Beschlussvorschlag/Empfehlung:

1.    Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz der Stadt Rheine nimmt die Entwurfsplanung und die Kostenberechnung für die Realisierung des „Begegnungszentrums Dorenkamp“ zur Kenntnis.

2.    Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz der Stadt Rheine beschließt, dass die Beauftragung der weiteren Leistungsphasen (5 – 9 HOAI) für den Bauabschnitt 1 auf der Grundlage der vorgelegten Entwurfsplanung erfolgen soll.

3. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz der Stadt Rheine stimmt der Entwicklung eines Finanzierungskonzeptes in der Variante 3 sowie der Entwicklung eines Nutzungs- und Betriebskonzeptes in der beschriebenen Form zu.

Begründung:

1.    Vorbemerkung

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr der Stadt Rheine hatte sich letztmals in seiner Sitzung am 13.09.2017 mit dem Sonderprojekt „Begegnungszentrum Dorenkamp“ auseinandergesetzt (s. Vorlage 273/17) und die weiteren Schritte

-          zur Konkretisierung und Umsetzung des baulichen Konzeptes des Architekturbüros Burhoff und Burhoff aus Münster sowie

-          zur Entwicklung des in den Eckpunkten dargestellten Nutzungskonzeptes in Verbindung mit der Folgekostenkalkulation durch die Verwaltung und das Planungsbüro StadtRaumKonzept

einstimmig beschlossen.

Das Büro Burhoff und Burhoff wurde als Generalplaner mit den weitergehenden Planungen zur Konkretisierung des baulichen Konzeptes beauftragt. Der Planungsauftrag umfasst in einer ersten Stufe die Leistungsphasen 1 – 4 (Grundlagenermittlung – Genehmigungsplanung) gem. HOAI für alle drei Bauabschnitte. Die Entwurfsplanung (Lph. 3) liegt aktuell vor und wird nachfolgend in Punkt 2 näher dargestellt. Die Genehmigungsplanung (Lph. 4) befindet sich derzeit in der Vorbereitung. Die Einreichung des Bauantrages ist für Mitte März 2018 geplant. In einer zweiten Planungsstufe sollen für den Bauabschnitt 1 die weitergehenden Leistungsphasen (Lph. 5 - 9; Ausführungsplanung – Objektbetreuung) beauftragt werden, damit die Umsetzung des Projektes für den 1. BA direkt nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgen kann. Für die Fertigstellung wird der 31.12.2018 angestrebt. Die Produktgruppe Gebäudemanagement koordiniert die bauliche Umsetzung des Projektes.

Die Federführung für die Erstellung des Nutzungs- und Betriebskonzeptes hat der Fachbereich 8 übernommen. Vor dem Hintergrund der Ergebnisse aus den in 2017 unter der Moderation des Büros StadtRaumKonzept durchgeführten Workshops und Gesprächsrunden, der gesamtstädtischen und stadtteilbezogenen Rahmenbedingungen, der Interessen potentieller Nutzergruppen sowie der Erfahrungswerte des FB 8 aus ähnlich gelagerten Projekten wurden erste Überlegungen zu den Themen Nutzungs-, Träger- und Betriebskonzept sowie Finanzierungsmodell erarbeitet (s. Punkt 3).

Praktische Erfahrungen und Hinweise konnten die am Projekt Beteiligten (Stadt Rheine (FB 8 und 5), potentielle Nutzergruppen, Akteure aus dem Stadtteil, politische Vertreter und externe Berater (Stadtteilmanagement, StadtRaumKonzept) bei einem Besuch des seit rund 15 Jahren im Betrieb befindlichen Begegnungszentrums „La Vie“ in Münster – Gievenbeck am 24.01.2018 sammeln. Beim Besichtigungstermin wurden die Projektentwicklung, das Konzept und der Betrieb des Begegnungszentrums ausführlich mit dem Koordinator des Begegnungszentrums erörtert.

