Beschlussvorschlag/Empfehlung:
Der Haupt- und Finanzausschuss der Stadt Rheine fasst folgende
Beschlüsse:
1.
Der Verkauf stark
nachgefragter und bedeutender Grundstücke der Stadt
Rheine erfolgt nach dem folgenden
Vermarktungskonzept:
Die Stadt Rheine bewirbt die Grundstücke mit einem Mindestkaufpreis im Rahmen
eines Best-Price-Verfahrens durch Anschreiben an die Interessenten und durch
öffentliche Werbung in der Presse oder im Internet.
Die Bewerber erhalten 3 Monate Zeit, einen städtebaulichen Entwurf mit Nutzungskonzept vorzulegen und ein
Kaufpreisangebot zu unterbreiten.
Die vorgelegte
städtebauliche Gestaltung und das Nutzungskonzept
werden mit 70
Prozent und der gebotene Grundstückskaufpreis (oberhalb
Mindestpreis)
mit 30 Prozent bewertet.
Die Vergabeentscheidung
erfolgt auf Vorschlag eines Auswahlgremiums durch den Haupt- und
Finanzausschuss bzw. Rat der Stadt Rheine.
2.1 Der Haupt- und Finanzausschuss der Stadt Rheine nimmt den
Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses vom 22.06.2016, Vorlage Nr. 113/16
über die städtebaulichen Vorgaben als Grundlage für die Vermarktung der städtischen
Fläche, Gemarkung Rheine Stadt, Flur 173, Flurstück 652 (Anlage 1), östlich der
Johannes-Grundschule zur Kenntnis.
2.2 Die Vergabe des Grundstückes soll nach dem vorgenannten
Vermarktungskonzept erfolgen und wird durch die Anlage 1 konkretisiert.
2.3 Der Mindestverkaufspreis für das
Grundstück setzt sich aus 2 Einzelpreisen zusammen und wird wie folgt
festgesetzt:
a) Mischgebiet (MI): an der Osnabrücker Straße
in einer Tiefe von ca. 35 m (Fläche ca. 3.500 m²) im EG Einzelhandel, Dienstleistung und kleingewerbliche Nutzung;
im 1. OG Dienstleistung und Wohnen und im 2. OG Wohnen (mind. 15 Wohneinheiten
(WE) in den Obergeschossen), angedachte Grundflächenzahl (GRZ) 0,6; max. III Geschosse
= 245 €/m² (erschließungsbeitragsfrei (ebf))
b) allgemeines Wohngebiet (WA): im rückwärtigen
Bereich Wohnen (Fläche ca. 3.118 m², mind. 25 WE) in II-Geschossigkeit mit
einer geplanten GRZ von 0,4 = 200,00 €/m² (ebf)
Insgesamt ergibt sich somit
ein Mindestverkaufspreis von 1.481.000,00 €.
Die
Mindestverkaufspreise berücksichtigen bereits die Entwicklungskosten und die
innere Erschließung.
2.4 Folgende vertragliche Eckpunkte werden
verbindlich festgelegt:
-
Die
Grundstücksgröße beträgt 6.618 m².
-
Das Leitungsrecht
der Energie- und Wasserversorgung ist zu übernehmen.
-
Es besteht eine
Bauverpflichtung innerhalb von 2 Jahren, gesichert durch eine
Rückauflassungsvormerkung. Die Frist für die Bauverpflichtung beginnt mit
Rechtskraft des Bebauungsplanes, der mit dem Investor entwickelt wird.
-
Dem Käufer wird
ein Rücktrittsrecht eingeräumt für den Fall, dass die Rechtsverbindlichkeit des
durch den Rat zu beschließenden Bebauungsplanes für das geplante Bauvorhaben in
2 Jahren nicht eintritt.
-
Der Käufer verpflichtet
sich, im Bereich des Wohngebietes (WA), öffentlich geförderten Wohnungsbau für
mindestens 50 % der Wohnungen zu errichten. Hierbei hat der Investor die
vollständige Antragstellung nachzuweisen. Sollte der Antrag wegen fehlender
Mittel abgelehnt werden, kann freifinanziert gebaut werden. Diesen Nachweis
muss der Käufer durch Bescheid oder Bescheinigung der Bewilligungsbehörde erbringen.
-
Der Käufer hat
bei Verstößen gegen die abgestimmte Gestaltung sowie gegen die abgestimmten
Nutzungskonzepte jeweils eine Vertragsstrafe zu zahlen. Die Höhe der
Vertragsstrafen wird abhängig vom Konzept festgelegt und ist Bestandteil des
Vergabebeschlusses und des Kaufvertrages.
2.5 Der Haupt- und Finanzausschuss nimmt zur Kenntnis, dass nach der Ausschreibung
eine Änderung des Vermarktungskonzeptes aus wettbewerbsrechtlichen Gründen
nicht möglich ist.
