellung auf ein klimafreundliches Rathaus
- Einsparungen durch Modernisierung
- Erscheinungsbild einer modernen Verwaltung
- Einfüllen von neuen Anforderungen (z.B. Krisenraum)
- Mehrwert für Bürgerinnen und Bürger durch Mitnutzung von Räumlichkeiten
- Einsparung von Mietkosten durch Schaffung von mehr Büroflächen
- Übersichtliche Verwaltung für Bürgerinnen und Bürger
- Verbesserung von funktionalen Zusammenhängen innerhalb der Verwaltung
3.
Zusammenfassung der bisherigen Beschlusslage:
In seiner Sitzung
am 15.03.2018 nahm der Bauausschuss die Ergebnisse zu seinem Prüfauftrag vom
23.11.2017 und die daraus resultierende Empfehlung der Verwaltung zur Trennung
der Verfahren für die Entwicklung des Standortes ehemals „Hertie“ und der
ehemaligen „Mensing-Flächen“ im Rathauszentrum II sowie die Empfehlungen der
Verwaltung zur Entwicklung der „Mensing“-Flächen zur Kenntnis (Vorlage 110/18).
In derselben
Sitzung nahm der Bauausschuss die Voruntersuchung/Machbarkeitsstudie des Büros
LPH leistungsphaseARCHITEKTURBÜRO zu der Maßnahme B5 des Rahmenplans Innenstadt
mit dem Titel „Erarbeitung eines Zukunftskonzepts zur Attraktivierung des
Rathauszentrums“ zur Kenntnis (Vorlage 108/18).
Am 26.04.2018
beauftragte der Bauausschuss die Verwaltung unter dem Vorbehalt des unten
stehenden Ratsbeschlusses, auf der Grundlage der Vorplanung des Büros
leistungsphaseARCHITEKTURBÜRO eine Entwurfsplanung gemäß Leistungsphase 3 nach
HOAI zu erstellen, in diesen zu konkretisierenden Planungsprozess und bei der
Umsetzung der Gesamtmaßnahme eine externe Projektsteuerung einzubinden und die
Gespräche mit der Bezirksregierung und dem zuständigen Ministerium
fortzuführen, in wie weit die gemäß vorliegender Vorplanung geschätzten Kosten
dieser Maßnahme förderfähig sind (Vorlage 111/18/1).
Das Ziel wurde
beschlossen, diese Kosten im Rahmen einer Änderung der bisherigen Maßnahme B5
hin zum Titel „Erarbeitung und Umsetzung eines Zukunftskonzepts zur
Attraktivierung des Rathauszentrums“ in die Ablauf-, Kosten- und
Finanzierungsplanung der Städtebaufördermaßnahme des Rahmenplans Innenstadt
einzubinden und die Kosten in die Förderanträge der kommenden Jahre zum Rahmenplan
Innenstadt und in die entsprechenden Haushaltsplanungen der Stadt Rheine zum
Sonderprojekt „Rahmenplan Innenstadt“ aufzunehmen (ebenfalls Vorlage 111/18/1).
Am 08.05.2018
beschloss der Rat, das mehrstufige, strukturierte Bieterverfahren zur Entwicklung
des ehemaligen Hertie Standortes von einer Entwicklung der städtischen Flächen
im Rathauszentrum II zu trennen. Gleichzeitig beschloss der Rat, dass die
vorgeschlagenen inhaltlichen Eckpunkte die Grundlage für das mehrstufige,
strukturierte Bieterverfahren werden und er beschloss die damit verbundenen
Zielsetzungen für die Entwicklung des ehemaligen Hertie Standortes. Der Rat
beauftragte die Verwaltung, auf dieser Grundlage das mehrstufige, strukturierte
Bieterverfahren einzuleiten und er beschloss die Besetzung der Fachjury für das
mehrstufige, strukturierte Bieterverfahren gemäß den vorgeschlagenen Vorgaben
festzulegen (Vorlage 101/18/1).
In seiner Sitzung
am 08.11.2018 nahm der Bauausschuss das von der Verwaltung vorgestellte
Vergabekonzept für die Planungsleistungen zum Rathauszentrum zur Kenntnis und
er beauftragte die Verwaltung, ein europaweites Verhandlungsverfahren mit
Teilnahmewettbewerb in vier Losen zur Vergabe der Planungsleistungen
durchzuführen (Vorlage 396/18).
