-Standortentscheidung-
Beschlussvorschlag/Empfehlung:
1. Der
Schulausschuss nimmt die beiden Standortvarianten zur Kenntnis und empfiehlt
dem Bauausschuss die bauliche Umsetzung der Zügigkeitsoffensive für die
Elsa-Brändström-Realschule am Standort Schüttemeyerstraße.
2. Der Sportausschuss
nimmt die beiden Standortvarianten zur Kenntnis und empfiehlt dem Bauausschuss
die bauliche Umsetzung der Zügigkeitsoffensive für die
Elsa-Brändström-Realschule am Standort Schüttemeyerstraße.
3. Der
Bauausschuss nimmt die beiden Standortvarianten zur Kenntnis und beschließt die
bauliche Umsetzung der Zügigkeitsoffensive für die Elsa-Brändström-Realschule
am Standort Schüttemeyerstraße.
4. Der
Bauausschuss beauftragt die Verwaltung auf Grundlage des beschlossenen
Raumprogramms mit der Erstellung der notwendigen Unterlagen für die Auslobung
eines öffentlichen Architekturwettbewerbes. Die erstellten
Wettbewerbsunterlagen werden dem Bauausschuss vorgelegt.
Begründung:
Beschlusslage:
In der Ratssitzung
vom 9. Juli 2019, Vorlage
216/19, wurde die Erhöhung der Zügigkeit der Elsa-Brändström-Realschule
auf 6 Züge beschlossen.
Am 06.11.2019
wurde das entsprechende Raumprogramm im Schulausschuss beschlossen. Außerdem
wurde in der Sitzung die Verwaltung beauftragt, die notwendigen Planungs- und
Umsetzungsschritte für eine Erweiterung/einen Umbau einzuleiten.
Herangehensweise:
Ergänzend zum
beschlossenen Raumprogramm, das für die wesentlichen Unterrichtsbereiche die
erforderlichen Nutzflächen enthielt, hat der Hochbau die für eine
Standortüberprüfung erforderlichen Bruttogrundflächen (Nutzfläche +
Verkehrsfläche + Technikflächen + Konstruktionsflächen) ermittelt. Aktuell
beträgt die Bruttogrundfläche der Elsa-Brändström-Realschule ca. 7.200 m², ohne
Sporthalle und Gärtnerunterkünfte. Zukünftig wird eine Fläche von ca. 11.700 m²
erforderlich sein. Diese Erhöhung hat umfassende Um-/Neubau-maßnahmen zur
Folge.
Auf dieser
Grundlage wurden verschiedene Standorte im Stadtgebiet zur Umsetzung des
Raumprogramms geprüft. Dabei war maßgebend, dass sie ausreichend groß und ohne
zeitaufwändige Grundstücksverhandlungen zur Verfügung stehen würden.
Auf den Standorten
A Schüttemeyerstraße,
Anlage 1 und
B dem
zur Salzbergener Straße hin gelegenen Grundstücksbereich des Emslandstadions, Anlage
2
wurde eine
theoretisch mögliche Anordnung der Flächen getestet. Als Randfaktoren wurden
bei der Anordnung die umgebende Bebauung, der Baumbestand und die Besonnung
berücksichtigt. Diese mögliche Anordnung dient nur zum Flächennachweis und
stellt keine konkrete Planung dar.
Die Ermittlung der
Kosten erfolgt mittels der BKI-Datenbank (Bau Kosten Informationszentrum),
Sonderteil Objektdaten Schulen 2017. Die Kosten wurden auf der ersten Ebene
ermittelt und mit den entsprechenden Jahres- und Regionalfaktoren indexiert.
Die Baukostensammlung des BKI enthält eine Mischung unterschiedlichster
gebauter Objekte. Daher können die ermittelten Daten nur eine grobe
Orientierung darstellen. Die später auf einer Entwurfsgrundlage ermittelten
Kosten werden sicherlich davon abweichen. Dennoch handelt es sich mit dem
BKI-Verfahren um eine etablierte Methode, Kosten vor dem eigentlichen Entwurf
zu ermitteln.