Zur Sicherstellung einer zeitlich stringenten und umfassenden Projektkonkretisierung und -umsetzung finden seit November 2017 in einem zweiwöchigen Turnus Projekt- bzw. Planungsbesprechungen unter Federführung der Produktgruppe Gebäudemanagement statt, an denen neben dem Architekturbüro Burhoff und Burhoff und den Fachplanern die beteiligten Fachbereiche der Stadt Rheine und das Stadtteilmanagement teilnehmen.

2.    Entwurfskonzept / Kostenberechnung / Zeitplanung

Das vorliegende Entwurfskonzept des Architekturbüros Burhoff und Burhoff konkretisiert den Beitrag aus dem Werkstattverfahren unter Beachtung der Empfehlungen des Preisgerichtes. Im Rahmen der Entwurfsbearbeitung konnte der wesentliche Teil der zu bearbeitenden Fragestellungen einer Lösung zugeführt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die noch offenen Themen, wie z.B. Schadstoffuntersuchung, Baugrunduntersuchung und Brandschutz-konzept, keine maßgeblichen Auswirkungen auf das erarbeitete Entwurfskonzept haben. Die Inhalte des Entwurfskonzeptes gehen aus dem beigefügten Erläuterungstext des Büros (s. Anlage 1) in Verbindung mit den beiliegenden Plänen (Lageplan, Grundriss Erdgeschoss / 1. Obergeschoss, Ansichten und Schnitte; s. Anlagen 2 - 6) hervor. Das Büro Burhoff und Burhoff wird das Entwurfskonzept in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Umwelt und Klimaschutz vorstellen.

Die auf der Basis des Entwurfskonzeptes erstellte Kostenberechnung ist für die drei Bauabschnitte gem. den definierten Schnittstellen getrennt erfolgt (s. Kostenübersicht in den Anlagen 8 – 10). Dies dient sowohl der sauberen Abgrenzung der beiden Förderprogramme (Sonderprogramm des Landes NRW „Hilfen im Städtebau für Kommunen zur Integration von Flüchtlingen“ (vorliegender Förderbescheid) und Städtebauförderung im Rahmen des Projektes „Soziale Stadt Dorenkamp“ (geplanter Förderantrag in 2018)) als auch der Entscheidungsfindung in Bezug auf die zu tätigenden Investitionen. In der Anlage 7 werden vom Büro Burhoff und Burhoff Hinweise zur aktuellen Kostenberechnung gegeben. In der Anlage 11 wird die Kostenfortschreibung in einer Übersicht dargestellt.

In dem nur wenige Tage dauernden Werkstattverfahren und der nachgelagerten Ausarbeitungsphase wurde eine erste Kostenschätzung zu den Baukosten (KG 300 und 400) und den dazu gehörenden Honorarkosten  (KG 700) erstellt. Die Kosten für das Herrichten des Grundstücks (KG 200) und Kosten für die Einrichtung/Ausstattung (KG 600) waren nicht vorzulegen. Für den Förderantrag waren die zu erwartenden Gesamtkosten der Kostengruppen 200 bis 700 vom Fachbereich 5 geschätzt worden. Im Rahmen der aktuellen Entwurfsplanung wurden die Kosten mit einer größeren Detailschärfe ermittelt. Die erforderlichen Fachplaner wurden in die Planung eingebunden. Diese unterschiedlichen Erkenntnisstände des Werkstattverfahrens und der aktuellen Planungsreife führen zu Kostenverschiebungen innerhalb der einzelnen Kostengruppen.

Die nun vorliegenden Gesamtkosten für den 1.BA von 1,153 Mio € entsprechen in der Summe allerdings fast genau der beantragten Fördersumme von 1,150 Mio €. Im Vergleich zum Wettbewerbsbeitrag ist allerdings zu berücksichtigen, dass mit der neuen Positionierung der Küche im Bereich der Aula (hierdurch wurde der Empfehlung des Preisgerichtes entsprochen, die Küche sowohl für das Begegnungszentrum als auch für die Aula nutzen zu können) bereits Kosten im Bereich der heutigen Aula (ursprünglicher 2. BA ) entstehen. Die Kosten für den 2. BA (brutto rd. 1,4 Mio €) sind ebenso wie für den 3. BA (brutto rd. 0,56 Mio €) gegenüber der ursprünglichen Kalkulation aus dem Wettbewerbsbeitrag (s. Anlage 11) gestiegen.