In der Folge
beschloss der Bauausschuss am 27.06.2019, dass die Ergebnisse des Nutzungs- und
Betriebskonzeptes zum Multifunktionssaal und das Konzept 2025 für die
Stadtbibliothek Grundlage der weiteren Planungsleistungen zum Umbau des
Rathauszentrums werden. Gleichzeitig beauftragte der Bauausschuss die
Verwaltung damit, die Gespräche mit der Bezirksregierung und dem Ministerium
bezüglich einer anteiligen Finanzierung der Baumaßnahme durch die
Städtebauförderung anhand der Kosten, wie sie in der Entwurfsplanung weiter
konkretisiert werden, fortzusetzen (Vorlage 265/19).
Zu ehemals Hertie,
das seit dem Ratsbeschluss am 08.05.2018 formell losgelöst vom Rathauszentrum
entwickelt wird, fasste der Rat am 09.04.2019 den Beschluss, dass die
Empfehlungen der Fachjury zum Konzept und zur Bieterauswahl als Ergebnis des
Bieterverfahrens zur „Veräußerung und Revitalisierung des ehemaligen
Hertie-Grundstücks“ die Grundlage der weiteren Verhandlungen sind. Gleichzeitig
beauftragte der Rat die Verwaltung, auf der Basis von festgelegten Vertragseckpunkten
Verhandlungen mit dem empfohlenen Bieter zu führen mit dem Ziel, das im
Bieterverfahren festgelegte Grundstück an diesen Bieter zu veräußern zwecks
Umsetzung der zwischen dem Bieter und der Stadt Rheine noch weiter im Detail
abzustimmenden Planungen (Vorlage 161/19).
Als Grundlage für
dieses Investitionsvorhaben fasste der StUK am 27.11.2019 den
Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 9 mit dem
Kennwort „Stadthotel“ im Bereich der ehem. Karstadt-/Hertie Immobilie. Mit dem
zu erarbeitenden Bebauungsplan wird sichergestellt, dass das Bauvorhaben
planungsrechtlich zulässig sein wird.
In einem
europaweiten Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb wurden die
Planungsleistungen für den Umbau des Rathauszentrums in vier Losen vergeben:
·
Projektsteuerung:
agn
·
Objektplanung:
Architekturbüro
Kresings
·
Technische
Gebäudeausrüstung: Elplan
·
Tragwerksplanung:
Gantert und
Wiemeler
Bislang lag zu
diesem Projekt eine Voruntersuchung/Machbarkeitsstudie aus dem Februar 2018
vor, welche das Büros leistungsphaseARCHITEKTUR-BÜRO aus Nordkirchen erstellte.
Für die aktuell erstellte Vorplanung und darauf folgende Entwurfsplanung hat
die Stadt den Planungsbüros detailliertere und verbindlichere Vorgaben und
Grundlagen als Konzepte für einen Multifunktionssaal, für die Stadtbibliothek
und weitere Nutzungsbereiche erarbeitet und überreicht.
Seit dem August
2019 laufen die Planungsrunden zur Erstellung der Vorplanung unter Beteiligung
aller Planer und der verschiedenen Arbeitsgruppen in der Verwaltung.
4.
Vorstellung der Varianten:
Architekturkonzept (siehe Anlage 1)
Mit dem Neubau des
Stadthotels entsteht eine Fuge zum Rathauszentrum 2, die die Verbindung vom
Staelschen Hof zur Matthiasstraße schafft, aber wesentlich wichtiger für die
Belichtung des Hotelgebäudes und der Flächen im Rathauszentrum 2 ist. Erst
durch die Schaffung dieser Fuge können die Flächen belichtet und damit genutzt
werden.
Das Cafe erhält
einen neuen Standort auf der Westseite des Gebäudes Das halb außen, halb innen
liegende Treppenhaus neben dem jetzigen Cafe wird abgebrochen. Dadurch ergibt
sich erst die Möglichkeit, eine neue, geradlinige Passage zwischen dem ZOB und
dem Staelschen Hof auszubilden, so dass sich eine klare Längs- und eine
Querachse in den Gebäudeteilen ausbilden. Das vorhandene, innenliegende
Treppenhaus hinter dem Cafe wird reaktiviert und aufgewertet. Eine neue
Aufzugsanlage wird erstellt, die den direkten Anschluss an die neuen Räume im
1. OG ermöglicht.
Variante 1:
Das RHZ 1
bleibt im Erdgeschoss und in den Ebenen 2. Obergeschoss bis 5. Obergeschoss
relativ unverändert. Lediglich die WC-Bereiche und Teeküchen in den
Obergeschossen sollen aufgewertet werden.
Im 1. Obergeschoss
entfällt der Ratssaal mit dem angeschlossenen Sitzungssaal. Der Innenhof wird
bis auf die Decke über dem Erdgeschoss heruntergeführt. Dadurch entsteht zum
einen eine direkte Belichtungsmöglichkeit mit natürlichem Licht für die Mall,
deren Aufenthaltsqualität stark aufgewertet wird. Dadurch entstehen andererseits
auch neue, belichtete Nutzungsmöglichkeiten für die Räume im 1. Obergeschoss.