Die Kosten für die
Sporthalle wurden gesondert ermittelt. Als Grundlage dienten das Raumprogramm
und die indexierte Kostenfeststellung der Euregio-Sporthalle. Die Außenkabinen
wurden auf identischer Grundlage hinzugefügt. Anlage 5
Gemeinsam wurde in
der verwaltungsinternen und fachbereichsübergreifenden Projektgruppe
“Erweiterung/Neubau der Elsa-Brändström-Realschule“ u.a. eine Liste entwickelt,
die die beiden Standorte A und B vergleichend nebeneinander stellt.
Unter den
folgenden Themengruppen wurden die Eigenschaften der beiden Standorte
gegenübergestellt:
·
Grundstück
und Lage im Stadtgebiet
·
Zustand
vorhandene Bausubstanz
·
Zustand/Bestand
Grünflächen
·
Bauliche
Umsetzung zukünftiges Schulkonzept/Standardraumprogramm
·
Bedeutung
für Schul- und Vereinssport
·
Anforderung
an geplante Baumaßnahmen
·
Bauzeit
und Schulbetrieb
·
Schulwege
·
Verwertung
der vorhandenen Gebäude
·
Fördermittel
·
Kosten
Die Einzelheiten
sind der als Anlage 4 beigefügten Liste zu entnehmen.
Standort A, Schüttemeyerstrasse:
Mit dem
bestehenden Standort der EBR an der Schüttemeyerstraße handelt es sich um einen
etablierten Schulstandort im Stadtgebiet. Aufgrund der ca. 50 Jahre alten
Bausubstanz und der bisher kleinteiligen Anordnung auf dem Grundstück ist davon
auszugehen, dass es nicht möglich sein wird, alle Gebäude zu erhalten und
umzubauen. Die Erhöhung des Flächenbedarfs der Realschule erfordert eine
kompaktere Bauweise. Der Struktur des Wohnumfeldes Rechnung tragend, ist keine
flächendeckende Dreigeschossigkeit auf dem Grundstück anzustreben. Durch einen
Verzicht auf die Sporthalle auf dem eigenen Schulgrundstück an der
Schüttemeyerstraße könnte flexibel in zwei unterschiedlichen
Grundstücksbereichen gebaut werden. Das vorhandene Grundstück bietet
theoretisch ausreichend Platz für die Umsetzung des Raumprogramms und die
erforderliche Schulhoffläche.
Die Schulsportmöglichkeiten der Realschule würden in diesem Fall durch
den Neubau einer Dreifeld-Sporthalle am Emslandstadion erreicht werden. Durch
den Neubau der Außenkabinen am Stadion würde auch ein Plus für den allgemeinen
Vereinssport erreicht werden, siehe Anlage 3. Die bestehenden
Fußballplätze und die Stadionrunde könnten erhalten bleiben.
Für den Schulsport
der benachbarten Paul-Gerhardt-Schule, die zur Zeit auch die Halle an der
Schüttemeyerstraße nutzt, müsste in diesem Fall, d.h. bei einem Abbruch der
Sporthalle Schüttemeyerstraße, auf dem eigenen Grundstück eine neue
Einfeld-Sporthalle errichtet werden.
Zeitlich werden
für die Baumaßnahmen an der Schüttemeyerstraße voraussichtlich zwei
Bauabschnitte notwendig sein. Da bei einem Teilabbruch Klassen- oder Fachräume
wegfallen würden, wären diese im ersten Abschnitt zu ersetzen und zu ergänzen.
Der zweite Bauabschnitt könnte dann mit einem Teilabbruch bestehender
Gebäudeteile beginnen und die Gebäudestruktur final zusammenführen. Eine Fertigstellung
im Sommer 2024 wäre möglich.