Die Realisierung des 1. Bauabschnittes erfolgt über die bewilligte Förderung aus dem Sonderprogramm. Für die Umsetzung des 2. und 3. Bauabschnittes sollen auf der Basis der Entwurfsplanung und Kostenberechnung Fördermittel aus dem Städtebauförderprogramm eingeworben werden (s. Beschlusslage vom 13.09.2018). Angesichts der Kostensteigerungen und des im Laufe des Jahres 2018 zu entwickelnden Nutzungs- und Betriebskonzeptes (s. Punkt 3) müssen die Bauabschnitte 2 und 3 differenziert betrachtet werden. Die Realisierung des 2. Bauabschnittes ist aufgrund der essentiell wichtigen Funktionen der Aula und im Hinblick auf die Förderfähigkeit des Gesamtprojektes unverzichtbar. Über die Umsetzung des 3. Bauabschnittes soll abschließend entschieden werden, wenn das durch den Fachbereich 8 konkretisierte Nutzungs- und Betriebskonzept hierfür vorliegt (Sitzung des StUK am 19. September 2018) .

Derzeit werden vom Büro Burhoff und Burhoff die Bauantragsunterlagen erstellt, damit der Bauantrag Mitte März 2018 eingereicht werden kann. Unmittelbar anschließend soll mit der Ausführungsplanung begonnen werden, damit, sobald die Baugenehmigung vorliegt, die Ausschreibung der einzelnen Gewerke erfolgen kann. Es wird daher empfohlen, für den Bauabschnitt 1 auf der Grundlage der vorgelegten Entwurfsplanung die weitergehenden Leistungsphasen (Lph. 5 - 9; Ausführungsplanung – Objektbetreuung) umgehend zu beauftragen. Bereits in den Sommerferien werden erste bauliche Maßnahmen durchgeführt (Maßnahmen im ersten Obergeschoss, um nach den Ferien den Schulbetrieb während der größeren Baumaßnahmen konfliktfrei fortführen zu können). Die weiteren Bauarbeiten sollen direkt nach den Sommerferien starten. Die Fördermittel für den 1. Bauabschnitt sind im 1. Halbjahr 2019 mit dem Fördergeber abzurechnen.

3.    Nutzungs- und Betriebskonzept / Trägerkonzept / Finanzierungsmodelle

Wie bereits dargelegt, beschäftigt sich der Fachbereich 8 derzeit mit der Entwicklung eines Nutzungs- und Betriebskonzeptes sowie eines Trägerkonzeptes und einem Finanzierungsmodell. In der nachfolgend dargestellten Vorlage 068/18 für die Sitzung des Sozialausschusses der Stadt Rheine am 01.03.2018 hat der Fachbereich 8 den aktuellen Stand der Bearbeitung und das geplante zeitliche Vorgehen zur Erarbeitung des Nutzungs- und Betriebskonzeptes dargestellt. Des Weiteren werden drei Finanzierungsmodelle für den Betrieb vorgestellt. Zum Finanzierungsmodell wird eine Empfehlung für die Variante 3 ausgesprochen.

„Auf die Vorlage 273/17 (Stadtentwicklungsausschuss) Soziale Stadt – Sonderprojekt Begegnungszentrum Dorenkamp sowie die Vorlage 001/17 (Sozialausschuss) Begegnungszentrum Dorenkamp wird verwiesen.

Unter Moderation des Büros StadtRaumKonzept, Dortmund, wurden im Jahr 2017 verschiedene Workshops und Gesprächsrunden mit potentiellen Nutzern des Begegnungszentrums Dorenkamp durchgeführt. Verschiedene Vereine und Gruppen mit und ohne Stadtteilbezug haben ihr Nutzungsinteresse bekundet, welches jedoch abhängig ist von den finanziellen Verpflichtungen, die sie bei dauerhafter oder temporärer Nutzung eingehen müssen.