Durch die neu gewonnene Qualität der Belichtung und der Blickbeziehungen
erfahren der Haupteingang des Rathauses und die an den Innenhof angrenzenden
Wartebereiche eine deutliche Aufwertung.
Die Ladenlokale im
Erdgeschoss bleiben bestehen. Im Erdgeschoss wird ein öffentliches WC
entstehen.
Im RHZ 2
wird die Bibliothek der Hauptnutzer im Erdgeschoss und in Teilbereichen des
Obergeschosses. Die Außenwirkung der Bibliothek wird nach allen Seiten des
Gebäudes, aber besonders deutlich zur Mall erlebbar sein. Ihr Zugang erfolgt
über die neue Passage. An die Bibliothek anknüpfend werden sich das Cafe und
die Bibliothek eine gemeinsam genutzte Fläche teilen. Das eigentliche Cafe wird
sich Richtung Westen zum ZOB und zum Eingang der Mall orientieren. Neben dem
Cafe steht ein weiteres Ladenlokal zu Verfügung.
Der Hauptnutzer
des 1. Obergeschosses wird der Multifunktionssaal sein. In diesen Bereich ist
die Nutzung als Ratssaal integriert. Der Multifunktionssaal kann aber auch in
kleinere Nutzungseinheiten aufgeteilt werden. Durch die neue Lage ist der
Ratssaal öffentlichkeitswirksam und transparent nach außen, bleibt aber dennoch
separat genug, um nicht öffentliche Belange beraten zu können. Dem Saal
vorgelagert befindet sich ein Foyer, das bei öffentlicheren Nutzungen wie
Empfängen z. B. für ein Catering genutzt werden kann.
Zum neu
geschaffenen Innenhof orientiert sich ein Lounge-/Aufenthaltsbereich, an den
sich Besprechungsräume anschließen.
Besprechungsräume
gruppieren sich um den neuen Luftraum der Passage.
Der neu
geschaffene Innenhof kann ungestört und nicht störend durch die Bibliothek als
Lesegarten, aber auch durch die weiteren umliegenden Funktionsbereiche genutzt
werden.
Im 2. Obergeschoss
wird die vorhandene Kulturetage durch weitere Büroflächen als Ringschluss
komplettiert. Die bauliche Verbindung zum RHZ 1 wird erstellt. An dieser
Schnittstelle entsteht der Personalraum als zentraler Kommunikationspunkt.
Resümee Variante
1:
In dieser Variante
1 entsteht eine neue, direkte Passage zwischen ZOB und Staelschem Hof. Diese
Passage wird durch Öffnung bis in das 1. OG heller, freundlicher und klarer
strukturiert. Das Rathauszentrum 2 wird einer Rathausfunktion zugeführt. Die beiden
Bauteile Rathauszentrum 1 und 2 werden in den Beziehungen funktional zueinander
gesetzt und baulich miteinander verbunden. Die Funktionalität des
Rathauszentrums 1 wird optimiert.
Bibliothek und
Multifunktionssaal erhalten gemäß der erarbeiteten Zielvorstellungen eine
deutliche Aufwertung und werden in die heutige Zeit geführt.
Variante 2:
Das Erdgeschoss
der Variante 2 entspricht der Variante 1.
Im RHZ 1
verbleiben Ratssaal und Besprechungsraum am jetzigen Standort im 1.
Obergeschoss, werden jedoch getauscht, um den Ratssaal indirekt (Nordseite,
tiefes Vordach) natürlich zu belichten. Der Ratssaal erhält eine großzügigere
Vorzone. Um diese Saalsituation angeordnet befinden sich die Besprechungsräume.
Die Kantine verbleibt an ihrem jetzigen Standort.
Das RHZ 2
wird zum Großteil für Büroflächen genutzt, die sich zum Innenhof und zu den
Außenfassaden orientieren. Durch die Lage der Büros zum Innenhof ist dieser nur
noch bedingt als Lesegarten für die Bibliothek nutzbar, da eine gegenseitige
Störung der Nutzungen zu erwarten ist.
Das 2.
Obergeschoss wird mit Büroflächen komplettiert. Zum Staelschen Hof ist ein
Aufenthaltsbereich angeordnet.
Resümee Variante
2:
In der Variante 2
werden die Möglichkeiten, durch die Aktivierung des Rathauszentrums 2 in
Verbindung mit dem Rathauszentrum 1 neue Funktionsbeziehungen herzustellen
nicht ausgeschöpft. Ratssaal und Sitzungssaal bleiben trotz neuer Glasfront in
einem relativ dunklen Bereich.