Ob und in welcher Form temporäre Raumlösungen für die Bauzeit und die Erhöhung
der Anzahl der Klassenräume erforderlich sind, ist stark entwurfsabhängig und
könnte in die Ausschreibung des Wettbewerbes aufgenommen werden.
Eine frühzeitige Verlagerung der Sporthalle an der Schüttemeyerstraße zum
Emslandstadion hin würde eine flexiblere Nutzung der Grundstücksflächen
ermöglichen. Es wird vorgeschlagen, den Neubau der Sporthalle nicht in den
eigentlichen Wettbewerb aufzunehmen, sondern als eigenständiges Verfahren vorab
zu starten. So könnten die erforderlichen Sporthallenkapazitäten für die
wachsende Realschule frühzeitig zur Verfügung stehen und Engpässe durch den
Abbruch der alten Sporthalle der EBR vermieden werden. Die für den Abbruch der
alten Sporthalle am Emslandstadion erforderlichen Ersatzkapazitäten könnten
insbesondere in der hellen Jahreszeit durch eine verstärkte Nutzung der
Stadionaußenflächen aufgefangen werden. In der übrigen Zeit würde die
Sporthalle im Josef-Winkler-Zentrum zur Verfügung stehen, die schon jetzt
alleinig durch die Elsa-Brändström-Realschule genutzt wird. Ggf. sind
Absprachen zur übergangsweisen Mitnutzung der Sporthalle an der Gertrudenschule
bzw. der Sporthalle am Gymnasium Dionysianum zu treffen.
Die Kosten für die
Baumaßnahmen der Variante A betragen ca. 26,6 Mio. €, siehe Anlage 5.
Standort B, Emslandstadion:
Auf der
Sportfläche des Emslandstadions befinden sich zurzeit neben der eigentlichen
Stadionrunde (incl. Außenkabinen) auch noch ein Bolzplatz, ein Fußballfeld mit
Flutlichtanlage und eine Einfeld-Sporthalle. Davon ausgehend, dass dauerhaft
eine Konzentration der Sportaußenflächen zum Jahnstadion hin erzielt werden
soll, wäre es theoretisch möglich, die an der Salzbergener Straße gelegenen
Sportflächen für einen Schulneubau zu nutzen. Aufgrund der vitalen Baumstruktur
um die Stadionrunde herum, wurde diese Fläche nicht in die Überlegungen
einbezogen. Auch bei dieser Standortvariante würde die vorhandene
Einfeld-Sporthalle des Emslandstadions durch eine moderne Dreifeld-Sporthalle
incl. Außenkabinen ersetzt werden.
Aufgrund der
vorhandenen Mehrfamilienhausbebauung im Bereich Katerkamp ist auf dem
nordwestlichen Grundstücksbereich eine durchgehend dreigeschossige Bebauung
denkbar. Die Fläche ermöglicht eine zusammenhängende Großstruktur für das
Schulgebäude.
Aufgrund der Größe
der Baumaßnahme ist eine Bauzeit von 1,75 Jahren voraussichtlich erforderlich.
Die Größe bedingt auch eine entsprechende Planungs- und Ausschreibungsphase.
Eine Fertigstellung
im Sommer 2024 ist möglich.
Da keine
Umbaumaßnahmen im Bestand stattfinden, sind für die bis 2024 bereits
erforderlichen zusätzlichen Klassenräume temporäre Raumlösungen
(Ausweichstandorte, Mobile Raumsysteme etc.) erforderlich.
Da für den Standort
B ein Gesamtkonzept (Gebäude, Stellplätze etc.) im Wettbewerb erarbeitet wird
und ein gestalterischer Bruch nicht wünschenswert ist, stehen die Hallenflächen
für die Realschule auch im Sommer 2024 zur Verfügung.