Inhaltlicher Schwerpunkt des Begegnungszentrums werden die Themen Begegnung, Beratung und Bildung sein, Zielgruppen des Zentrums sind insbesondere neu zugewanderte Menschen wie auch „alte“ und „neue“ Stadtteilbewohner und Akteure im Sinne der Verstetigung des Projektes „Soziale Stadt Dorenkamp“. Ziel ist es u.a. im Begegnungszentrum ein möglichst breites Angebot vorzuhalten, die Angebote miteinander zu vernetzen und aufeinander abzustimmen.

Anker ist das Stadtteilbüro Dorenkamp des Fachbereichs Soziales, Migration und Integration, das aktuell an der Catenhorner Str. 12 untergebracht ist. Sämtliche Räume werden möglichst multifunktional eingerichtet und sind dadurch von den unterschiedlichen Anbietern gemeinsam nutzbar..

Träger des Begegnungszentrums ist die Stadt Rheine, Fachbereich Soziales, Migration und Integration, mit einer 0,5 Stelle, zunächst befristet auf den Zeitraum von 2 Jahren (siehe Vorlage 001/17).

Entwickeln kann sich in dieser Zeit sowohl die Gründung eines Trägerverbundes mit den Hauptnutzern und Stadtteilakteuren sowie die Verstetigung einer sog. „Dachträgerlösung“, wobei dabei sowohl die kommunale Trägerschaft fortbestehen kann wie auch eine gemeinnützige oder kommerzielle Trägerschaft denkbar wäre. Bei beiden Modellen ist die Gründung eines Beirates für die Sicherstellung und Weiterentwicklung der inhaltlichen Konzeption möglich.

Zeitplan zur Entwicklung des Nutzungs- und Betriebskonzeptes

Finanzierungsmodelle

Variante 1:

Sämtliche Betriebskosten (Personal, Gebäudeunterhaltung, Abschreibungen) sind durch Einnahmen aus Nutzungsentschädigungen bzw. durch Vermietung zu erzielen.

Beurteilung:

Begegnungszentren als sozio-kulturelle Zentren sind Kristallisationspunkt für Aktivitäten von Vereinen, fördern die Selbst- und Nachbarschaftshilfe und bieten Raum für stadtteilbezogene Aktivitäten. Die finanzielle Leistungsfähigkeit von Vereinen, selbstorganisierten Gruppen und Treffs ist begrenzt. Ein kostenneutraler Betrieb des Begegnungszentrums ausschließlich auf der Basis von Nutzungsentschädigungen und Mieteinnahmen wird nicht möglich sein.

Variante 2

Die Stadt Rheine übernimmt die Betriebskosten in voller Höhe.

Beurteilung:

Aus Gründen der wirtschaftlichen und sparsamen Haushaltsführung scheidet diese Variante aus.

Variante 3:

In einer noch festzulegenden Höhe / %-Anteil sind durch Einnahmen aus der Vermietung und durch Nutzungsentschädigung zu erzielen. Die Stadt Rheine übernimmt den Anteil der Betriebskosten bis zu einer noch festzulegenden Höhe / %-Anteil.

Sofern Dritte verbindlich Aufgaben für den Betrieb übernehmen, werden diese in einer in der Gebührenordnung noch festzulegenden Höhe angerechnet. Die verbindliche Aufgabenübernahme ist im Nutzungs- und Betriebskonzept zu regeln.

Variante 3a): Sofern die Einnahmen aus Vermietung und Nutzungsentschädigungen den festgelegten Anteil überschreiten, fließen diese zur Hälfte in einen Verfügungsfonds für die Stadtteilarbeit zu im Sinne der Verstetigung des Projektes Soziale Stadt Dorenkamp. Im Übrigen gelten die Rahmenbedingungen zu Variante 3.

Beurteilung:

In der Aufbauphase des Begegnungszentrums ist eine Nutzer- und Angebotsvielfalt sichergestellt und zugleich eine Verbindlichkeit hinsichtlich der notwendigen Vermietungen und Eigenleistungen vorgegeben. Sofern Einnahmen aus Vermietung und Nutzungsentschädigung nicht in der vorgegebenen Höhe erzielt werden können, wird die Stadt Rheine jedoch für den Defizitanteil aufkommen müssen.