Die Tiefgarage
unter dem Rathauszentrum 1 und 2 ist bei beiden Varianten nur insoweit
Gegenstand der Planung, als eine gemeinsame Ein- und Ausfahrt mit dem
Stadthotel im Baufeld des Stadthotels ausgebildet werden soll. Lediglich die
daraus und aus der Ausbildung der Fuge entstehenden baulich und architektonisch
erforderlichen Veränderungen werden in der Planung berücksichtigt.
5.
Technische Gebäudeausrüstung:
Als Grundlage für
die Planung erfolgte eine Bestandsaufnahme, welche zur Bewertung der
bestehenden technischen Anlagen diente. Hierüber wurde ein Sachstandsbericht
durch das Ingenieurbüro Elplan erstellt.
Als Grundlage für
die Berechnungen wurde die Vorplanung der Variante 1 verwendet.
Energiekonzept (siehe Anlage 2)
Im Rahmen der Grundlagenermittlung
und Vorplanung wurde ein Energiekonzept erstellt. Es wurden mehrere Varianten hinsichtlich der
Investitions- und Betriebskosten miteinander verglichen.
Hierbei hat sich die Variante 3C mit Investitions- und Betriebskosten von netto
3 Mio. € auf 20 Jahre als wirtschaftlichste Lösung herausgestellt.
Bei der Variante 3C wird unter Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung
(EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) die benötigte Wärme über ein
Blockheizkraftwerk (BHKW) erzeugt. Die Spitzenlastabdeckung erfolgt über einen
Gasbrennwertkessel. Weiterhin ist vorgesehen, beide Wärmeerzeugungsanlagen mit
Öko-Gas zu betreiben.
Die benötigte Kälte zur Kühlung der entsprechenden Räumlichkeiten wird über
zwei Kältemaschinen erzeugt. Parallel wird auf dem Dach des Rathauses eine
Photovoltaikanlage zur Erzeugung elektrischer Energie vorgesehen.
Die durch BHKW und Photovoltaikanlage erzeugte elektrische Energie beträgt
voraussichtlich ca. 520.000 kW/h pro Jahr. Gleichzeitig werden bei dieser
Variante ca. 337 Tonnen / Jahr CO2 eingespart.
Erläuterungsbericht Technische Gebäudeausrüstung (siehe Anlage 2 und 3)
5.1. KG 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen
Das Entsorgungssystem für das
Bauvorhaben wird als Trennsystem innerhalb des Gebäudes ausgeführt. Außerhalb
des Gebäudes liegt ein Mischsystem vor.
Grundleitungen unterhalb der Sohlplatte und in der Außenanlage sind in dieser
1. Kostenschätzung nicht enthalten. Es ist ein pauschaler Ansatz für die
Grundleitungssanierung berücksichtigt worden.
Das Trinkwasserrohrnetz im Bestand bis zum Hauptverteiler sowie zu den jeweiligen
Unterverteilern ist vollständig inklusiver entsprechender Absperrarmaturen zu
erneuern.
Im Weiteren werden sämtliche Rohrleitungen in den Haupt-Technikschächten
erneuert. Hier ist die Schnittstelle zu den Bestandsrohrleitungen.
Entsprechend der
aktuell gültigen Trinkwasserverordnung werden die neuen Rohrleitungen
durchschliffen bzw. mit entsprechenden Hygienespülungen versehen, sodass ein
hygienischer Wasserwechsel spätestens alle 72 h gewährleistet ist.
5.2. KG 420 Wärmeversorgungsanlagen
Als Wärmeversorgung für das
Bauvorhaben sind zwei Gasbrenner mit einer Anschlussleistung von je max. 1600kW
als auch ein BHKW mit einer thermischen Leistung von ca. 215 kW angedacht. Die
beiden Gasbrenner im Bestand sind von 1977 und werden ausgetauscht. Die
Abgasführung erfolgt durch die Geschosse über Dach.
Gemäß Erneuerbare Energie Wärmegesetz (EEG) wird für den regenerativen Anteil
eine Kraft-Wärmekopplung in die Anlagentechnik eingebunden.
Zudem wird über das BHKW Strom für das Gebäude produziert, der im Optimalfall
vollständig im Rathauszentrum selbst verbraucht wird. Der Überschussanteil wird
ins Stromnetz eingespeist.
5.3. KG 430 Raumlufttechnische Anlagen
Es sind Lüftungsanlagen für die
entsprechenden Räume mit Wärmerückgewinnung vorgesehen. Sämtliche
Lüftungsanlagen mit Baujahr 1977 werden demontiert und neu geplant. Insgesamt
werden im Tiefkeller des Rathauszentrum I 10 Stück Lüftungsgeräte und im
Rathauszentrum II 8 Stück Lüftungsgeräte aufgestellt. Die Lüftungsgeräte im
Rathauszentrum II werden auf dem Dach sowie in der Tiefgarage RHZ II
installiert. Entsprechende wetterfeste Ausführungen sind für die Geräte auf dem
Dach vorgesehen. Die wetterfeste Ausführung entfällt bei einer Aufstellung in
einer wetterfesten Technikzentrale.