Die Kosten für die
Baumaßnahmen der Variante B würden ca. 31,2 Mio. € betragen, siehe Anlage 5.
Über die weitere
Verwendung der Gebäude an der Schüttemeyerstraße ist noch gesondert zu beraten.
Denkbar sind sowohl ein Verkauf des Gesamtgeländes, der Erhalt von
Teilflächen/Teilgebäuden, als auch der vorläufige Erhalt der gesamten Gebäude
als Ausweichstandort bei weiteren Schulumbauten im Stadtgebiet.
Bei einem Erhalt zwecks Umnutzung für andere Schulen würden für das Gebäude EBS
II (energetische Sanierung, brandschutztechnische Ertüchtigung, barrierefreie
Erschließung, allgemeine Bauunterhaltung, etc.) ca. 800.000 € Kosten anfallen.
Für die Sanierung der Sporthalle wären ca. 500.000 € erforderlich. Die
erforderliche barrierefreie Zugänglichkeit ist darin nicht enthalten. Für die
Nutzung der anderen Gebäude würden voraussichtlich auch Kosten anfallen. Diese sind aber abhängig vom
Schultyp und der jeweils individuellen Nutzungsgröße und können daher zurzeit
nicht benannt werden.
Falls die
Sporthalle an der Schüttemeyerstraße erhalten bliebe, könnte diese u.a. für den
Schulsport der Paul-Gerhardt-Schule genutzt werden; erforderliche Maßnahmen
siehe oben.
Zeitlicher Ablauf
Um die baulichen
Maßnahmen bis zum Schuljahreswechsel 2024/25umsetzen zu können, ist ein
ambitionierter Zeitplan erforderlich, siehe Anlage 6. Zu Beginn
ist ein Architekturbüro zu beauftragen, das die Entwurfsgrundlage erarbeiten
soll. Um dieses Büros auszuwählen, wird die Durchführung eines
Architekturwettbewerbes vorgeschlagen. Dieses Verfahren wird ca. 1 Jahr dauern.
Im Januar 2021 kann dann auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses die
Beauftragung des Architekten erfolgen. Daran wird sich eine umfangreiche
Entwurfs- und Planungsphase anschließen. Sowohl beim Standort A als auch beim
Standort B ist dafür sicherlich ein Jahr einzukalkulieren.
Die Stellung des Bauantrages könnte dann im Februar 2022 möglich sein.
Nach der
Baugenehmigung können dann die erforderliche Ausführungsplanung und die
Ausschreibung der Gewerke erfolgen. Aufgrund der Gesamtbaumasse sind alle wesentlichen
Gewerke europaweit auszuschreiben.
Beide Standortvarianten könnten voraussichtlich bis zum
Schuljahreswechsel im Jahr 2024 bezugsfertig sein.
Fazit:
An beiden
Standorten wäre eine Umsetzung des Raumprogramms möglich. Beide Varianten haben
jeweils eigene Vor- und Nachteile.
Standort A:
Der etablierte
Standort und die gute Lage bzw. die Erreichbarkeit im Stadtgebiet sprechen für
die Umsetzung der Maßnahmen an der Schüttemeyerstraße. Städtische Flächen und
Grundstücksressourcen werden geschont. Nicht zuletzt sprechen die geringeren
Gesamtkosten für den Standort. Der Neubau der Sporthalle würde nicht nur der
Schule direkt, sondern auch dem Vereinssport zu Gute kommen.
Der Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz kann zu Kompromissen in der
Entwurfslösung führen. Bei Baumaßnahmen im laufenden Schulbetrieb wird von
allen Beteiligten ein großes Maß an Flexibilität, Toleranz und Stressresistenz
gefordert werden. Als nachteilig könnte auch betrachtet werden, dass die Schule
bei dieser Lösung keine eigene Sporthalle mehr auf dem eigenen Schulgrundstück
haben würde.