Ein Teil der potentiellen Nutzerinnen und Nutzer hat Angaben zur finanziellen Leistungsfähigkeit gemacht. Sofern die finanzielle Leistungsfähigkeit nicht gegeben ist, kann die Nutzung von Räumlichkeiten an verbindlich zu übernehmende Aufgaben gekoppelt werden, die angerechnet werden. Vorteil dieser Variante ist die Gleichbehandlung der Nutzerinnen und Nutzer. Nachteil ist ein hoher Koordinierungsaufwand sowie die Frage, inwieweit sich Vereine und Gruppen zur verbindlichen Aufgabenübernahme bereiterklären.

Durch die Variante 3 a), zusätzliche Einnahmen der Stadtteilarbeit zukommen zu lassen, könnte ein weiterer Anreiz für eine intensive Nutzung entstehen.

Beurteilung der Varianten:

Die Verwaltung plädiert für eine Entscheidung zugunsten der Variante 3, die sowohl Stadt als auch Dritte in die Pflicht nimmt.

ANMERKUNG: Zur Höhe der Anteile Stadt/Dritte kann von hier aus derzeit noch keine Empfehlung ausgesprochen werden, da die endgültigen Zahlen noch nicht vorliegen. Ggf. erfolgt eine Information unmittelbar in der Sitzung.

Inhalte des Träger- und Nutzungskonzeptes

Träger

Träger des Begegnungszentrums Dorenkamp ist die Stadt Rheine, Fachbereich Soziales, Migration und Integration.

Darüber hinaus sind Einzelheiten zur Einbindung potentieller Hauptnutzer zu definieren, z. B. durch regelmäßige Nutzerversammlungen.

Ziele

Hier werden die Ziele des Betriebs des Begegnungszentrums beschrieben. Die Kernthemen Begegnung, Beratung und Bildung sind darin festzuschreiben. Ebenso ist die Weiterentwicklung von Erfolgsfaktoren aus dem Projekt Soziale Stadt Dorenkamp zu definieren. Gemeinsam mit den zukünftigen Hauptnutzern (abhängig vom Finanzierungskonzept) ist der „Charakter“ des Hauses inklusive Namensgebung zu entwickeln.

Angebote

Zu beschreiben sind die Angebote:

-             Stadtteilbüro des Fachbereichs Soziales, Migration und Integration

-             Angebote der Hauptnutzer

-             Stadtteilbezogene Veranstaltungen

-             Veranstaltungen von Vereinen, Gruppen und Initiativen aus dem Stadtteil

-             Bildungsveranstaltungen

-             etc.

Betrieb

Unter diesem Punkt werden die Aufgaben des operativen Managements des Begegnungszentrums beschrieben.

Es ist eine Gebührenordnung für die Vermietung der Räumlichkeiten des Begegnungszentrums zu entwickeln.

Raumbelegung

Hier sind Einzelheiten der Raumbelegung und den damit verbundenen Buchungsmodalitäten zu definieren.

Befristung

Das Träger- und Nutzungskonzept ist befristet bis zum 31.12.2020. Rechtzeitig vor Ablauf des Konzeptes ist im Sinne einer Verstetigung über das Trägermodell sowie das Nutzungs- und Betriebskonzeptes neu durch die Stadt Rheine zu entscheiden.“

Anlagen:

Anlage 1: Erläuterungsbericht Entwurfskonzept

Anlage 2: Lageplan

Anlage 3: Grundriss Erdgeschoss und 1. Obergeschoss

Anlage 4: Ansichten Nord und West

Anlage 5: Schnitt und Ansicht Ost

Anlage 6: Schnitte

Anlage 7: Erläuterungsbericht Kostenberechnung

Anlage 8: Kostenübersicht 1. Bauabschnitt

Anlage 9: Kostenübersicht 2. Bauabschnitt

Anlage 10: Kostenübersicht 3. Bauabschnitt

Anlage 11: Übersicht Kostenfortschreibung