Für die Kühlung
des Gebäudes werden zwei Kaltwasserkältemaschinen auf dem Dach des
Rathauszentrums I 5.Obergeschoss mit zwei Rückkühlwerken zur freien Kühlung
installiert. Der im Rathauszentrum II neu geplante EDV-Raum wird mit einer
separaten Split-Klimaanlage (ca.15-18kW) bestehend aus Außen- und
Inneneinheiten ausgestattet. Des Weiteren erhält die Druckerei in Zukunft auch
eine Kühlung mit Split-Klimageräten.
5.4. KG 440 Elektrische Anlagen
Die vorhandene Netzersatzanlage
wird gegen eine neue Anlage mit größerer Leistungsvorhaltung ausgetauscht. Die
Anlage dient als Ersatz- bzw. Sicherheitsstromversorgung für technische Anlagen
sowie Stromvorhaltung im Krisenfall. Zum jetzigen Zeitpunkt ist ein Aggregat
mit einer Leistung von 200 kVA vorgesehen.
Auf den Dächern der Rathauszentren I und II wird eine Photovoltaikanlage mit
einer installierten Leistung von ca. 116 kWp montiert. Die erzeugte Energie
wird für den Eigenverbrauch eingesetzt. Überschuss wird ins öffentliche Netz
mit entsprechender Vergütung eingespeist.
Für das gesamte Gebäude ist eine Sicherheitsbeleuchtungsanlage in
Zentralbatterietechnik berücksichtigt. Die Ausleuchtung erfolgt gemäß den
Vorgaben der gültigen Richtlinien, der Baugenehmigung und des
Brandschutzkonzepts.
Für die allgemeine Stromversorgung wird in beiden Gebäudeteilen jeweils eine
Niederspannungshauptverteilung vorgesehen. Die Anbindung an das öffentliche
Netz erfolgt über die kundeneigenen Trafos, welche im Bestand bleiben.
Für die Sicherheitsstromversorgung wird ebenfalls eine Niederspannungs-Hauptverteilung
in Nähe der Netzersatzanlage errichtet.
Eine Zählerverteilung für die Ladenlokale der Teileigentümer ist in den Kosten
enthalten.
Kalkuliert sind Unterverteilungen für die allgemeine Stromversorgung und
für die Sicherheitsstromversorgung. Unterverteilungen im Bestand, welche nicht
mehr dem Stand der Technik entsprechen, werden ausgetauscht. Verortungen aus
brandschutztechnischer Sicht sind vor allem im RHZ I nötig.
Die allgemeine Beleuchtung im gesamten Gebäude erfolgt mittels
LED-Leuchten. D.h., es werden auch Umrüstungen in allen Bestandsbereichen, wo
noch Leuchten mit veralteter Technik verbaut sind, vorgenommen.
Die vorhandene Blitzschutz- und Erdungsanlage einschließlich Potentialausgleich
wird in betroffenen Teilbereichen angepasst.
Es werden Anschlussarbeiten für die elektrischen Anlagen sowie für Fremdgewerke
durchgeführt. Brandschutzmaßnahmen in Form von Schottungen und Einhausungen
werden in entsprechend geforderten Bereichen vorgesehen.
5.5. KG 450 Kommunikations-, sicherheits- und
informationstechnische Anlagen
Die Anbindung der Endgeräte
(Telefone, Fax etc.) erfolgt in Zukunft ausschließlich über die „Strukturierte
Verkabelung“ der EDV-Technik.
Es werden insgesamt neun Audio-Sprechanlagen an den Eingängen Treppenhäuser 1
bis 6, Fluchttreppe RHZ I, Kopfbau und EDV-Abteilung vorgesehen.
Die vorhandene Uhrenanlage bleibt im Bestand. Neue Uhren werden im Ratssaal, in
den kleinen Sälen, in der Bibliothek, in den Besprechungsräumen, in der Kantine
und im Foyer vorgesehen. Diese Uhren werden in die Bustechnologie der
Beleuchtungssteuerung integriert.
Gemäß Brandschutzkonzept wird für die Versammlungs- und Verkaufsstätten eine
Sprachalarmierungsanlage vorgesehen. Diese dient zur Alarmierung der Besucher
und Mitarbeiter im Notfall. Die Möglichkeit für Durchsagen der Feuerwehr oder
des Betreibers ist gegeben.