Standort B:
Mit einem neuen Schulgebäude an der Salzbergener Straße könnte der
Realschule eine zusammenhängende, moderne Schullandschaft einschl. einer
Dreifeld-Sporthalle zur Verfügung gestellt werden. Das Gebäude wird auf die
Unterrichtskonzepte zugeschnitten werden.
Nachteilig ist hier die Lage an einer Hauptverkehrsstraße. Dies betrifft
sowohl die Zugänglichkeit in punkto Anfahrtsmöglichkeiten und Wegesicherheit,
als auch die Geräuschkulisse in den Unterrichtsräumen. Bei einem kompletten
Neubau werden die Gesamtkosten deutlich über der Variante am Standort A liegen.
Daher schlägt die
Verwaltung die Umsetzung der Erhöhung der Zügigkeit am Standort
Schüttemeyerstraße vor.
Weiteres Vorgehen:
Für die bauliche
Umsetzung des Raumprogramms ist u.a. ein Architekturbüro zu beauftragen. Es
wird vorgeschlagen, im ersten Schritt die Auslobung eines
Architektur-Wettbewerbes zu starten. Wettbewerbe stellen die gute Möglichkeit
dar, für ein Projekt die optimale Entwurfslösung und einen geeigneten
Auftragnehmer/Architekten zu finden. Die Qualität des Entwurfs wird an beiden
Standorten ein Grundpfeiler für die weitere Schulentwicklung der Realschule
sein.
Verbindliche
Grundlagen für Planungswettbewerbe ist die "Richtlinie für
Planungswettbewerbe" (RPW 2013). Ein externer Wettbewerbsbetreuer
überwacht die regelkonforme Abwicklung und bildet die Schnittstelle zur
Architektenkammer.
Gegenüber einer direkten Beauftragung eines
Architekten eröffnet ein Architekturwettbewerb die Möglichkeit der Auswahl aus
einer Vielzahl von unterschiedlichsten Entwurfsvorschlägen. In dem anonym
durchgeführten Verfahren trifft das berufene Preisgericht seine Entscheidung
objektiv und nur an der Sache orientiert. Die Jury besteht aus Fachleuten
(Architektur und Schule) und politischen Vertretern der Kommune. Gemeinsam wird
über die Entwürfe beraten und deren Reihenfolge beschlossen.
Ein Verhandlungsverfahren würde keinen
zeitlichen Vorteil erzielen.
Vorteile eines Architekturwettbewerbes sind
zusammengefasst:
·
Mitnahme
verschiedenster Beteiligter am Entscheidungsprozess
·
Mitwirkung
von internen und externen Fachleuten in der Entscheidungsfindung
·
Wahl aus
unterschiedlichen Entwurfs-/Projektideen
·
Verständlichkeit
der Projekte durch Preisgerichtsdiskussion
·
gemeinsame
Benennung des besten Entwurfes
·
hohes
Maß an Verfahrens- und Rechtssicherheit
·
Transparenz
durch einen nachvollziehbaren Entscheidungsprozess
Mit dem
Wettbewerbsbetreuer zusammen würden im nächsten Schritt die
Auslobungsunterlagen zusammengestellt. Diese Unterlagen werden dem Ausschuss
dann vorgelegt werden.
Die für den
Wettbewerb erforderlichen Mittel wurden in den Entwurf des Haushaltsplans 2020
in Höhe von 300.000 € aufgenommen.
Anlagen:
Anlage 1 –Lageplan Standort A Schüttemeyerstraße, bestehende Gebäude
Anlage 2 –Lageplan Standort B Emslandstadion bestehende, Gebäude und Sportflächen
Anlage 3 –Lageplan Standort B, Neubau Sporthalle
Anlage 4 –Liste Standortvergleich
Anlage 5 –Kostenanalyse
Anlage 6 –zeitlicher Ablauf der Baumaßnahmen
Anlage 7 –Ablauf Erhöhung der Zügigkeit der EBR