Begründung:
1.
Vermarktungskonzept
Die Stadt Rheine hat
nur noch wenige stark nachgefragte und bedeutende Grundstücke, die für
Investoren interessant sind. Um ein transparentes und gerechtes
Vergabeverfahren zu gewährleisten, sollten diese Grundstücke nach dem vg.
Vermarktungskonzept beworben und vergeben werden.
Nur so kann die Entscheidung für die Vergabe eines Grundstückes nachvollziehbar
für die Bewerber gemacht und allen Interessenten eine Chancengleichheit für den
Erwerb des Grundstückes ermöglicht werden.
Die Vergabe der Grundstücke erfolgt im Rahmen eines Best-Price-Verfahrens. Für
das Auswahlverfahren spielen das Nutzungskonzept und die städtebauliche
Gestaltung eine entscheidende Rolle. Best-Price-Verfahren bedeutet, dass den
Zuschlag nicht (zwingend) das höchste Preisgebot, sondern das beste Konzept in
Verbindung mit einem angemessenen Preisgebot erhält.
Bei diesem Verfahren handelt es sich nicht um eine Ausschreibung nach
Vergaberecht, sondern um eine unverbindliche Aufforderung zur Abgabe eines
verbindlichen Gebotes zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages.
Der Haupt- und Finanzausschuss bzw. Rat der Stadt Rheine entscheidet über die
Grundstücksvergabe wie bisher in nichtöffentlicher Sitzung.
2.
Vermarktung
Entwicklungsfläche an der Johannesschule
Ausgangspunkt des Vermarktungskonzeptes
ist die städtische Freifläche östlich der Johannes-Grundschule. Diese ist seit
Mitte 2014 wieder vermehrt Gegenstand von Investorenanfragen, denen
unterschiedliche Nutzungsinteressen zugrunde liegen. Die Spannbreite der
Anfragen reicht von unterschiedlichen Einzelhandelsnutzungen und gewerblichen
Nutzungen bis hin zu klassischen Wohnnutzungen in unterschiedlichen
Ausprägungen.
Aufgrund der Größe und Bedeutung des Grundstückes sollte dabei nicht nur der
jetzige Bewerberkreis die Möglichkeit für den Zuschlag bekommen, sondern das
Grundstück sollte im Rahmen eines offenen Vermarktungsprozesses vergeben
werden.
Hierbei sollte das Vermarktungskonzept (Best-Price-Verfahren) angewendet
werden.
Die Grundstücksfläche hätte grundsätzlich auch nur gegen Höchstgebot angeboten
werden können. Bei einem solchen Verfahren hätte die Stadt keinen maßgeblichen
Einfluss auf die zukünftige Bebauung hinsichtlich des Wohnungsangebotes, der gewerblichen Nutzung und der
städtebaulichen Qualität der Gebäude nehmen können.
Der geforderte Mindestverkaufspreis ist in Abstimmung mit der Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses bei der Stadt Rheine festgelegt worden.
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 22.06.2016, Vorlage Nr.
113/16, die städtebaulichen Vorgaben, die als Grundlage für die Vermarktung
dienen sollen, beschlossen.
Ziel ist es, eine Differenzierung des Plangebietes in ein ca. 35 m tiefes
Mischgebiet entlang der Osnabrücker Straße und ein Allgemeines Wohngebiet im
Übergang zur südlich angrenzenden Wohnbebauung zu erreichen. Im Bereich des
Wohngebietes sollen mindestens 25 neue Wohneinheiten geschaffen werden. Im
Mischgebiet sollen Einzelhandels-, Dienstleistungs- und kleingewerbliche
Nutzungen im Erdgeschoss, Dienstleistung und Wohnen im 1. Obergeschoss und
Wohnen im 2. Obergeschoss realisiert werden. Dabei sollen mindestens 15 neue
Wohneinheiten in den Obergeschossen geschaffen werden.
Die verkehrliche Erschließung der gemischt genutzten Objekte soll ausschließlich
direkt von der Osnabrücker Straße aus erfolgen. Dem hingegen sollen die
Wohnbauflächen von Süden (Bevergerner Straße) aus erschlossen werden. Die
Erschließung aller Objekte erfolgt über private Zuwegungen und sind vom Käufer
auf der Gesamtfläche zu errichten und zu unterhalten.
Die genannten Eckpunkte sind für die weitere Planung verbindlich, da ansonsten
die Angebotskriterien nachträglich verändert würden und keine Chancengleichheit
für die anderen Bewerber mehr vorläge.
3.
Finanzielle
Auswirkungen:
Der Verkauf des städt.
Grundstücks führt zu investiven Einzahlungen und ggfls. zu Erträgen. Die genaue
Höhe kann noch nicht beziffert werden, sondern wird sich aus dem
Vergabeverfahren ergeben.
Anlagen:
Vermarktungskonzept Osnabrücker Straße