Das vorhandene Breitband-Netz im Rathaus wird erweitert. Der Verteilerpunkt
im Tiefkeller wird mittels Systemkomponenten ergänzt. Neue Anschlussdosen sind
in der Bibliothek, im Ratssaal, in den kleinen Sälen und in der Kantine
vorgesehen.
In den Kosten ist eine flächendeckende Brandmeldeanlage für das gesamte
Gebäude, ausgenommen Tiefgaragenbereich, gemäß DIN 14675 enthalten.
Die Unterzentrale „Altes Rathaus“ wird aufgeschaltet.
Für das Gebäude
ist eine Einbruchmeldeanlage vorgesehen. Eine Aufteilung in die
Sicherungsbereiche RHZ I, RHZ II, Mall, Bibliothek und EDV-Abteilung ist
berücksichtigt.
Es ist eine
Videoüberwachungsanlage für die Überwachung von einzelnen Gefahrenbereichen
berücksichtigt. Kostentechnisch sind elf IP-Kameras und ein Netzwerksspeicher
einschließlich Software erfasst.
5.6. KG 460 Förderanlagen
Folgende Maßnahmen sind momentan
angedacht und in den Kosten enthalten:
Die Aufzüge D; E; H; I; werden demontiert und neuerrichtet.
Die Aufzüge F; G; J; werden demontiert.
Die Aufzüge K; M; und ein Hublift in der Bibliothek werden neuerrichtet.
Alle Anlagen
werden mit Schachtentrauchungssystem und Brandfallsteuerung vorgesehen.
Die Rolltreppenanlage (Doppelanlage) in der Bibliothek wird demontiert und
fachgerecht entsorgt.
5.7. KG 470 Nutzungsspezifische und
verfahrens-technische Anlagen
Aufgrund der Nutzungsänderungen im
Gebäude werden hinsichtlich der Sprinklertechnik einige Anpassungen an der
Bestandsanlage ausgeführt werden müssen. Der Multifunktionssaal und der Bereich
Bibliothek gelten als Versammlungsstätte. Bei der
Auslegung/Dimensionierung/Erweiterung der neuen Sprinkleranlagentechnik müssen
die aktuell anerkannten Normungen und Regeln der Technik angewandt werden.
Demnach erhöht sich die Löschwassermenge um ein Vielfaches im Vergleich zur
bestehenden Anlagentechnik von 1977.
5.8. KG 480 Gebäude- und Anlagenautomation
Für den Multifunktionssaal,
bestehend aus Ratssaal, Saal 1 und Saal 2 sowie für die sechs neuen
Besprechungsräume sollten medientechnische Anlagen eingeplant werden. Da zum
jetzigen Zeitpunkt noch keine genauen Vorgaben vorliegen bzw. keine finalen
Abstimmungsgespräche mit dem Nutzer stattgefunden haben, ist eine Annahme
getroffen worden. (siehe Beschreibung Anlage).
Zur Erfassung und Aufzeichnung der Energieverbräuche werden die Zählerdaten aus
dem Gebäude in der Gebäudeleittechnik gesammelt und in der Visualisierung
dargestellt.
5.9. Hinweis für alle Kostengruppen
Zur Überwachung,
Steuerung und Regelung der Anlagen sind freiprogrammierbare Controller
vorgesehen. Die Steuerung der Heizungs- Lüftungs- und Kälteanlagen erfolgt
bedarfsgerecht, witterungs- und zeitgesteuert. Die Kommunikation zwischen den
einzelnen Feldgeräten und den DDC-Stationen erfolgt über ein Fernmeldekabel
oder herkömmliches Installationskabel (NYM oder I-Y(ST)Y). Durch die Verwendung
der modernen IoT-Systeme lassen sich alle technischen Anlagen innerhalb einer
Visualisierung (Management-Bedienebene) steuern und überwachen.
6.
Bauschadstoffanalyse:
Das Ergebnis der
Bauschadstoffanalyse hat ergeben, dass diverse Schadstoffe im Gebäude vorhanden
sind, die bei der geplanten Umbaumaßnahme fachgerecht entsorgt werden müssen.
Darunter finden sich krebserregende KMF-Baustoffe, PCB-haltige Stoffe und auch
Asbest. Letzterer findet sich in der Spachtelmasse, die auf die Betonteile der
Außenfassade unter dem Farbanstrich, aufgetragen worden ist. Da die
Betonfertigteile auch am Rathauszentrum 2 einen großen Anteil der
Fassadenflächen bilden und diese entweder demontiert oder an Ihnen montiert
werden muss, ist ein kostenrelevantes Risiko vorhanden. Wie der Stellungnahme
des Schadstoffgutachters zu entnehmen ist, kann davon ausgegangen werden, dass der
Anstrich inkl. Spachtelung mit einem minimalinvasiven Verfahren, also ohne
komplette Einhausung der betroffenen Bereiche, entfernt werden kann. Dieser
Aufwand ist in der Kostenschätzung berücksichtigt. Es hängt von den weiteren
Beprobungen an der Fassade ab, ob ggf. doch eine komplette Abschirmung
erforderlich ist. Da diese noch nicht erfolgt sind, verbleibt ein Kostenrisiko,
das jedoch im Laufe der Leistungsphase 3 weiter eingegrenzt werden kann.
Über diesen Punkt hinaus besteht bei einem Bestandsgebäude aus dieser Bauzeit
auch das Risiko, dass noch neue Punkte auftauchen, die sich in den Kosten
niederschlagen können.
7.
Kosten:
Für die beiden
Varianten wurden die Kosten als Kostenschätzung ermittelt.
Kosten Variante 1 (siehe Anlage 4):
Dabei zählen zu
den Grundkosten u. a. die Kosten, die aus der Trennung der Gebäude zum
neuen Stadthotel entstehen. Weiter stehen die Modernisierung der Fassaden im
Erdgeschoss und 1. Obergeschoss im RHZ 2, sowie die Nutzung der ehemaligen
Mensing-Flächen an.
Die Summe dafür
beträgt in KG 200-300: 8.925.000
€
Zu den Kosten für
die erweiterte Planungsvorgabe zählen u. a. der Umbau der Ladenlokale
und neue Funktionen wie z. B. der Krisenraum
Die Summe dafür
beträgt in KG 200-300 1.900.000
€
In der Variante 1
zählen zu den notwendigen ergänzenden Kosten der erweiterte Umbau der
Passage, die Aufstockung des RHZ 2 im 2. OG, der Abbruch des Ratssaales, der
neubau des öffentlichen WCs im Erdgeschoss, etc.
Die Summe dafür
beträgt in KG 200-300: 4.580.000
€
Als zusätzliche
Option stehen im RHZ 1 die Modernisierung der WC-Bereiche, der Teeküchen
und Dachflächen als Gründach an.
Die Summe dafür
beträgt in KG 200-300: 695.000 €
Der Großteil der
angesetzten Kosten steht für die Haustechnik an. Nahezu alle zentralen Anlagen,
aber auch Rohr- und Leitungsführungen stammen aus der Entstehungszeit des
Gebäudes und sind zu erneuern.
Die Summe dafür
beträgt in KG 400: 18.128.460
€
Die Gesamtsumme für die Variante 1 beträgt in KG
200-400: 34.228.460 €
Hinzu kommen die Baunebenkosten
in Höhe von ca. 25–30%.
Zusätzliche
mögliche Kosten:
·
Zuschlag für Stand Vorplanung
·
Jährliche Baupreissteigerung
·
Zulage für Unvorhergesehenes
Kosten Variante 2 (siehe Anlage 5):
Die Kosten für die
Grundkosten liegen wie in Variante 1 bei: 8.925.000
€
Die Kosten für die
erweiterte Planungsvorgabe liegen ebenfalls
wie bei Variante 1
bei: 1.900.000 €
Die Kosten für die
notwendigen ergänzenden Kosten liegen
bei der Variante 2
bei: 3.650.000 €
damit 930.000 €
unter der Summe von Variante 1
Die Kosten für die
Zusatzoptionen liegen wie in Variante 1 bei: 695.000 €
Die Kosten für die
Haustechnik sind in gleicher Höhe anzusetzen
wie in Variante 1:
18.128.460 €
Die Gesamtsumme für die Variante 2 beträgt in KG
200-400: 33.298.460 €
Die Differenz zwischen der Variante 1 und der Variante
2
liegt in den Kostengruppen 200-400 bei: 930.000 €
Hinzu kommen die Baunebenkosten
in Höhe von ca. 25–30%.
Zusätzliche
mögliche Kosten:
·
Zuschlag für Stand Vorplanung
·
Jährliche Baupreissteigerung
·
Zulage für Unvorhergesehenes
8.
Kosten Technische Gebäudeausrüstung (siehe Anlage 6):
Die
Kostenschätzung für die Technische Gebäudeausrüstung wurde vom Büro Elplan
ermittelt. Sie liegt sowohl für die Variante 1, als auch für Variante 2 bei 18.128.460
€.
Die
Energieeinsparung für Gas und Strom wird auf 20 Jahre gerechnet bei ca.
2.142.000 € liegen.
9.
Flächenvergleich:
In einem
Flächenvergleich (siehe Anlage 1)weisen die Flächen für die
Bibliothek und die Ladenlokale in Variante 1 und in Variante 2 die gleiche
Größe auf.
Der
Veranstaltungsbereich liegt in Variante 1 um 47,10 m² höher als in Variante 2.
Die
Besprechungsräume in Variante 2 sind hingegen 76,5 m² größer als in Variante 1.
Die Kantine ist in
Variante 2 um 36 m² größer als in Variante 1.
Neue Büroflächen
entstehen in Variante 1 in einer Größe von 1.179,3 m². In Variante 2 entstehen
neue Büroflächen von 1.588,6 m², damit 409,3 m² mehr Flächen.
10. Variantenempfehlung:
In Abwägung aller
inhaltlichen Vergleiche und vor dem Hintergrund, dass die Kostendifferenz
zwischen der Variante 1 und Variante 2 nur 930.000 € beträgt, der Nutzen und
ein sichtbarer Effekt aber nur in der Variante 1 zu verzeichnen ist, schlägt
die Verwaltung vor, die Variante 1 in der weiteren Entwurfsplanung zu
verfolgen. (Variantenvergleich s. Anlage 1) Mit der Variante 1 kann das
Rathauszentrum zukunftsfähig und bürgerorientiert aufgestellt werden.
11. Beteiligung der Teileigentümer:
Am 19.03.2020 findet
der 4. Workshop für die Teileigentümer des Rathauszentrums 1 statt. Den
Teileigentümern wurde vonseiten der Stadt Rheine nahegelegt, einen
Planungsauftrag für die Mall zu vergeben
Die
Kostenbeteiligung der Teileigentümer entsprechend der Teilungserklärung an
bestimmten Kosten wird derzeit geprüft.
Mit den
Eigentümern des Cafés und der Metzgerei wurden Verhandlungen geführt. Das
Ergebnis wird in einer gesonderten Vorlage am 31.03.2020 im Rat der Stadt
Rheine beraten werden.
12. Sachstand zur Finanzierung der Maßnahme mit Fördermitteln:
Mit dem
Landesministerium und der Bezirksregierung wurden bislang Gespräche geführt, um
zu klären, ob grundsätzlich Fördermittel für den Umbau des Rathauszentrums
eingeworben werden können. Fest steht, dass bestimmte Teilmaßnahmen förderfähig
sind.
Eine verbindliche
Aussage kann erst mit Förderbescheid ergehen, da sich die Voraussetzungen
jährlich anders darstellen, beispielsweise anhand der insgesamt zur Verfügung
stehenden Fördermittel und der Anzahl und Umfang von Förderanträgen anderer
Kommunen aus NRW.
Weitere Gespräche
können dennoch nach Feststehen der Variante und der vorliegenden
Kostenschätzung geführt werden, um zum Entwurfsbeschluss zu benennen für welche
Teilmaßnahmen sinnvollerweise ein Förderantrag gestellt werden sollte.
13. Haushalt:
Für die Maßnahme
wurden bislang bereits Mittel in Höhe
von insgesamt 35.387.000 € in den Haushalt eingestellt. Dieser Betrag
beinhaltet eine noch im Jahresabschluss 2019 zu bildende
Instandhaltungsrückstellung i.H.v rd. 5 Mio. €.
Diese Rückstellung kann in späteren Haushaltsjahren ergebnisneutral
aufgelöst werden. Bei Vorliegen
konkreterer Zahlen (u.a. Baunebenkosten, haushaltsrechtliche Zuordnung) wird
eine Anpassung der Ansätze ab dem Haushalt 2021 erfolgen.
14. nächste Meilensteine
26. März 2020: BauA Variantenbeschluss zur Vorplanung RHZ,
anschließend Entwurfsplanung
Mai 2020 frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan
10. Jun 2020: BauA: Eckpunktebeschluss zum Durchführungsvertrag Stadthotel
17. September 2020: BauA: „Umsetzungsbeschluss“ zur Entwurfsplanung der gewählten Variante RHZ
Variantenbeschluss zur Freiraumplanung für öffentliches Umfeld von ehemals Hertie
30. September 2020: Antragsfrist für Städtebauförderprogramm 2021 zur
Anteilsfinanzierung des RHZ II
März/April 2021: Bewilligungsbescheid Städtebauförderung für das RHZ II
Anlagen:
Anlage 1: Vorplanung Büro Kresings Variante 1 und Variante 2
Anlage 2: Technische Gebäudeausrüstung Energiekonzept Büro Elplan
Anlage 3: Technische Gebäudeausrüstung Erläuterungsbericht Büro Elplan
Anlage 4: Variante 1 Kostenschätzung
Anlage 5: Variante 2 Kostenschätzung
Anlage 6: Technische Gebäudeausrüstung Kostenschätzung